案例

D小区系1997年建造的住宅小区，住宅外围建造了5层商业裙楼，A公司是D小区商业裙楼的小业主之一。2021年D小区裙楼租户向B物业公司陈经理报修，称商铺顶部渗水。B物业项目经理陈某接到报修后立即联系维修人员对裙楼商铺进行检查，发现裙楼顶部平台渗水严重。但由于开发商交付时在该裙楼顶部平台安装了中央空调主机等设施，而漏水部位恰好在该设施的下方，如需全面整修，则需要将安装的空调主机移位。

经理陈某认为该空调设施已弃用多年，为方便修复屋面渗水，于是找到废品回收个体户王某，要求其在2021年9月25日至2021年10月日期间，对空调机组进行切割拆除，切割费用以废弃空调折抵。空调拆除期间，A公司与B物业及陈经理进行了交涉，A公司认为陈某未经业委会及业主大会同意，私自拆除公共设施，导致设备无法使用，需向其赔偿损失。

由于双方对该事件意见分歧较大，未能达成调解，A公司于2023年7月向法院提起诉讼，请求法院判令B物业及陈某承担赔偿责任。B物业辩称A公司作为小业主，不具备诉讼主体资格。

法院观点

事实查明

庭审中，双方均承认以下事实：

1.案涉空调系开发商为小区裙楼配置的公共设施；

2.B物业公司及陈某未经征询业主意见擅自委托他人处置空调。

争议焦点

结合本案事实，法院归纳了以下两个争议焦点:

一、A公司主体是否适格

法院认为，业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。原告系案涉小区业主，作为设施受益方，有权在权利受侵害时提起诉讼，故原告具备起诉资格。

二、损害赔偿是否于法有据

法院认为，虽然原告认为其对于案涉空调享有财产份额，但原告以其他公司维修价格报告所载的维修费金额乘以其所占裙楼面积比例要求被告赔偿，未能证明实际损失。按照“谁主张、谁举证”的原则，原告应就其主张的成立承担举证责任。但原告未能予以证明，故法院对此不予采纳。具体理由如下：其一，该报告系原告单方委托第三方鉴定机构所撰，被告不予认可，法院无法采信；其二，案涉空调投入使用至今已超过20年，超过法律规定的使用年限，且已不再实际使用，法院无法确认该空调具备维修价值，亦无法确认原告主张的损失金额与被告侵权行为之间存在因果关系。

判决结果

综上，法院驳回原告诉讼请求。

律师分析

本案中，法院从侵权责任角度对小业主主张权利的资格进行确认，但并未仔细分析小业主作为公共设施设备部分所有权人，能否独立行使完整权利的问题，在此，本律师将从《民法典》共同管理权条款出发，结合本案具体分析。

《民法典》中“共同管理权”是业主共同、同步行使的权利，不能分割或独立行使

依据《民法典》第二百七十一条：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”依据《民法典》第二百七十八条：“有关共有或者共同管理权利的其他重大事项由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，同时应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”从权利设计上来看，共同管理权是基于建筑区分所有权专有部分权利以外的权利集合，该权利是由各个业主的部分权利汇聚成的完整独立权利，每个业主手里对应的权利并不完整，无法独立行使或分割行使，所以各个业主需要通过第二百七十八条规定的表决方式来确定如何行使。

本案中，涉案空调设备为小区的公共设备，如何使用、修缮及处理包括遭受侵害后是否要提起诉讼，如何主张权利，均属于全体业主对共有部分享有的共有或共同管理权利范畴，该权利并非单一业主独立享有，不可独立行使，而是需要全体业主共同行使。本案中原告A公司并未获得全体业主的授权，也未经过全体业主大会的表决即向被告提起诉讼，不符合行使共同管理权（包括诉权）的条件，故不能代表全体业主主张权利。

换而言之，如果确认单一小业主就公共管理权享有独立行使的资格，则势必会引发小业主通过独立诉讼而非表决方式主张个人意愿，而这样不仅会导致小区共同管理权名存实亡，行使困难；还会引发法院诉讼激增，导致司法资源的浪费。

小业主基于维权紧迫性，可在特定情况下对侵权人主张公共设施设备的相关权利

本律师认为虽然公共管理权的行使主体应当是全体业主或者是全体业主授权的业主委员会。但结合本案具体情况，空调废弃已久，D小区已经成立业主委员会，业委会因与物业公司关系紧密故没有启动相应的维权方案，也没有计划召开业主大会讨论损害赔偿事宜。在此情况下，如果物业公司或者第三方确有侵害全体业主权利之行径，如何维护权利确是难题。从本案法院判决说理来看，在此种情况下，法官倾向于惩戒侵权者而非从权利行使程序上限制受害人的救济。

依据《民法典》第一千一百六十五条：“行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任”。B物业公司确实存在未经征询下即对公共设施设备擅自处分的行为，确有侵害包括A公司在内全体业主权利的嫌疑。如果法院在侵权行为确实发生的状况下，仍坚持应由业委会或者全体业主共同行使权利的观点，将使业主难以追责物业公司侵权行为。

因此，结合本案说理本律师认为，在全体业主权利受侵害的案件中，法院可能会从宽审查行使权利的主体资格，本律师对部分从宽审查情形做了归纳：

侵权事实是明确的无争议的，侵权行为并未持续发生而是短暂进行；

侵权损害的结果已经发生且重大；

缺乏有效的维权主体或业委会怠于履职；

该侵权行为主张权利较为紧迫，时间久后证据可能丢失或无法查证。

综上而言，法院因担心全体业主延误维权时机导致后续维权存在障碍，故放宽单一业主主张权利的主体资格，拓宽受害人的救济途径，是司法公平正义的体现。

物业公司、业委会在履行职责时，均应尊重业主的公共管理权

对于公共设施赔偿损失的主体，本案法院从公平角度论述，认为空调虽然是公共设施，但原告作为业主之一，理应享有该公共设施对应的财产份额，亦享有相应的财产权益，故有权主张损失，具备诉讼资格。本律师认为，该观点对于业委会及物业公司有一定的参考价值及行为指引作用。

对于物业服务企业而言，无论业委会是否成立，对于公共设施设备的处理均应当征询业主的意见，以业主的表决结果作为行为依据。物业公司不应存在侥幸，认为业委会未成立或业委会不启动追责程序，便任意处置公共设施。另外，对于该类设备处置的意见征求，应当包括如何处理，处理费用承担以及收益分配等内容，方案应谨慎详细，避免非必要的损失。

对于业委会而言，业委会作为业主大会的执行机构，需时刻关注小区公共部位及公共设施的动态，对于类似事件应积极应对，尽到维护业主利益的职责。虽然在本次事件中业委会未做出侵权行为，也未造成不利后果，但从业委会的履职角度而言，其并未做到尽职尽责。如果本案法院判定物业公司承担损失赔偿责任，那么业委会未代表业主主张权利的行为会被小业主视为怠于履职，可能引发业主不满情绪，不利于业委会后续工作的开展。