少林寺都进军房地产了？
不是段子，是事实。
4月6日，郑州市公共资源交易中心的消息显示，河南铁嵩数字科技有限公司以4.52亿竞得郑政东出[2022]2号（网）地块使用权。
铁嵩科技刚刚成立两周，注册资本正好是4.52亿元，由河南铁投和沅翰实业分别持股51%和49%，其中，沅翰实业背后正是少林寺现任方丈释永信。
最近，房地产实火！
资料来源：Wind；截至2022.04.06
注：行业分类为中信一级行业
3月中旬至今，中信30个行业，房地产以超23%的涨幅一骑绝尘。
资料来源：Wind；截至2022.04.06
注：行业分类为中信一级行业
几只房地产ETF也是快速回血，半个多月，大涨超20%！
不少人来问，房地产“起死回生”了？
今天来说说关于房地产的几个问题：
1，最近地产为何涨得这么猛？
2，地产基本面咋样了？
3，可投资的地产ETF有哪些？
房地产这波大涨的逻辑大概是这样的：
1，经济目标。
今年的两会，政府给GDP增速定了5.5%的目标。
按照经济学的传统三驾马车理论，GDP增长靠的就是出口，内需和投资。
出口是国外需求决定的，内需是居民口袋里的钱决定的。
前者因为美联储加息等问题，全球需求受到了影响；内需的话，短期内很难刺激，而且疫情近期的加剧，中小企业面临各种负面问题，所以今年的消费压力也很大。
总而言之，这两部分，暂时是不能有大指望了。
那么，能发力的只有投资了。
投资又分为制造业投资、基建投资和地产投资。
制造业投资今年想要帮上太大的忙也比较困难。
一方面，去年11月以来，企业中长期贷款的增长速度不太尽如人意的，客观反映出制造业投资的景气度不是很高；另一方面，居民的消费能力又受到疫情很大的负面冲击，原材料价格的上涨很难传导下去，所以制造业扩张的意愿不足。
把这点抛开，投资其实就是看基建和地产。
为了实现稳增长的目标，最近除了各地的基建在不停的通过落地专项债，加快开工速度；另外一块就是逐步放松对地产的过严调控的政策了。
最重磅的莫过于浙江衢州直接取消外地限购限售了。
今年一季度，多个城市出台了地产相关政策，涉及放宽限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、降低房贷利率、为房企提供资金支持等等各个方面。
2，俄乌停火
俄乌战争以来，全球对于能源危机、粮食危机的担忧，也搞得全球股市不太平。
停战谈判虽然不是确定性战争结束，但起码对股市来说存在不小的估值修复预期。
3，估值修复
从过去十几年，地产几轮行情来看，PB估值也经历了几轮变化：
1）2008.11-2009.7， 1.60倍升至4.70倍；
2）2012.1-2013．1， 1.68倍升至2.24倍；
3）2014.5- 2015.6，PB由1.46倍升至4.09倍。
估值提升幅度分别是193.7%、33.3%和180.1%。
作为对比，2021年11月以来，地产板块PB估值已由底部的0.83倍修复至1.06倍，修复幅度达27.7%，这个幅度虽然比不上前几次，但也算是不小的幅度了。
当然，后续估值空间还是取决于政策和地产公司本身的基本面。
一系列政策利好近期密集出台，外围市场风险中俄乌战争这个最大黑天鹅飞走，再加上过去一年地产股跌得实在是太惨，大反弹也就是情理之中了。
地产股价涨得不错，政策也好，国际局势也好，估值也好，都有关系；
但就是和业绩，一点关系没有！
1，地产销售惨淡
1-2月份，商品房销售面积15703万平方米，同比下降9.6%，其中，住宅销售面积下降13.8%；
商品房销售额15459亿元，下降19.3%，其中，住宅销售额下降22.1%。
1-3月百强房企的整体业绩规模同比大幅降低47%，也低于2020年的同期水平，一季度开局惨淡。
具体来看，一季度有逾8成的百强房企累计业绩同比降低，其中近4成企业的降幅高于50%。
2，腰斩的债券
资料来源：Wind；截至2022.04.07
除了跌出地板价的恒大债券，像金科、时代等还算阔以的房地产公司，100元的债券也都腰斩了。
3，好公司没咋涨
债券腰斩，但没耽误股价大涨：
资料来源：Wind；截至2022.04.06
涨幅排名前十的公司，这20天来，最高大涨超70%，最少也有30个点左右的涨幅。
不过好公司涨的不多，比如万科，不到30%的点的涨幅；
反而是背负50亿债务违约、高管出走，频频爆雷的阳光城，仅20天暴涨67%。
A股这个德行，行情都起来，鸡犬升天。
斯嘉丽看了下，目前没有比较纯粹的主动房地产基金，倒是有一批ETF和指数基金。
基金名称中带有“房地产”的，一共18只：
资料来源：Wind；截至2022.04.06
注：仅保留A类份额
斯嘉丽把跟踪的指数分成2类：
资料来源：Wind；截至2022.04.06
一类是纯投地产股的指数，另一类是地产和金融都投的指数。
1，如果说纯粹和集中度最高的，那必然是地产等权指数：
资料来源：Wind；截至2022.04.06
只有8只权重股，囊括了几乎一二线的纯地产股。
目前跟踪该指数的，只有招商沪深300地产A，当前规模超7个亿。
2，内地地产和中证800地产的成分股个数和权重都差别不多，前两只重仓股都是保利和万科，权重比例超30%。
两只指数分别跟踪银华中证内地地产主题ETF和鹏华中证800地产、华宝中证800地产ETF。
3，国证地产的成分股有50只，相对以上两只略微分散，前两大权重股是保利和万科，比例占超30%。
目前仅有国泰国证房地产A一只基金跟踪该指数，目前规模7亿。
4，中证全指房地产的成分股更是有95只，除了纯粹的房地产股，还有一些物业股。
目前跟踪中证全指房地产的基金一共有4只，分别是南方、华夏的ETF和联接基金，规模最大的是南方中证全指房地产ETF，超30亿。
5，4只地产+金融股指数。
资料来源：Wind；截至2022.04.06
斯嘉丽仔细去翻了权重股，“地产”含量都不高，更应该叫做金融股指数。
1，地产目前的上涨逻辑是国内经济目标+国外局势企稳+估值修复；但基本面仍然不乐观，因为销售数据并不好看。
但房价还是实打实有支撑的，一二线城市，要跌，挺难的，小涨，大概率。
虽然出过一堆政策，但都是稳，没说要降的。
2，房地产高增速高利润的日子一去不复返。想回到2009、2015年那样的地产大行情，现在百分之百是别想了。
未来，地产商的精细化运作以及转型才是正道，万科不是就要转型做城市配套服务商了。
所以你看，很多基金经理都开始关注物业股。招商积余的物管业务就是依赖招商蛇口的房地产延伸出来的，也被不少基金经理青睐。
3，不过地产已经涨这么多了，想上车还得注意点仓位控制，亏损了也会太心痛。
