据天津《每日新报》报道，天津市滨海新区人民法院塘沽审判区（下称“滨海法院”）对17件房屋买卖合同纠纷案件认定为“名为买房，实为炒房”的行为，均依法认定购房合同“不成立”，判决驳回炒房人的索赔请求。该报道刊发后，经各类媒体渲染，网络上目前遍布《天津首判:以炒房为目的的购房合同无效》类似标题的相关新闻。
笔者认为，上述新闻报道和滨海法院的审判存在以下两个主要问题：一是相关媒体对滨海法院的判决存在法律上的误读，误将法院认定涉案购房合同“不成立”等同于认定购房合同“无效”。二是滨海法院认定上述购房合同“不成立”，在法律上值得商榷。
案情回顾据报道，在滨海法院审判的上述17件“名为买房，实为炒房”的房屋买卖合同纠纷案中，其中一个代表性案件的主要案情如下：
2016年3月，买房人尤某与卖房人吴某签订房屋买卖居间合同，约定以81万元购买吴某的一套房屋，并约定同意尤某在办理该房屋手续时过户给第三方。后来吴某发现尤某系从事炒房的人员，便要求解除合同。但尤某不同意，其遂将吴某起诉到滨海法院，诉请继续履行合同，并赔偿损失。
滨海法院经审理，判决驳回了原告尤某的诉讼请求。主要理由有二：一是认为原告尤某利用其具有的房源信息优势及熟悉房屋交易流程优势，签订本案买卖合同的目的是为了转售他人，并非要购买被告吴某的涉诉房屋，其签订买卖合同并非“真实意思表示”，故该买卖合同“不成立”。二是炒房人的行为既会造成实际买卖双方互不了解，影响实际买卖双方的缔约选择权，也会造成房屋交易的环节增多而增加实际买卖双方的交易成本和违约风险，并已经影响了实际买卖双方当事人的合法权益，有违“诚实信用原则”，干扰了正常的“市场交易秩序”，故依法不予保护。
媒体误读判决在上述新闻中，滨海法院的法官向《每日新报》明确表述的是该法院依法认定本案尤某和吴某签订的购房合同“不成立”，而非认定合同“无效”。但是不少媒体却将法院认定购房合同“不成立”理解为认定合同“无效”，这其实是法律上的误读。因为，合同“不成立”与合同“无效”，两者在法律上的含义绝然不同，不能混为一谈。
合同的“不成立”是相对于合同的“成立”而言的。合同的“成立”是指合同的要约人和承诺人就合同的内容协商达成一致时所形成的客观事实和结果。如果合同各方没有就合同的内容协商达成一致，此时合同就“不成立”，反之则“成立”。依据我国《合同法》第三十二条的规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同“成立”。换言之，当合同的各方在合同上签字或盖章时，即表明他们已经就合同的内容协商达成一致，所以他们才会签字或盖章，此时合同才“成立”。
合同的“无效”是相对合同的“有效”而言的，两者均属于合同的“效力”范畴。合同的“效力”是指合同在成立之后是否具有法律效力。如果合同具有法律效力，则合同“有效”，反之则合同“无效”。依据《合同法》第五十六条的规定，无效的合同自始没有法律约束力，即不受法律保护。
虽然笔者没有看到本案的一审判决书，但是根据《每日新报》的报道，笔者深信该报道涉及案件的内容应该是直接来源于一审判决书的，因为记者一般不会凭空报道。而且记者同时采访了该法院熟悉本案案情的副庭长，该庭长作为法官对本案的点评应该也是来源于判决书的，一般不会凭空点评案件。因此，笔者根据《每日新报》的报道，认为本案一审判决对案件的定性存在以下问题，值得商榷。
其一，本案购房合同是否是当事人的“真实意思表示”？
滨海法院认为原告尤某利用其具有的房源信息优势及熟悉房屋交易流程优势，签订该买卖合同的目的是为了转售他人，并非要购买被告吴某名下的房屋，其签订买卖合同并非“真实意思表示”。笔者认为该认定较为牵强，且缺乏事实依据。因为本案购房合同明确约定了吴某同意尤某在办理该房屋手续时可以过户给第三方，据此，吴某在签订合同时是应当知道尤某购买其房屋的目的之一是高价转卖给第三方，从而赚取炒房差价的。否则，吴某当时就不会同意签订该合同。因此本案购房合同当然是尤某和吴某的“真实意思表示”。法院仅因为尤某签订购房合同的目的是为了炒房赚取差价而认定该合同不是尤某的“真实意思表示”，显然罔顾上述合同的明确约定，没有事实依据。
其二，本案购房合同是否因为不是当事人的“真实意思表示”，就应认定该合同“不成立”？
退一步而言，假设滨海法院认定本案购房合同不是当事人的“真实意思表示”是合法的，那么其据此认定该合同“不成立”是否合法？笔者认为该认定没有法律依据。正如上述所言，合同的“成立”是指合同的要约人和承诺人就合同的内容协商达成一致时所形成的客观事实和结果。依据《合同法》第三十二条的规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”当尤某和吴某在购房合同上签字时，该合同依法就“成立”了，这是任何法律无法否定的客观事实和结果。该合同“成立”与否，与该合同是否是当事人的“真实意思表示”没有任何因果关系。因此，滨海法院根据本案合同不是当事人的“真实意思表示”来认定合同“不成立”，没有法律依据。
其三，本案购房合同是否因为尤某违反“诚实信用原则”，干扰了正常的“市场交易秩序”，不应受到法律保护？
笔者认为滨海法院的该认定没有法律依据。因为中国现行法律中没有明确规定违反“诚实信用原则”或干扰“市场交易秩序”的民事法律行为是无效的行为。当然，《合同法》第五十二条规定了损害“社会公共利益”的民事合同属于“无效”合同，以及我国《民法总则》第一百五十三条规定了违背“公序良俗”的民事法律行为无效。但是，炒房行为及炒房合同是否损害了“社会公共利益”，是否违背了“公序良俗”？尚无明确的法律解释，目前各方各执一词，存在很大争议性。因此，在没有明确法律依据的情况下，法院不应认定本案购房合同因为违反“诚实信用原则”，干扰了正常的“市场交易秩序”，而不受法律保护。
其四，本案购房合同是否为“无效”合同？是否不应受到法律保护？
笔者认为：只有当滨海法院依法认定本案购房合同为“无效”合同时，它才不应受到法律保护。但是根据《每日新报》的报道，本案一审判决并没有认定该合同是“无效”合同，而是认定该合同“不成立”。但正如上文所述，笔者认为本案合同依法是“成立”的，那么依据《合同法》第八条的规定：“依法成立的合同，受法律保护”，本案合同应当受到法律保护。
启示笔者不赞成炒房行为，因此对滨海法院首次对房地产中介人员签订的炒房合同开启不予司法保护的先河，深表赞赏。本案判决充分展示了该法院积极发挥司法能动性，发挥司法服务经济、服务社会的精神，值得肯定。
但是，法院毕竟不是政府，两者对于中国当前存在的炒房行为的规制所使用的武器毕竟不同。法院的武器只能是法律，政府的武器除了法律，还有限购政策。当现行法律并不完美的时候，法院不应突破法律的藩篱，在缺乏法律依据和法理依据的情况下，径直认定炒房合同“不成立”或“无效”，因此不受法律保护。否则，很可能适得其反，事与愿违。
tj001
合同能看出是炒房还是自己住？