“二代”退场，弘阳地产走上化债之路。
作者 | 伍玥
来源 | 债市观察
“眼见他起高楼，眼见他宴宾客”。
自2021年下半年以来，房地产市场遭遇重大挑战，销售疲软、融资困难和行业信心不足等问题加剧了房企的现金流压力。弘阳集团这家在江苏深耕多年的老牌房企，也步入危机之中。
步入2025年，房企化债工作正在提速。龙光、融创、融信等多家房企相继公布了债务重组的最新情况。1月23日，弘阳地产（1996.HK）公布涉及16亿美元的境外债务重组方案，方案建议注销现有债务，已有约33%的债权人正式签订了重组支持协议。而2月12日，部分持反对意见的债权人表示，已收集到超过弘阳地产美元债券面值25%债权人的反对意向，并正在筹备成立美元债券持有人小组。
弘阳集团创立于1996年，总部位于江苏南京，业务涵盖商业、地产开发、物业等。作为一家在商业地产领域颇具影响力的企业，弘阳集团旗下弘阳广场、弘阳家居等知名产业在国内外享有广泛知名度。
2017年底，弘阳集团董事长曾焕沙提出“2020战略”，表示要在2020年完成千亿目标，即地产实现“千亿规模”，商业完成“百店计划”，物业成为品质领先的社区综合服务商。
7年前的2018年，曾焕沙率领弘阳地产成功登陆港交所，并迅速将地产核心业务转移至上海虹桥，正式加入虹桥地产的江湖。
曾经，众多财富神话在虹桥地产圈不断上演。如今，被称为房企宇宙中心的大虹桥已经物是人非，地产圈中的老板们，各自走上了不同的人生轨迹。2022年6月，弘阳地产撤离虹桥地产一条街，重回大本营南京。
0116亿美元债务重组方案遭反对据弘阳地产的公告，境外债务重组涉及的债务合计16亿美元。重组方案建议注销现有债务，以换取以下新证券组合：
票据A：强制可换股债券，本金总额4200万美元，将于发行后12个月内转换为公司普通股。
票据B：9年期高级票据，本金总额1亿美元。
票据C：10年期高级票据，本金总额1.2亿美元。
票据D：次级永续证券，其于首10年不可赎回，并连同强制可换股债券、B高级票据及C高级票据，统称“新证券”，其中每一票据均称为每一新证券。次级永续证券的本金总额为1亿美元。
上述债权人认为，根据该方案，在9—10年内，美元债将没有任何现金利息支付，10年后按1%—5%的利息计算。经测算，方案的实际削债比例接近99%，债权人回收率仅1.0%-1.5%。
弘阳地产表示，占现有债务未偿还本金总额约33%的债权人（以拥有人身份实益持有）已正式签订重组支持协议，并受其条款所约束，并认为有可能迅速获75%的债权人的支持，以实施建议重组，预期将尽快按重组支持协议所载条款开展建议重组的实施过程。
图源：罐头图库
然而，因重组方案没有短期现金偿付选项、中期债券选项，引发了部分债权人的强烈反应，他们已收集到超过弘阳地产美元债券面值25%债权人的反对意向，并正在筹备成立美元债券持有人小组。
反对的债权人认为，与其他地产债券重组方案相比，弘阳地产的方案缺乏短期现金偿付选项和中期债券选项。他们希望弘阳地产能提供短债削债选项和长债留债选项。目前，这些债权人已联系过有清盘程序经验的专业人士，探讨在债权人控制下进行重组的可能性，以获得比在原股东控制下更高的债券回收率。
如果部分债权人反对化债方案，根据《破产法》第八十七条的规定，债务人或管理人可以与反对的债权人进行协商，并尝试在协商后再次进行表决。
02削债近99%化债方案能否推行？2024年1月23日，弘阳服务集团有限公司公告披露，其控股股东弘阳集团正面临来自债权人Serica Agency Limited的清盘呈请，向香港特别行政区高等法院提出。由于弘阳集团未能偿还89亿美元的债务，呈请人请求法院依据相关法规，对弘阳集团进行清盘处理。
目前，弘阳地产有中资离岸存续债券共7只，存续余额为17.4亿美元。
有股民评论称，弘阳此次的重组方案是“时间换空间”，债权人拿长期票，企业减压喘口气，但扭亏还得看市场脸色。
上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，从投资人的抗议来讲，重组方案表面看是缓解了债权债务关系，但是投资人还是有比较大的牺牲。或者说这种重组就是给弘阳本身有缓冲，但是债权人难以接受。主要是因为很多债权压低了，没有实际的比较多的回报，或者说出现比较大的亏损。如果说没有一些可预期的回报，那这种签订的重组协议，其实投资人什么也没拿到，但是又因为一纸合同，导致这些债务问题的解决就架空了。
中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示，债权人反对的主要原因有几点：一是缺乏短期现金偿付选项，弘阳地产的重组方案中，债权人近十年内无法获得现金偿付，这与同类型房企的重组方案存在较大差异。其次，回收率极低。按照次级债收益率折现测算，弘阳提议方案真实的回收率大约只有1.0%-1.5%，实际削债近99%，远低于其他房企重组方案的回收率。第三，方案仓促。部分债权人认为，弘阳地产的重组方案是在清盘聆讯前仓促推出，缺乏与其他债权人的充分沟通和磨合。另外，股权与债权处理失衡。弘阳地产的方案中仅增发20%新股，而债权人需要承担近99%的削债损失，与“债权削多少、股权就削多少”的行业惯例不符。
中期报告显示，弘阳地产的合同负债逐年下降，保交楼任务即将完成，合同负债从高峰期2021年底的332亿，到2023年末133亿，2024年中为89.9亿。
图源：公告
2024年1月-12月，弘阳地产实现累计合约销售金额为人民币88.2亿元；累计销售面积为644,838平方米，其中12月份的合约销售金额为人民币8.02亿元（未经审核营运数据）。
熟悉弘阳地产的某福建籍地产从业人士表示，弘阳年底销售金额增速明显，按照这个速度只需要5年即可全部卖完，可以回流几百亿现金用于还款。重组方案符合地产商逻辑，但是债券投资人不可能答应。相比其他违约主体，弘阳没有境内债，已经全部还清，可以专注解决境外债。
图源：罐头图库
当下，一系列政策“组合拳”支持下，房地产市场已呈现出止跌回稳势头。2024年四季度以来，核心城市的市场成交量出现明显升温。12月，中央经济工作会议提出“稳住楼市”，强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，为2025年楼市定调，释放了更加坚定的稳楼市基调。
不过，房地产行业整体面临较大的债务压力和市场调整，弘阳地产并非个例。连“尖子生”万科也因为偿债高峰的到来，正受偿债压力困扰。这种背景下，部分债权人可能对房企的化债方案有更高的期望，希望获得更优的偿付条件。
柏文喜表示，弘阳地产面临流动性困境，其财务状况较为严峻，截至2023年底，其剔除预收款的资产负债率达75.9%，净负债率为126.1%，现金短债比仅为0.16。在这种情况下，公司可能认为当前的重组方案是其在现有资金和债务压力下的可行选择。
据克而瑞数据显示，2024年房企债券到期规模4828亿元，而发行规模仅有2158亿元，不少房企无法通过借新还旧覆盖到期债务。
当下，不少房企正在“紧锣密鼓”化债，也取得了较好的效果。比如，融创（1918.HK）境内债二度重组已经进入关键阶段，去年11月27日融创方面再次公布154亿元境内债债务重组方案，分为现金要约收购、债转股、以资抵债、留债展期四种方式。
1月21日，融创披露，融创房地产十笔债券的重组方案已全部经相关债券持有人会议审议通过。这意味着融创总规模154亿元的境内债重组整体宣告成功，正式成为行业第一家完成境内公司债券整体重组的房企。对于融创而言，其预计可削降超过50%的境内公司债务，留债部分最长展期达9.5年，且5年内不再有兑付压力。
当下的行业背景下，房企应该如何制定出与债权人双赢的化债方案？严跃进认为，主流的做法是要跟投资人协商，各做让步。主要的一个原则就是，法制化市场化原则下，还是要保护债权人的权益，这个很关键。核心点是做好两方面：一是名下的房子要保交房，这是一条红线。此外，不能把重组方案做空做虚，让债权人每年或每半年都应该有些实际性的现金流收入。一个比较核心的做法就是除了外部的输血以外，要甩卖资产。站在股东的角度来讲，公司也应该意识到这个工作的急迫性。
03“二代”退场福建富豪还能否力挽狂澜？在南京落地生根的弘阳地产也曾是偏安一隅的中小房企。
曾焕沙出生于1967年，是福建省泉州市南安人。1988年，20岁的曾焕沙在海口市创立海口华商行并担任经理，这是他的第一份创业经历。1995年，曾焕沙到南京创办了红太阳商业大世界，3年后的1999年，南京红太阳正式注册，首个住宅项目“旭日华庭”开工，2003年开始销售。这也是弘阳地产的前身。2003年，弘阳地产成立，主要侧重于房地产开发、商业运营及物业服务。
作为弘阳地产创始人，做装饰建材起家的曾焕沙自 2017年12月21日起一直担任主席兼董事，主要负责整个集团的整体发展策略及日常运营。
2018年7月12日，弘阳地产正式在香港联交所上市，这一年，这家房企销售额突飞猛进，逼近500亿，行业排名迅速窜至50强。
2018年，弘阳地产曾高调举办了一场9位高管集体入职仪式，让这家当时还名不见经传的企业成为业界关注的“网红房企”。
2019年10月31日，弘阳地产选择在袁春正式入职的第一天，以公告的形式宣布——袁春获委任为集团的联席总裁。作为地产行业的明星经理人，袁春曾先后供职于中海、龙湖、鸿坤和弘阳，职业履历可谓亮眼。
在袁春加盟之后，弘阳地产“明星高管天团”正式形成：集团总裁蒋达强、执行总裁张良、地产行政总裁何捷、集团总裁助理罗艳兵、地产集团总裁助理兼地产运营部总经理陈彬、地产集团营销管理部总经理鄂宇等。通过这些“空降”高管的履历不难看出，他们大多都来自新晋千亿房企，可见曾焕沙是想借鉴他们的成功经验。
弘阳地产董事会主席曾焕沙的儿子曾俊凯，出生于1994年，现年30岁。此前，不到30岁的就曾俊凯已经相继在家族两家上市公司担任要职了，2021年2月出任了弘阳地产执行董事兼副总裁等，当年12月又接棒了弘阳集团旗下上市物业板块——弘阳服务（1971.HK）董事会主席兼非执行董事等。
在众多明星高管的“加持”下，弘阳地产进入高速增长期。2020年地产的“千亿规模”与商业的“百店计划”提速。弘阳地产从2017年刚破100亿元增长至2020年的865亿元。从克而瑞公布的业绩榜单来看，2020年，弘阳地产刚好跻身TOP50，排在49名。虽然没能完成千亿目标，但也实现了不小的跨越。
根据胡润研究院《2022家大业大酒·胡润全球富豪榜》显示，曾焕沙凭借63亿元人民币的财富上榜，是福建地区房地产行业的杰出企业家。
图源：罐头图库
随着地产行业进入周期性调整，光芒淡去，弘阳地产受到很大冲击。
2022年上半年的最后一天，明星职业经理人袁春递交辞呈，将弘阳地产行政总裁的职务归还给了老板。而早在袁春离职之前，弘阳地产的“明星高管天团”已经开始分崩离析。
2022年6月，弘阳地产也暗然撤离上海虹桥地产一条街，回到了南京。同期，曾焕沙出山，任职弘阳地产行政总裁镇场。当年7月，曾经剑指千亿目标的弘阳地产因3.5亿美元债利息未能支付构成首次美元债违约。债务危机爆发，弘阳地产违约的消息自此频频传向市场。
2024年1月23日，因无法偿还2.89亿美元的债务，弘阳集团被债权人清盘呈请。不到一个月，2月16日，弘阳地产公告，其也遭到纽约梅隆银行伦敦分行提呈清盘呈请，涉及2023年到期的2亿美元优先票据。
同年5月，弘阳地产公告披露，有关公司旗下2.1亿美元债，所有未偿本金连同应计未付利息将于2024年5月21日到期。但该等应付金额预计不会在到期日支付，此举将构成2024年5月票据以及其他美元票据的违约事件。
危机之际，“二代”选择了退场。2024年7月，曾俊凯辞任了弘阳地产执行董事、公司副总裁及董事会薪酬委员会成员，且也不在公司担任任何职务。
业绩方面，截至2024年6月30日，弘阳地产实现营业总收入60.06亿元，同比减少1.51%；归母净利润-17.84亿元，同比增长32.81%；毛利率8.86%，资产负债率81.66%。
在行业还未实现大规模回暖的情况下，弘阳地产今年首月业绩也出现了较大跌幅，销售金额同比下降31.87%至6.69亿元，销售面积同比下降39.1%至4.38万平方米，平均销售价格为每平方米15275元。
另外，弘阳集团旗下的弘阳服务，同样表现不佳。2024上半年，弘阳服务总收入为4.65亿元，同比下降14.4%；公司溢利和股东应占溢利分别约为4010万元和3660万元，同比下降28%和31%。
目前，曾焕沙仍任职弘阳地产执行董事、董事会主席、行政总裁。从剑指千亿到“活下去”，在创始人曾焕沙的带领下，弘阳地产将如何扭转困境？欢迎留言评论！
