2025年，中央一号文件及自然资源部最新政策进一步强化了农村房屋建房、翻建的规范化要求，农村房屋翻建需遵循 “六不准” 原则，这关系到每一位农民朋友的切身利益。本文将详细解读这些原则，帮助大家了解政策，避免违规建房、翻建带来的损失。
1.不准擅自启动建设
建房前，应先申请批准使用宅基地，获得乡镇政府颁发的《农村宅基地批准书》，并取得《乡村建设规划许可证》。未批先建属于违法行为，《土地管理法》第七十八条规定，农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府农业农村主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。《城乡规划法》第六十五条规定，在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。
有些农民建房心切，未等审批通过就开工建设，结果房屋被认定为违建，面临拆除的风险。比如，某村民因儿子结婚着急建房，未批先建，房屋建成后被责令拆除，不仅耽误了儿子的婚事，还造成了巨大的经济损失。
2.不准突破层数限制
在农村，新建或翻建房屋应先申请并取得《乡村建设规划许可证》 ，而可建设层数一般由各地规定，多数地区不允许建三层以上房屋。这一规定主要基于多方面考虑。从安全角度看，三层以上的房屋对建筑结构和施工技术要求更高，若由非专业施工团队建造，容易留下安全隐患。同时，统一的层数规定也有利于新农村建设的整体规划，使村庄布局更加整齐有序。
若农民想要建造或翻修超过三层以上的农房，必须聘请专业的施工团队，并向乡镇政府递交相关申请，审批通过后方可动工。这不仅是对自身安全负责，也是遵守国家政策法规的体现。比如，某村的一位村民未申请且自行请了没有资质的施工队建造四层房屋，房屋建成后因结构问题被认定为危房，最终被责令拆除，造成了巨大的经济损失。
3.不准逾越面积红线
农村建房实行 “一户一宅” 原则，各地对农房宅基地占地面积都有明确标准，一般由地方土地管理法规作出规定。非法的 “一户多宅” 以及超占宅基地的现象是不被允许的，按照《土地管理法》规定，此类情况可能会面临拆除处理。不过，通过合法继承等方式获得的宅基地，是被允许存在的 “一户多宅” 情形 。
在实际生活中，一些老房子建于过去，当时宅基地面积标准和现在不同，如今若要翻建，就需按照现行面积标准执行。例如，某村规定宅基地面积为 200 平方米，一户村民的老宅基地面积为 250 平方米，在翻建时，超出的 50 平方米就不能被允许重建，必须按照标准面积进行翻建，否则超建部分可能会被认定为违建并被拆除。
4.不准脱离规划区域
《土地管理法》第六十二条明确规定，农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。《城乡规划法》第四十一条也指出，在乡、村庄规划区内进行农村村民住宅建设，不得占用农用地；确需占用农用地的，应当依照《土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证 。
有些农民可能因宅基地位置不理想或其他原因，想在规划区域外建房，这种行为是不被允许的。例如，某村村民想在村外的农田上建房，尽管农田位置开阔，但因不符合规划且未办理农用地转用审批手续，其建房行为被制止，已建部分也被拆除。这不仅是对土地资源的保护，也是保障农村整体有序发展的必要措施。
5.不准改变土地用途
宅基地设置的目的是保障农村村民居住需要，不允许擅自改变其用途，比如在宅基地上建设规模化的工厂或建房出售。宅基地具有福利性和保障性，是为解决农民居住问题而分配的土地资源。若改变用途，将破坏农村宅基地的规划和使用秩序。
比如，某村民将自家宅基地改建成小型加工厂，生产过程中产生噪音、污染等问题，影响了周边村民的生活，且改变了土地用途，最终被相关部门责令整改，拆除违规建设的厂房，恢复宅基地的居住用途。
6.不准违规翻修重建
依据《城乡规划法》规定，在农村翻修旧房、危房时，必须向村委会递交申请，审批通过并获得乡村建设规划许可证后才可以动工。未取得该许可证而翻修房屋，违反《城乡规划法》规定，房屋面临被拆除的风险。这是因为乡村建设规划许可证是对房屋翻修合法性的确认，确保翻修后的房屋符合乡村整体规划和土地利用要求。
比如，有农民觉得自家房屋老旧，未申请许可证就直接翻修，翻修过程中被相关部门发现，因无许可证被责令停工，已投入的人力、物力和财力都打了水漂，还需补办许可证，若不符合规划要求，甚至可能要拆除重建，造成极大的损失和麻烦。
小结
农村房屋翻建的 “六不准” 原则是国家为了合理利用农村土地资源、保障农民住房安全、推动农村有序发展而制定的重要政策。农民朋友们在翻建房屋前，一定要充分了解这些政策，按照规定的程序申请审批，避免因违规翻建造成不必要的损失。只有依法依规建房，才能让自己住得安心、踏实，同时也为农村的发展贡献一份力量。
