近几年，国内楼市一直在巨大的变化之中，可以毫不夸张地说，我们正在经历一场楼市前所未有的大变局。我相信有几大比较明显的变化，大家是有强烈感受的。一、房价由涨转跌，而且这个跌幅还有点大，已经超过不少人的预期了。二、政策由“抑制”转为了“支持”，而且支持的力度非常大。三、房子不好卖了，不管是新房和还是二手房，销售都是比较惨淡的，即便是价格在大幅下跌，成交量依然是不见起色。相信，只要平时对楼市有些许关注的人，对以上三点的变化应该都有比较明显的感知。那为何楼市会变成今天这个样子？要挖掘其内在的原因，我们就不得不从驱动楼市发展的因素来看，因为这些因素都在发生了重大变化，诸多因素的共振也就导致楼市迎来了历史性大变局。谈起影响楼市的发展因素，那首先肯定是避不开人口这个因素的。过去楼市之所以走出大牛市，房价之所以涨得这么猛，最重要的原因就是享受到国内前所未有的人口红利。虽然未来人口红利依然存在，但减弱也可能是在所难免的。这就需要来看目前国内人口发展的两大特征：人口总量的负增长和人口老龄化趋势。人口总量已经从2022年开启了负增长，当前减少了85万人，2023年减少了205万人，减幅在扩大。人口老龄化也是越来越严重，到了2035年，国内将进入重度老龄化，60岁及以上的人口将超过4亿人，也就是每3.5个人里就有一位老年人。人口是住房需求的最终来源，人口减少也就意味未来住房需求会减少，而老龄化可能导致大户型需求的增加，会进一步减少住房增量需求。说实话，以目前楼市的发展情况来看，需求对楼市的发展起着决定性作用。需求的变化进而也影响到了住房市场供求关系的变化。随着过去十多年不断地建房子，使得国内目前存量住房数量已经很多了，加上新房仍在源源不断的供应，而需求的增长明显有点乏力了，进而导致住房市场的供需天平逐渐向供应端倾斜。目前国内城镇居民的人均住房面积已经超过了40平方米，这数字对比国际水平也不算低了。也就是这过去这几年，国内住房市场基本上完成由供不应求向供大于求转变了。经济学最基本的常识告诉我们，在一种商品供应大于需求的时候，价格就会下跌。这也是为何这几年国内的房价开始不停地下跌。这些因素的变化，导致市场对未来的预期在改变。如果大家对未来的房价走势相对不是太看好，自然也不太愿意在当下买房了，而原本有买房计划的人看到市场走势这么差，可能也会先停下来观察一段时间。所以这么一说，房子不好卖也似乎是情理之中的。至于楼市政策的变化，本就是随行就市。市场过热的时候，出台政策抑制一下，市场遇冷的时候，出台政策支持一下。这样可以平滑市场的走势，避免市场波动过大造成风险。