上周我们在一线城市出差，会议结束后，我们顺便考察了一家成功升级改造成奢华酒店的项目，也看了一家准备从Local五星级酒店升级改造到国际品牌五星级的酒店。今天有一位酒店业主也打算将收购的酒店进行升级改造，主要是向我们咨询酒店改造投资测算事宜。
对于酒店的升级改造，投资测算是其中的一个重点，但是需要从整体项目的市场和财务等方面来综合考虑升级改造事宜。对于计划进行升级改造的酒店业主，我们有以下几点建议：
一、评估酒店区域市场潜力和未来需求
为了达到对酒店资产最佳使用效果，酒店业主必须考虑市场的因素，考虑竞争对手的威胁，根据新的市场细分及客源需求的变化来进行。
1、分析酒店市场新增供给，酒店历年酒店的经营业绩情况、客源市场细分，以及未来客源市场比例结构、消费水平和喜好等。
2、统计分析客人对酒店的不同意见。如酒店的每项设施、装修环境、客房配置、功能布局、就餐环境、艺术品等。客人认为哪些不能满足他们的需求，哪些是过剩无用的功能，哪些是欠缺应尽快弥补的功能等。
3、空置率调查。包括餐饮、客房、大小会议室、各种设施年空置率多少，然后再在每类设施下细分空置率，如客房的大床、双标、联通房、双套间、单套间每种客房的空置率是多少。
4、竞争对手分析。详细分析竞争对手的竞争战略，他们装修功能布局的优势和缺陷，客人对竞争酒店的满意度及不满意度，采取差异化竞争战略，避免单纯拼价格的恶性竞争，对于可通过装修改造可有效拼抢竞争酒店客源的改造项目，就可以重点投资。
5、通过升级改造寻找增加酒店收益的空间。
根据市场的潜在需求，通过装修改造增加收益，例如增加客房、餐厅、零售店、会议室或公寓楼，或改造现有的功能，例如把餐厅改成会议室，把礼品店改成会议室，或改变空间的面积，把会议室或餐厅隔开等，通过改造提升资产增值的能力。
6、需要具备专业资质的工程咨询公司为酒店的建筑和环境制定“工程评估报告”，包括酒店功能、设施设备的使用年限、状况和特征，同时含酒店的工程缺陷清单（最好附图片）。
综合以上，可作为业主方了解酒店升级改造和设计的重要依据和标准。
二、评估需装修的区域范围和需更新的设施设备
建议业主相关人员现场查看酒店现场实际情况，核实需要装修的区域和需要更换的系统（即便是在最小规模的酒店更换空调系统、报警系统等都是很昂贵的），与酒店总经理和管理团队逐一筛选，确定必要进行改造的内容和事项，根据其重要的、必要性、紧迫性列出翻新改造的时间表，分批投入落实。
三、评估现有酒店品牌的优劣势
对比分析品牌情况，评估酒店品牌和酒店管理合同，根据酒店管理合同的经营年限，对品牌和管理模式进行评估，并且与酒店管理方达成一致。
四、评估酒店升级改造费用预算
1、有的酒店管理公司可能会要求请相关的顾问例如电梯顾问、灯光顾问等，由于装修改造并不是从零开始筹建一家新酒店，一些顾问公司可能没有必要，需要详细研究该请哪些顾问公司，而且对于确实必要的顾问单位，也应招投标，由业主公司选择确定。酒店管理公司的技术服务团队、酒店总经理等酒店高管团队也会参与其中，也会根据酒店运营需要指导和监督外包设计和施工单位的工作。
2、对客人满意度有影响的一些缺陷区域可以多投入，但是客人看不到的例如后勤区域，对酒店运营影响不大的地方则没有必要装修或不需要投放太多的费用。
3、酒店升级改造费用预算建议由业主公司找到专业工程造价公司，根据当地的经验数据针对酒店的现状做一个装修的预算评估，酒店管理公司提供的装修预算仅供业主公司参考。
4、对于运营物资采购，可逐一核查客房布草类、保险柜等客房用品是否到了需要废弃的年限，由于酒店团队会定期采购更换一些客用品物资，因此也不是装修就要全部丢弃原来的运营物资。
5、装修酒店属固定资产投入，招投标工作应由业主公司主导。
业主需要组建酒店装修改造工作团队，具体讨论酒店各项装修内容、新采购物资的合理性、全程操作模式和监督管理流程。
五、评估翻新改造的投资回报
1、应以快速回收改造资金为目标，确保改造后酒店运营指标能达到预期效果。需要预估酒店升级改造后，酒店未来十年的经营预测数据，包括酒店平均房价、出租率、平均每间客房收益等重要指标的上涨情况。
2、业主需要了解酒店单位面积净利润率是否大幅提升。
六、其他注意事项：
建议与酒店管理公司在翻新改造前做好固定资产盘点工作，了解酒店固定资产的详细情况，后期可与升级改造后的情况进行对比分析；对于酒店管理公司即将废弃的固定资产或日常运营物资，应有合理的处置方案；业主公司团队全程主导、参与把控，为日后的酒店项目装修改造积累宝贵的经验。
总之，酒店升级改造应以市场需求为主要依据，参照竞争对手情况找出酒店现有环境与设施的各种功能缺陷，依据酒店市场、功能定位，制定合理的改造费用预算、投资回报测算和设计方案。同时业主和管理公司配合，共同进行全过程组织实施，使装修改造后的酒店，在竞争酒店中占据更为有利的战略位置，从而快速收回改造资金，提升核心竞争力。
