央妈刚出手下调LRP，贝壳二季度的财报应声发布。 8月22日，央行将一年期贷款市场报价利率（LPR）从3.70%下调至3.65%，将五年期贷款市场报价利率（LPR）从4.45%下调至4.3%。央行传递出流动性继续宽松的重要利好，一定程度上缓解了房地产行业的焦虑。 贝壳最新财报也在这个时候发布了，总的来说还是带给投资者信心的，美股股价表现也不错，大涨7.4%。大摩和花旗都给了增持/买入评级，花旗还把目标价上升到23.8美元。房地产行业处于波动下降的阶段，贝壳这份财报为啥反而受到了认可？ 细看财报，在二季度不景气的房地产交易大环境下，存量房交易和新房交易的总交易额分别为3935亿元、2227亿元。同比下滑属于意料之中，但数据仍优于市场水平。 同期，贝壳净收入138亿也超出了其业绩指引上限30%。随着政策进一步放松进一步加码，贝壳作为居住产业数字化服务平台，也显示出了抵御风险的能力和托底逆势上扬的风向。 抵御市场风险，贝壳算过关了 我们经常说，评判一个基金经理是否优秀，相比赚钱能力，控制亏损（风险）的能力更加重要。这一观点对企业来说也一样。评判一家企业的经营能力，与其看市场好的时候，更应该看市场下行的时候。其中最典型的就是地产市场，尽管有政策支持，当下房地产行业的不乐观也是不言自明。 当前，二手房市场成交量处于较低的位置，价格上涨的预期不强，市场信心不足。新房市场同样面临挑战，房企融资情况、消费者需求没有明显改善，主要开发商上半年任务完成度普遍大幅低于目标。 根据国家统计局数据，今年第二季度全国新建商品住宅销售GTV同比下降36%，相较第一季度跌幅进一步扩大，是1999年以来第二大单季度同比跌幅，克尔瑞百强房企二季度销售额同比下降53.4%，市场仍在“供需两弱”的低谷徘徊。 这样的环境下，贝壳二季度财报里透露出一个关键词：降本增效。从财报数据看，贝壳的业务经营能力整体还是值得肯定的。 在二季度，贝壳新房业务完成GTV 2227亿元交易额，同比下降55%，环比增长15.6%，优于市场水平。二手房交易GTV同比降幅逐月收窄，6月平台重点32城中21城二手房交易GTV已经超过2021年均值；非链家存量房交易GTV环比增长高达33%。6月，北京、上海疫情得到控制后当地市场也快速恢复。 总的来说，贝壳的业务经营能力有效冲抵了市场的下行，二手交易明显好于市场平均水平。 作为港股财务状况最好的企业之一，贝壳第二季度保持了充沛的现金储备和良好的流动性，仍然实现了正向经营性现金流。截至2022年6月30日，贝壳现金流结余500亿人民币，这项指标就足以让投资者踏实把心放进肚子里，不过在这里还是展开讲讲贝壳为何能让投资人安心。 降本增效，怎么降？怎么增？ 一是经营费用的显著下降。成本控制能力是衡量企业优秀与否的重要标准，通过划小核算单元和一系列管控措施，二季度贝壳经营成本是有显著下降的。 基础设施层面，贝壳优化了线上商机的分配机制，同时迭代了商机匹配模型，让匹配更精准。运营上，贝壳继续强化以房源为核心的二手业务精细化管理，提升房源维护质量、传递效率和推广效果。今年以来，链家（贝壳旗下房产经纪直营品牌）着力改善经营结果，通过治理亏损门店提升人效。 这些措施收到了比较明显的效果，二季度，贝壳平台二手房交易GTV同比降幅逐月收窄，6月平台重点32城中21城二手房交易GTV已经超过2021年均值；非链家存量房交易GTV环比增长高达33%。北京、上海疫情得到控制后当地市场也快速恢复。 二是开发商回款周期进一步加快。有不少媒体和评论说开发商暴雷对贝壳会有冲击，这很明显是没读财报。 事实上贝壳合作开发商中优质、国企开发商比例在不断提高。 财报显示，2022年第二季度贝壳在国央企和民营开发商的渠道渗透率均环比大幅上升，即便在低迷时期，贝壳仍是头部开发商的首选平台。 不夸张地说，贝壳对开发商的筛选可能是全国最严的，用户找贝壳买新房更安全，这反而增强了贝壳的竞争力。这些手段保证了贝壳现金流健康度非常高，这一点在市场下行的时候是非常难能可贵的。 以后怎么看：认准发展主旋律 任泽平说过，地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。近年来，在疫情、就业、出生率等各种因素的影响下，唱衰地产行业的的声音不绝于耳，但是凡事皆有周期，地产也不可能永远下行。 8月15日，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖在国新办举行的新闻发布会上称，当前房地产市场整体处于筑底阶段。因此“地产药丸”是个很反智的说法。 中国房地产虽然在过去20年经历了巅峰时刻，但是地产行情从来都是周期性行业，与其他周期性行情一样，行情的高低起伏很正常。不能说提出“房住不炒”，就把房地产一棍打死。未来大概率只是市场结构和行业格局会变化，从房产投资为主转向以居住服务产业为主导。 而且贝壳的基本盘就是居住服务，年轻一代的刚需仍然存在，未来房地产市场二手的比例也一定会越来越高。而随着二手房及存量房改造需求的增长，家装家居也将成为住房存量时代持续增长的万亿级子赛道，贝壳这两年在家装家居领域的动作也值得关注。 因此一味担心市场是无意义的，更应该关注的，是贝壳在这一轮市场下行里能否进一步提高运营效率，更高效配置资源，持续保持财务和经营健康。花旗研报里认为，7月国内15个主要城市的二手房市场交易量每周均实现同比增长，，通过聚焦重点项目和降本增效，贝壳在新房方面的收款和盈利能力将得到提高，新房业务GTV降幅也将缩窄。 今年以来，政策持续在“住房不炒”的前提下向房地产行业倾斜，从强力去杠杆到支持住房需求，我们所看到的降低住房贷款利率和首付比例只是开始。要知道，国家支持的行业，不可能一直低迷下去。 房价预期稳定了，市场需求自然会显现出来。因此，对市场回暖抱有耐心和信心，才是理性的投资者应该做的。