A和某房地产开发公司（以下简称B公司）是某房地产营销策划有限公司（以下简称C公司）的股东。在C公司成立之前，双方签订了《合作协议》，该协议主要约定：
1.双方共同出资成立C公司，A与B公司的投资比例分别占45%、55%。
2.C公司以房地产营销策划、销售代理为主，主要任务是完成B公司以及旗下各分公司或项目公司开发建设的独资或合作投资的房地产开发项目的营销工作。
3.双方合作期限暂定为3年。
4.合作期限内，B公司以及旗下各分公司或项目公司开发建设的独资项目自销或委托他人销售的，视为违约。A可以书面要求B公司于五日内按该项目总可销售金额的1.8%支付销售代理费用。
5.合作期限内，协议一方无故提前解除协议，应向对方支付补偿金300万元以弥补对方的损失，并于解除协议后5个工作日内付清，每逾期一天，须按应付金额的0.3%向对方支付违约金。
其后，C公司注册成立。C公司的公司章程关于股东的权利义务载明：股东以其出资额享有所有者的资产受益权，根据公司的利润分配方案按出资比例取得红利。2011年11月11日，A与B公司因产生纠纷，双方一致同意解散C公司。
2011年，A以B公司违反双方签订的《合作协议》为由，认为B公司没有依约委托C公司销售其投资的六个房地产开发项目，因此将B公司起诉至江苏省高级人民法院，诉请法院判令B公司支付未委托C公司销售的楼盘9300余万元的销售损失、B公司单方解除合同违约金300万元以及利息损失。
经法院审理查明，A起诉所称的B公司投资的六个房地产开发项目的投资人情况分别如下：
1.项目一的开发商为B公司与其他股东三方共同投资设立的项目公司，该项目公司于2003年3月24日核准登记。2010年6月17日，B公司通过股权转让退出该项目公司。该项目是分期开发项目，其第一期、第二期房产均在C公司成立之前销售，第三期房产则是在C公司成立之后进行预售，但没有委托C公司销售。
2.项目二的开发商为B公司与另一公司共同投资设立的项目公司，该项目公司于2006年3月20日设立，其历经多次股东变更，B公司于2010年8月成为该项目公司的唯一股东。
3.项目三的开发商为B公司与另一个人共同投资设立的项目公司，该项目公司于1998年11月18日设立，B公司于2010年6月28日变更成为该公司的唯一股东。
4.项目四和项目五的开发商均为B公司与其他公司共同投资设立的项目公司，该项目公司均在C公司成立之前成立并开发该项目。
5.项目六的股东均为其他第三方公司，没有B公司。
一审法院经审理认为，本案涉及的六个房产项目中，仅项目一为B公司独资开发，其余五个项目均非B公司独资开发，因此B公司在该五个项目不应承担违约责任。但在项目一中，因B公司在C公司成立后没有将项目一中的第三期开发的房产委托C公司销售，违反了《合作协议》的相关约定，故应承担违约责任。因此，一审法院作出民事判决，判决B公司应按项目一相应房产销售总金额的1.8%向A支付“违约金”，并驳回A的其他诉讼请求。
一审判决送达后，本案双方均不服，均向最高人民法院上诉。最高人民法院经审理查明，除认可一审法院认定B公司在上述五个项目中不应承担违约责任的事实外，发现一审法院认定项目一为B公司独资开发的“事实”认定错误。
经二审法院另行查明，项目一的开发商实际为B公司与其他股东三方共同投资设立的项目公司，而且B公司通过股权转让于2010年6月17日退出了该项目公司。因此，项目一实际属于B公司与其他股东共同投资的合作项目，非B公司独资项目，B公司没有违反《合作协议》的上述约定，不应承担违约责任。因此，二审法院作出终审民事判决，撤销一审判决，驳回A的全部诉讼请求。
律师释疑读完上述案情，包括笔者在内的一些读者可能会对本案产生如下疑问，笔者一一解析。
疑问一：既然A诉称的六个房地产开发项目中没有一个是B公司独资开发的项目，那么为何还要起诉B公司承担违约责任？
解析：本案中，A主要是依据其与B公司签订的《合作协议》的这条约定来追究B公司的违约责任，即：“合作期限内，B公司以及旗下各分公司或项目公司开发建设的独资项目自销或委托他人销售的，视为违约。A可以书面要求B公司于五日内按该项目总可销售金额的1.8%支付销售代理费用。”
从该条约定的含义来分析，A与B公司的合作期限应为C公司依法成立之后的3年，即2008年7月31日至2011年7月30日。那么在此合作期限内，“B公司以及旗下各分公司或项目公司”开发建设的“独资项目”应当委托C公司销售，否则应承担相应的违约责任。
但是，本案中的六个房地产开发项目，根据法院审理查明的事实，除上文中的项目六并非B公司参与投资开发外，其余五个项目均为B公司与其他股东共同投资开发的房地产项目。因此，A很可能将该五个项目错误理解为“B公司”的独资项目，或者“B公司旗下的项目公司”的独资项目，所以A才会起诉B公司承担相应的违约责任。由于A对上述合同条款的理解产生了根本性偏差，所以导致其提出了该项错误的诉讼请求。
疑问二：A在一审中部分胜诉，但却在二审中完败，其究竟败在哪里？
解析：从上述笔者对疑问一的解析可判断，A之所以败诉，不能简单归咎于其在起诉之前没有对本案的六个项目的投资人情况进行调查。
根据实务经验，A应该在起诉之前完成了该项调查，因为这些项目的开发商工商登记材料是原告必须提交的证据，以佐证其诉讼请求。也即是说，在A调查掌握了本案六个项目的投资人的情况下，其仍然起诉B公司索赔巨款，主要原因在于其没有真正理解《合作协议》中“合作期限内，B公司以及旗下各分公司或项目公司开发建设的独资项目自销或委托他人销售的，视为违约。”这条约定的含义，误将B公司与其他股东共同投资的项目理解为“B公司”独资的项目或者“B公司旗下的项目公司”的独资项目。
A对该合同条款的错误理解，必然导致其追究B公司承担该违约责任无合同依据，因此必然败诉。
疑问三：一审法院的判决错在哪些方面？
解析：本案中，二审法院在判决书中仅明确指出一审法院一项错误：即错误认定项目一为B公司独资开发，认定事实错误。事实是项目一由B公司与其他股东三方共同投资开发，而且B公司通过股权转让于2010年6月17日退出了该项目。
疑问四：二审法院的判决理由是否完全正确？
解析：笔者认为二审法院在本案中另行查明了一审法院理应查明而未查明的事实——即项目一的股东信息，使本案的判决结果发生了根本性的扭转，值得肯定。
但是，在以下事实认定以及判决理由方面，不知二审法院是否完全认定清楚：本案中，项目二的开发商由B公司与另一公司共同投资设立的项目公司，该项目公司于2006年3月20日设立，其历经多次股东变更，B公司于2010年8月成为该项目公司的唯一股东。项目三的开发商为B公司与另一个人共同投资设立的项目公司，该项目公司于1998年11月18日设立，B公司于2010年6月28日变更成为该公司的唯一股东。也即从2010年8月起，项目二依法成为B公司的独资项目，从2010年6月28日起，项目三依法成为B公司的独资项目。而上述时间正处于B公司与A所签订《合作协议》的3年合作期限内。
如果从2010年8月起项目二，或者从2010年6月28日起项目三在双方合作期间有新的房产需要对外销售，而B公司彼时又没有委托C公司销售，那么依据《合作协议》的约定，B公司显然违约，A是有权起诉B公司依约支付相应的“销售代理费用”损失的。不知二审法院是否审理查明了这些事实。如果查明无误，二审判决可谓是完美的判决。
至此，我们不难从本案中再次认识到这条朴实的经验之谈：房地产行业的投资人无论怎么合作，合作协议写什么，很重要！怎么写才能避免词不达意，更重要！否则后患无穷！
