专家教授，凡是打着为老百姓或者弱势群体利益而提出的观点，都是贩卖私货，没有一个安好心的！
有专家说：提高个人所得税起征点不利于穷人，因为富人工资高，少缴的更多。
这完全忽视了边际效应这个概念。
还有位专家说：房价太低不利于年轻人奋斗。
于是，年轻人干脆不奋斗躺平了。
这几天烂尾楼断贷的事件愈演愈烈，各方专家又出来说话了。
像马光远、任泽平这些以前曾经为房地产站台唱戏的“经济学家”们，见风使舵地改口称“取消预售制”。
但更多的房地产利益链上的人反对取消预售制。
理由之一是预售制是世界通行的，但他们绝口不提其他国家和地区是在怎么严格保障消费者权益的。
还有人打哈哈，说预售制没错，错在没有加强监管。
第二个理由就是，取消预售制会z增加房企资金成本，造成房价上涨，更加不利于购房者。
专家们分裂了，一个说房价低不利于奋斗，另一个说取消预售会造成房价上涨。
你到底是想让房价涨，还是不涨啊？
就选房价上涨，消费者买贵了，总好过卖烂尾楼吧！
房价到底由什么决定？这个问题比较复杂。
因为住房既是消费品又是投资品，还是奢侈品，都有各自的定价逻辑。
这三种定价逻辑混杂在一起，使得房价体系相当错综复杂。
有人用租售比定价，国际上通行的标准是1：200~300:，也就是把房子出租16~25年。就能收回本金成本。
2019年上半年，我国50个重点城市的租售比为1：592，近50年才能收回本金，回报率和一年期存款差不多。
还有人用房价收入比来衡量！
2019年，中国房价收入比达到28.4，名列全球前列，普遍高于各大发达经济体和发展中经济体。
有人惊呼，经济学规律已经不能解释中国高房价现象了！
其实，经济学规律迟早会发生作用的。
不识庐山真面目，只缘身在此山中！
只要时间周期足够长，你就会发现有另一个指标制约着中国房价继续上涨。
房价的上限在哪里？
那就是居民的购买力，再确切一点说，就是加了极限杠杆后的居民购买力。
居民杠杆率的公式：居民杠杆率=居民贷款余额/GDP。
根据人民银行在2020年底的数据，这个数据是62.2%。
按国际清算银行BIS统计，2020年9月末，所有报告国居民杠杆率平均值为67.4%，发达经济体平均值为78%，新兴经济体平均值为50.6%。中国为61.1%，低于发达经济体平均值，高于新兴经济体平均值。
当然，杠杆率高并不意味着一定要发生金融危机。
上世纪90年代，日本房价崩盘时，居民杠杆率才70%多；而北欧一些国家，目前的居民杠杆率超过了百分之百。
但是这些国家大部分都是实行低利率甚至负利率的的，负债能力较强。
而我国的利率水平与发达经济体相比，是比较高的，30年按揭所付的利息差不多就相当于本金了。
因此，居民极限杠杆率相应较低。
房价大涨后，有能力买房的，差不多都已经买了。
这里的有能力指的是加上了三代人的六个钱包。
剩下的没有能力购买的，只好躺平了。
这时，房价已经达到了理论上的天花板，因为再也没有新韭菜接盘了。
预售到底和房价有没有关系？让我们捋一捋其中的逻辑。
首先，有了预售制，房企就能拿到一笔无息贷款，降低了资金成本。
但对于购房者来说，推迟两三年才能拿到房，可能还要额外增加租房成本。
第二，有了预售制，房企提前拿到一笔资金，等于是加杠杆。
有了更多的钱，开发商同时开发几个楼盘，增加了供应量，理论上可以降低房价。
但是预售制对于房价推波助澜的作用也很明显！
开发商通过预售制，锁定了销售收入和利润，在竞拍土地时就会有底气叫价。
大家都这样，土地价格大幅溢价，最后都要转嫁到房价里。
而且房企通过预售制提前锁定了销售收入和利润，降低了风险，没有了回款压力，可以通过宣传炒作、营销控制等手段拉长销售周期，制造楼盘热销房价上涨的氛围。
然而，这一切都建立在房价大涨的预期之上的。
如果居民购买力达到了极致，无力再推高房价，这种模式的副作用就显现出来了。
房企销售不畅，又不能降价，资金链十分紧张，十个锅三个盖，到处挪用资金。
开发商为什么会爆雷？
就是因为加了多重杠杆，其中就有预售制带来的一部分。
本来，开发商用自有资金可以建好一栋楼，把它卖出去；回款后形成利润，再建下一栋。
但是开发商就用这一栋楼的建设资金加杠杆，建了十栋楼。
由于居民购买力达到了极限，十栋楼只卖出去三栋的面积，资金链断裂，最后全部烂尾。
其实，预售制取不取消，都已经名存实亡了。
第一，谁还敢再买新房啊？
不用担心“好了伤疤忘了疼”，这次的教训太深刻了，几代人过后才能完全淡忘！
亚洲金融危机时期，香港楼市暴跌，香港人至今心有余悸。
第二，全国还有那么多房子没卖掉，也不用担心供不应求的问题。
