◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

刚刚，成都土拍火爆开席，超乎预期。

此次一共推出了五宗地块，全部位于中心城区，除了成华区1地块因故终止外，而看其他四宗地，有两宗地属于双流区天府生物城的连襟地块，其他两宗地均位于主城区的锦江和青羊。

一上来的第一宗地，就是“锦江区柳江街道潘家沟社区1、11组”，属于金融城东的白鹭湾板块，占地52.46亩，为住兼商用地，一共来了18家房企参拍。

一番激烈举牌争夺后，这块地溢价率48.5%，一举刷新了楼面价新高，达到2.45万元/㎡！该地块竞得者为“实力央企”中国金茂，拿地耗资约21.4亿元。

早在2021年5月，成都那一轮集中供地，中国金茂就竞得了“锦江区柳江街道潘家沟村3、4组”的56.41亩，成交楼面价1.63万元/㎡，较起拍价只多了100元，住宅清水限价2.74万元/㎡！目前，这个地块就是“锦江金茂府”。

熟悉成都楼市的都知道，成都最早引入“金茂府系”的是位于武侯新城的“金茂府”，曾以绿色科技住宅成为当地人说起成都豪宅必然会提及的一个代表项目。

2017年4月，中国金茂夺得武侯新城162亩宅地，宣告首次进入成都楼市，该地块以楼面价1.716万元/㎡曾成为区域内房地产市场的一个风向标。

金茂首次入蓉将京沪一线的“金茂府”系TOP级产品引入了成都楼市，也成其彼时全国化高速扩张的缩影，比如2018年销售额首破千亿，达到1280亿元，同比增幅约84.7%。

时隔3年，中国金茂在成都锦江白鹭湾板块又斩获一个重量级地块，成都业内猜测说，该地块估计要跟此前地块合起来打造百亩级“锦江金茂府”，虽然前期那个地块未来售价会受限，但会否取消受限，也不是没可能，但至少新添的地块未来入市能卖“4万+”，金茂府3.0会更有发挥的空间。

据贝壳找房对外显示，当前“锦江金茂府”已卖到3.2万元/㎡，1500万元-1800万元/套。这应是精装后的售价。

当前楼市已进入“央国企时代”，产品越做的高端，加上“央国企”的特殊身份，似乎就越显得贵气，就越能获得高阶认同，跟豪车金字塔一个逻辑。

4月19日，同样是锦江区柳江街道潘家沟的28亩地块，经近60轮举牌抢夺，最最终溢价率33.91%，成交楼面价2.34万元/㎡，由成都本土房企润达丰滨江摘得。

3月6日，锦江区柳江街道的潘家沟约31.18亩纯宅地，最终溢价率31.79%，成交楼面价2.24万元/㎡，被“大型地产央企”的中铁建地产摘得。

2023年底，位于锦江区琉璃乡金像寺4组约29亩的纯宅地，以2.35万元/㎡楼面价成交，溢价率43%，被成都本土企业仁和集团竞得。

今年4月9日，位于成都高新区大源组团的铜牌村连襟地块，以2.32万元/㎡楼面价成交，为四川民企新绿色夺得。

去年10月，成都宣告取消“限地价”紧箍咒，即取消了 “限价竞买+抽签竞得”，回归“价高者得”。回头看，果然立竿见影，土拍越来越火。

今天早上，地产密探还看到一篇专业分析文章，引人深思。核心要点是“房地产未来最大的变化是分化，K型分化”。具体说，就是“商品房高端化，保障房普惠化”。

应该说，这就是当前房地产转型新发展模式底层逻辑的一个显性表现。让更多高收入人群可以买商品房，环境和结构要足够舒适，而让更多中低收入人群可以买上保障房，价格要足够便宜。

上周末，位于上海的融创·外滩壹号院居然开盘就直接卖光了，204套房源的户型区间约255-380㎡，很明显就是为高端改善客群打造的，每平米均价16.8万元，套均总价5000万元。

融创上海相关营销人士说了这么一番话，即“在最好的城市、最好的地块、打造最好的项目，这是融创最擅长的”。

这暗示了当前楼市进入改善时代，并不缺乏买房客，而是缺好产品。过去几年的“限价”无疑束缚住了房企“高价地”的发挥，搞“小动作”也屡被诟病。

龙年春节后以来，各地土拍狂飙，楼面价也一路走高，这些项目地块也必然是要做成高端改善产品。从高端产品被哄抢，也只能说“有钱人很多”。