◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

如今楼市持续深调，很多“问题”也浮出水面。上周，平安信托被曝产品逾期，不少投资人涌入深圳平安总部讨要说法。

近日，一位自称建业集团内部员工的网友在地产密探后台爆料说，建业内部员工信托到期后难兑付，活不下去了，建业还钱。

“不躺平、不赖账”，是这两年来胡葆森在公开场合最常提起的。比如，2022年建业地产中期业绩会、2022年建业集团投资人沟通会上及建业集团2023年中工作会议上，他都反复提及自己的这一底线。

遗憾的是，原本帮建业共渡难关的内部员工信托融资，随着时间的推移，这些内部员工也被“深套”了。

去年11月份，建业几十位联名签字的内部员工曾向河南相关部门发过一封《关于请求解决建业集团内部职工信托债权的请愿信》，称“2020年至今，建业集团以员工福利为由，以胡葆森个人及建业集团为担保通过中原信托的融资通道陆续发行了多期信托，共计18期，融资规模约13亿元”。

“因为是集团内部员工信托，当初没想那么多，而且集团缺钱，领导也找员工谈话，让积极购买，而且信托本金及收益由胡胡葆森先生及建业控股有限公司提供担保，所以多数员工都买了。”前述爆料人如是说。

从这位爆料人提供的建业集团内部通知看，相关内部职工信托期限2-3年不等，年年化收益率按不同情况分为11%、12%、13%。

来源：爆料人提供

据悉，相关信托主要是“中原财富-成长804期-河南建业系列（1号）股权投资计划资金信托计划”与“中原财富-成长493期-建业足球贷款项目集合资金信托计划”。

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其中，“804期”信托产品预期募资不低于2亿元，预计期限6年，所募资金投资于股权等权益类资产不低于80%，最终是向“濮阳本源堂文化发展有限公司”股权增资，补充流动资金，按信托文件可提前终止或期限延长。

从第三方平台查询看，濮阳本源堂文化发展有限公司经2021年9月增资后，原股东“河南省弘道投资公司”持股从100%降到60%，新进入的“中原信托”持股40%，延续至今。

值得一提的是，濮阳本源堂文化发展有限公司主要参股投资了河南建业投资控股有限公司，百瑞信托则持股60%。

据上述《请愿信》陈述，“2022年到期的债权人尚可一次性获得20%的兑付，剩余80%兑付无望，2023年到期的债权人，本金和利息均不予兑付”。

来源：爆料人提供

前述《请愿信》提及，建业内部职工联名诉求，“针对到期信托债权，给出明确的兑付时间表，不接受展期或分期支付；针对未到期的信托债权，给出到期后的具体履行方案”。

去年，建业地产取得营收192.6亿元，同比下滑16%，毛利率只有10.2%，净利亏损31亿元，虽亏损幅度减半了，但仍持续亏损。该年，建业地产实现物业销售额146.9亿元，同比下滑38.9%，每平米销售均价6749元，同比降幅3.2%。

截至2023年底，建业地产现金及现金等价物3.88亿元，较上年底减少了15亿元，受限银行存款余额17.56亿元，而一年内到期银行及其他借款合计62亿元。

去年中期，建业地产境外债逾期爆雷，加上楼市持续低迷，尤其是其又主要集中在河南省内的省会郑州及地级市洛阳、新乡等二三四线城市开发，销售额起不来，短期偿债就显得“鸭梨山大”。

今年前三个月，建业地产取得物业销售额18.3亿元，同比下滑69.6%，每平米销售均价6369元，同比降幅9.7%。

对房企而言，销售持续不振，必然影响现金流，也很无奈。从实际偿债顺序上，势必会优先考虑公开债务、银行借款等，信托等非标债权就会靠后些。