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近年来，楼市虽然已不复当年之火爆，但房地产依然是老百姓最为关心的话题。

随着今年5月份，国家再次出台稳定地产经济的政策措施，房地产的未来走向又一次成为讨论的焦点。

那么，明年、乃至未来几年，房地产会呈现出怎样的走势和变化呢？

在讨论房地产走势之前，我们不妨先来看一看国家在5月份出台了哪些救市措施？

政策主要有三项：继续下调首付比例、取消住房贷款利率下限、以及投放3000亿保障性住房再贷款。

如此一来，所有城市购房门槛将普遍下降5个百分点。其中一线城市首套房首付比例可降低到15%，二套房首付只需25%。

同时银行也有了充分的自主权，可以通过打下调住房贷款利率的价格战，争取更多的贷款客户。

而保障性住房再贷款的投放，则属于政策托底。一方面可以帮开发商止血，另一方面也增加了政府的保障性房源储备。

而从该力度可见的是，足见国家对房地产的重视程度，以及救市的决心。

毕竟地产经济在我国的整体经济发展中举足轻重，国家不可能坐视房地产一路萧条而无动于衷。

从最新公布的上半年地产数据中可见，三项政策在颁布后的一个多月内，确实起到了减缓地产经济下降幅度的作用。

其中1到6月的新建商品房销售面积的降幅，已经从之前1至5月份的20.3%收窄到了19%。

与之相对应的销售额，也从之前的下降27.9%的幅度，收窄到了下降25%的幅度。

而从以上看来，虽然楼市的降温趋势仍在继续，但下降幅度已经得到了政策的有效遏制。

当然，这些政策能不能持续发挥预期效果，可能还需要更多的时间来验证。

但有一点可以明确的是，国家出台这些政策的初衷，仅仅为了防止地产经济持续大幅下滑，而不是为了再度引爆楼市。

在政策催动下，国房景气指数也只是出现了从5月份的92.01至6月份的92.11的小幅回升迹象。

由此可见，房地产从理财属性回归至居住属性的趋势并未改变，房价也仍将保持逐渐与当地经济发展水平和居民收入相匹配的趋势。

实际上，我国城镇住房正式市场化、货币化、商品化的时间并不长，如果从1998年的房改算起，至今也不过26年。

刚开始，房地产处于市场需求过剩阶段。商品房供给有限、购房者选择不多，因而对住房品质要求也就没有那么严格。

但随着地产经济的发展势头趋缓，商品房也渐渐供大于求，购房者也就自然而然会对住房品质产生高要求。

好比外在追求条件，住宅的地理位置、交通环境、小区建设、物业管理等等。

而具体到住宅本身便是有房屋的建筑质量、构造面积等等，甚至包括住宅楼层、阳台朝向、室内格局等细节要求。

曾经只是比较谁家有几套房、有多大面积的购房者，以后可能会比较谁家更靠近车站、谁家小区设施更完善、物业服务更专业等。

这一追求的转变既属于一种消费取向的转变，也属于一种生活观念的转变。

因为住宅本身就是衡量生活质量的最重要的指标之一，仅出于居住需要的话，当然会更注重品质。

和所有商品经济的发展历程一样，以前的房地产是供给端市场，购房者没少看开发商脸色。

以后的房地产则注定要转变为消费端市场，开发商必须得学会满足购房消费者的需求，才能在市场中长久立足。

简单来说就是，过去开发商只管按自己的目标和标准建楼，不必担心卖不出去。但未来的他们则需要小心谨慎、全力以赴的契合消费市场的需求，才能获得相应的生存发展空间。

供给市场和消费市场的转换，实质上也是向更为细致方向的转变。如今地产经济经历的降温，就是这进步过程中的大浪淘沙。

一个地方房产价格持续上涨的底层动力是，地方经济的发展、当地人口的增长、平均收入的提高。

按照这个逻辑，未来中国各地的房价走势，必然产生一个非常明显的分化。

一线大城市由于外来人口的不断涌入和自身发展的持续性，也许很快就会走出房价的低谷并重归上涨趋势。

至于其他地方，可能会根据各自不同的人口和经济状况，而产生高低不一的房产价格。

不过就整体而言，二三线城市大概率仍将存在楼市去库存的压力，房价形势一时难以逆转。

尤其是一些传统工业型城市，人口流失、转型升级困难时期面临的最大难题。在解决这些问题之前，房地产市场是很难有起色的。

所以这些城市的当务之急并非房地产，而是要孕育出城市新的经济增长点，形成独特的发展优势。

只有经济转型成功、吸引人才落户了，本地的房地产市场才会迎来新的发展机遇。经济发展前景作为前提条件，决定了未来的房地产市场将会走出两极分化的行情。

一线城市继续稳中有升，有发展潜力的城市将逐步回暖，部分老旧产业型城市难免被边缘化。

而房地产市场本身也面临着升级转型，也将从单纯的住宅开发转化为多元化建设。

融入相应的文化、养老、智能等元素，使房地产开发不再局限于盖房子，而是包含更多的社会服务功能。

如果把时间线拉长一点，便可以将以前的中国经济发展，总结为两个重要时期。从开放初至九十年代的商品经济时代，以及入世后至今的房产经济时代。

每个时期都有着明显的发展特征和符合经济规律的轨迹，其兴衰历程并无意外之处。而找到创新突破之路，找到下一个时代风口，才是最重要的。

参考资料：

齐发力、促转型 政策“组合拳”精准施策 房地产市场回升向好——光明网

正确把握房地产市场转型向好的发展趋势——央广网

2024年1—5月份全国房地产市场基本情况——国家统计局