北京燕郊免费送房的案例正在全国各地上演。原因就是房子资不抵债了，本金亏没了，虽然有房子，但要还的贷款额度比房子还贵。举个例子，以30%的首付贷款买房，房价只要下跌超过30%，那就是本金都亏完，而且未还的贷款本金比房子还贵。这个时候，把房子连同债务甩手，是划算的，因为这时候拿更少的钱就能把房子买回来。

今天就回答2个核心问题：房价的底在哪里？当下如何应对？

1、先明确，未来房价肯定是大幅分化的，不仅是城市之间的分化，还有城市内部的分化。回归到最原始的供需关系，一个东西如果没有需求、没有接盘的人，哪怕是乱世的古董，都卖不上价。在人口老龄化的大背景下，只有人口持续净流入或者人口基数足够大的地方，房价才有长期支撑。从现在到2035年，60岁以上老年人增长1.3亿，15-60岁的劳动力人口合计减少9000万，在这种情况下，只有好城市也就是一线城市和强二线城市的好房子有源源不断的需求，价格才能撑得住。

没有需求，哪怕人们的生活水平和收入不断提高，房价也很难上去，就像东北的鹤岗，5万就可以买一套房子。

2、大部分区域房价的底可以关注租金回报率。股票和房产都属于吉芬商品，就是买涨不买跌。在上涨周期大家并不关注租金回报率，但下跌趋势这就很重要了，这是他理论上的底部，这个时候从纯粹的投资回报看就值得入手了。

2023 年重点 50 城租金回报率为 1.95%，这个收益率很差，比余额宝、定期存款都差。相当于要靠吃租金的话，这房子要50年才能回本，类比股票就是一只市盈率50倍的股票。

租金回报率回调到多少合适？类比现在的长周期3%分红保险，房地产的租售比回调到这个比例是很正常的。这种情况下，要么租金提高、要么房价调整到位，才有可能实现。假设租金不变，如果租金回报率要从1.95%提升到3%，那么房价在目前水平下的下跌幅度还可以达到35%，这是非常大的下跌幅度。但是对于一些小地方来说，是有可能的，因为它的长期增长趋势并不确定，全靠租金回报率撑着。而一线城市因为长期需求支撑还在，回落到这个水平会相对更难一些。

3、警惕房地产价格的超跌。房地产过往的上涨既有居住属性，挂钩户口、学区等因素，也有一定的金融属性。随着房地产进入下行周期，金融属性会被挤压出来，这时候房地产价格很有可能出现超跌。跟股票一样，真正的房价见底，是后验的，就是房价不仅要企稳，还要有点回升了，你才能知道，房价已经见底了。

第二个大问题，当下该怎么应对房地产。

现在大家基本已经形成了几个共识，一是以刚需为主，慎重投资。二是即便是刚需买房，也不用怀着着急心态，好好挑一挑。三是如果没有更好的理财手段，可以考虑提前还贷或者少贷款。

今天再加一条，如果持有多套房产，建议可以择机优化。类比炒股时的思路，在市场下跌和市场底部的时候，还是可以有事情干的，其中很重要的一件事情就是调仓。市场下跌，基本泥沙俱下，好房子坏房子、好股票坏股票都出现跌幅，这时候应该找机会把差的房子换成好的房子，哪怕损失一点，长周期来看也是划算的。因为当市场起来的时候，核心城市的好房子回暖速度最快，而很多差房子是永远也起不来的。

总之，在经济增长中枢下行的情况下，任何投资不能简单套用过往经验，必须重新审视了。

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