作者：沈奇 杨政

1、土地拍卖不见民企入局

根据中金公司数据，从2021年土拍开始，民企拿地建面占比仅在20%左右，拿地金额占比大幅走弱，从2021年第1批占比53%下挫到2022年第1批仅25%。

地方财政主导的城投成为拿地主力， 2022年的首轮集中供地中，广州市城投拿地比例达到67.30%；而民企则几乎隐身，广州民企拿地占比仅12%，北京、厦门、宁波、天津也仅仅10%附近，深圳、南京、苏州完全不见民企入局。

2、头部房企的选择：易帜还是分拆

近期，引入国资纾困成为一些头部房企的重要选择。

根据6月1日建业地产股份有限公司的公告显示，公司第一大股东恩辉投资有限公司与河南同晟置业有限公司于2022年6月1日订立框架协议。恩辉投资拟以代价6.88亿港元，向同晟置业出售建业地产8.6亿股股份，占建业地产总股本的29.01%。这样，同晟置业成为建业第二大股东。而同晟置业是河南省铁路建设投资集团有限公司全资子公司，这就使得建业得到了国资入股的援助。

除建业集团外，多数大型民营房企也都处在引进国资的进程中。恒大、碧桂园等巨头，因为体量很大，更多是采取的是分拆出售和引进的方式。在2022年的前三个月，根据乐居财经统计，恒大已有10个项目向国资转让。

3、地方政府刺激政策不断出台

为稳定房地产市场，地方政府政策连番出台，据中指研究院不完全统计，2022年全国已有100余个城市共计出台各类楼市松绑政策超过300次，其中，在429会议（提出：促进房地产市场平稳健康发展”，现阶段房地产市场需求相对偏弱，通过降低住房贷款利率，有利于降低住房购置成本，有利于刺激需求边际改善）后的一个月时间里，就有80余个城市出台楼市松绑政策超140次。而“河南商丘市民权县的建业河畔洋房”与“河南开封市杞县的建业城”甚至出现用小麦、大蒜换首付的情况，在广西玉林，公务员与教育、医疗等系统也背上了“卖房”任务。

就像两年前不断加码的调控一样，地方政府在刺激政策上开始竞赛。

4、更长周期的房地产逻辑

首先是人口，根据国家统计局数据，新生儿人数已经从2016年全面放开二胎之后连续5年下滑。随着人口老龄化与新生儿下滑，2021年全国人口仅增加48万人，2022年很可能成为第一个人口负增长年份。

其次是城镇化，2020年第七次全国人口普查我国常住人口城镇化率达到63.89%，2021年，中国城镇化率达到64.72%，而2010年第六次全国人口普查城镇化率仅不到50%（49.68%），2000年这一数字则为36.09%。从世界其他国家城镇化发展历史来看，在城镇化达到60%以后，多数国家城镇化发展趋势出现放缓。20年高速城镇化之后，城镇化带来的红利已经基本耗尽。

最后是货币，从居民角度来说，在2008年之后，居民中长期贷款大幅增加，2015年之后又有明显提升。根据BIS数据，2008年中国居民杠杆率为17.9%，2020年末达到67.1%。房企的杠杆率更是惊人，据中国投资协会数据，在“三道红线”发布之前的2019年，百强房企杠杆率多数在70%之上，净负债率超过100%的达49家。房地产不仅仅是货币的“蓄水池”,更是一台“发动机”，在资产价格上涨情况下不断通过提供抵押品派生货币，释放流动性。然而，“三道红线”出台之后，房企的债务受到了限制，而居民部门在2022年也出现了中长期贷款下降，房地产“创造”货币的能力正在大幅走弱。

人口陷入负增长、城镇化失速、杠杆率高企，房地产长期发展的底层逻辑已经发生变化。

5、房地产进入国资时代，地方政府走向前台，从行业上讲，房地产业长期繁荣已经彻底结束。

对绝大多数个体而言，房地产将不再具有投资价值。

非刚需、不买房。

（全文完）