摘要：投资需谨慎（欢迎关注杠杆游戏）

撰文|杠杆游戏团队

十一假期前，央行对楼市又放了大利好。

据央行官网30日消息，中国人民银行决定，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。

举例而言，按照公积金贷款100万元、贷款期限30年、等额本息计算，利率为3.25%的话，每月应还4352.06元，利息总额约56.67万元；若公积金利率(5年以上利率)调整为3.1%，每月还款4270.16元，利息总额约53.7万元；利率变化后，月供减少约81.9元，总利息减少约2.97万元。

早一天的9月29日，央行也有动作，发布重磅消息，《人民银行、银保监会阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限》。

通知显示，符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

据此前国家统计局每月发布的《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，符合条件的城市有23个。

其中，包括一些省会及二线城市，如：武汉、贵阳、昆明、天津、石家庄、哈尔滨、兰州、大连。

以及更多的三四线城市：温州、安庆、泉州、济宁、宜昌、襄阳、岳阳、常德、湛江、桂林、北海、泸州、大理、秦皇岛、包头。

其实今年6月，楼市的各项数据所有改善，似乎市场在往回暖的方向走了。

但遗憾的是，受疫情反复和部分夏季高温等因素影响，加上夏季本来也是楼市的传统淡季，7月、8月，楼市的相关数据继续探底。

根据国家统计局数据，2022年1月-8月，全国房地产开发投资9.1万亿元，同比下降7.4%；其中，住宅投资6.9万亿元，下降6.9%。全国商品房销售面积8.8亿平方米，同比下降23.0%，商品房销售额为8.6万亿元，同比下降27.9%。其中商品住宅销售面积同比下降26.8%，销售额同比下降30.3%。

楼市的情况依然不容乐观。后续会更好吗？展望四季度，我国经济发展面临的内外部环境仍然复杂严峻。

国际方面，地缘政治格局依然复杂，大国博弈持续存在，主要经济体将继续收紧货币政策，国际金融市场动荡格局不变，全球经济滞胀风险上升。

国内方面，影响仍持续存在，内需恢复有赖于稳增长政策持续显效，以及防疫政策不断优化。

如中国人民大学不动产研究中心执行主任况伟大认为，判断楼市趋势，应看先行指标，例如开工量、施工面积、土地取得等，若这些指标处于低位，楼市可能会继续下行。

当然，我们也要认清一个现实，符合条件的城市，客观来说一定程度上反应了市场对其未来楼市及房价走势的预期恰恰没有那么高。也就是如果投资，需谨慎。