在对小阳春的憧憬下，房地产行业也在沉寂中，酝酿迎接市场的“惊蛰”。
2月20日，上海首场土拍以159亿元总成交额、平均溢价率25.5%的成绩收官，庆隆、龙湖等外资、民企高调现身，其中，上海虹口地块的溢价率最终定格在38.2%，楼面价业已升至历史前列。
融资端亦涌现出新的信号，美的置业、新希望地产等民营房企在年内成功发行39亿元信用债，进入2月，绿城中国时隔三年重启美元债发行，认购覆盖率近5倍，被市场称为“理性回归”。
一面是核心城市土地市场热度攀升，有机构统计，平均溢价率自2021年7月以来首次突破10%，一面是海外融资窗口时隔逾两年后的重新开启，种种信号落在新房销售同比回落的行业数据里，交织成一幅矛盾的全新图景。
冰火交织的数据背后，房地产行业的生存法则也在重塑。
房企“抢滩”优质资产2月20日，上海虹口瑞虹地块历经184轮竞价，以11.75万元/平方米楼面价成就新地王，背后是金茂与新加坡庆隆集团的资本共舞；而奉贤南桥地块则上演“小而美”的逆袭——龙湖联合建华以16.54%溢价率摘得该地块，得以持续加注高能级城市。
民企回归土地市场并非孤例。同日，杭州滨江区的西兴单元地块由滨江集团摘得，整体溢价率43.69%，在6天之后，2月26日，龙湖和建华联合体在苏州再次出手，成功以总价7.76亿元竞得苏州市吴中区地块，成交楼面价为16000元。
民企、外资等不同主体的房企，回归到土地市场，如春江水暖时跃出水面的锦鲤，嗅到了复苏的先机。今年2月以来，部分城市楼市的成交量有所回升，“小阳春”行情初现，市场整体呈现积极向好的态势。
中指研究院企业研究总监刘水表示：“核心城市限制性政策有望逐步优化，加速购房需求释放，同时货币化安置城中村改造、专项债资金收购存量土地等进展加快，也有助于修复市场预期。随着春节后核心城市楼市交易及土地市场回暖，市场有望延续回稳态势，核心城市或率先恢复。”
事实上，在预期不断升温之外，优质地块的吸引力，以及房企的补仓诉求在年后愈加强烈。在业内人士看来，房企在年初拿地，意味着在当年即实现开工、销售，而在整体利润受限的背景下，核心区域、配套成熟的优质地块，代表着利润的保障与资金周转效率，极大地调动起房企拿地的积极性。
融资破冰，债务换仓在投资回温的背后，房企融资市场同样经历着复苏。2025年1月，房地产债券融资总额509.8亿元，民企融资占比显著提升，绿城、滨江、美的置业、新希望地产等民企成功发行39亿元信用债。更具标志性的是绿城美元债重启——3.5亿美元规模的债券获得近5倍超额认购，并得到境外长线基金关注，显示国际资本对中国优质房企的再评估。
过去两年，房企债券融资规模从2021年1.2万亿元，骤降至2024年5653亿元，其中，国企占到了绝对多数，过往高歌猛进的民营企业逐渐消失在融资市场。
而今政策组合拳正在打开新通道。2月20日，中国人民银行党委书记、行长潘功胜主持召开党委会议。会议提出，扩大民营企业债券融资规模，强化民营企业债券风险分担，支持民营企业发行科创债券、绿色债券、资产支持证券等融资工具。
1月23日，金融监管总局副局长肖远企在国新办发布会上表示，截至2024年年底，商业银行房地产“白名单”项目贷款金额为5.03万亿元，超过原来预计的4万亿元的预期目标。截至1月22日，贷款金额又增加了5700亿元，房地产“白名单”项目的贷款金额现在已经到了5.6万亿元。
东风的和煦，温暖到了房地产企业，并直接作用到了企业发展之上。在58安居客研究院院长张波看来，这不仅利于短期情绪的修复，也有助于长期信心的重建；从另一个角度看，房企债务问题的化解，对于房地产市场的稳健发展，也将形成有力支撑。
另一方面，围绕新发展模式，融资政策的优化则在更早即已推行，2024年以来，经营性物业贷款额度放宽、期限延长，极大助益持有大量经营性资产的房地产企业。
以龙湖为例，截至去年中期，龙湖经营性物业贷余额已突破数百亿规模，且融资规模也在持续压降，巩固自身的财务盘面。评级机构标普在最新的报告中就表示，龙湖现有的充足现金以及利用商业地产抵押贷款的融资渠道，将满足其未来12个月的偿债需求。
事实上，债务结构的优化更具战略意义。有观点认为，结构优化不是数字腾挪，而是商业逻辑的重构，意味着房企稳定的经营性业务，逐渐取代地产开发成为压舱石。
2025年，龙湖继续提前或如期偿还债务，仅今年以来，龙湖累计兑付公司债已近65亿元，其中，3月4日，龙湖如期兑付“20龙湖04”，行权回售金额为25.02亿元；在1月份，龙湖提前行权回售了“22龙湖01”、“20龙湖02”两支债券，合计39.78亿元。
房企加速转型新发展模式就在3月5日，政府工作报告以200多字的篇幅论及房地产业，再次强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，“更大力度促进楼市股市健康发展”，“加快构建房地产发展新模式”。
业内人士认为，“止跌回稳”显示出政府对目标的坚定，要进一步促进房地产市场的供求关系平衡。在2025年的房地产工作方面，报告提及因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。
与此同时，以新发展模式为锚点的发展转型，亦是房地产企业面临的新任务。在部长通道上，国家金融监督管理总局局长李云泽介绍，今年将重点抓的另一项工作就要配合促转型。要抓紧研究制定配套融资制度，支持房地产发展新模式的构建，促进房地产市场持续健康发展。
自2024年以来，房地产行业已经尝试从市场、主体、供给等方面进行全方位转型，而房地产企业自身也在加大新业务的布局，围绕主营业务出发，强化收入更加平稳的持有型物业，以及对财务健康更加友好的轻资产业务。
其中，华润、龙湖在新发展模式的转型中走在前列，经营性业务已成为公司重要的利润及现金流来源。在2024年，华润置地实现经营性收入480.4亿元人民币，同比增长12.4%；其中租金收入约为292.1亿元人民币，同比增长14.0%。
同期，龙湖集团的运营及服务业务也进一步实现增长，数据显示，2024年1-12月，龙湖集团实现经营性收入约284.8亿元（含税），创造历史新高，其中运营收入约145.0亿元（含税），服务收入约139.8亿元（含税）。
未来房企的画像正日渐清晰：即是左手抓住“好房子”，右手握紧持有物业、轻资产等经营性业务。尽管上万家房企的洗牌尚未结束，但一个更健康的市场生态正在形成，行业新的生存法则，正由穿越风暴的企业书写。
