商品房买卖合同对逾期交房、办证违约金有明确约定的，应尽可能尊重当事人的意思自治，原则上应按照商品房买卖合同约定的计付标准进行认定。未约定逾期交房违约金标准怎么确认合同违约金？关于这一问题，北京中恒信律师事务所赛庆威律师依托法律规则及判断标准进行了梳理分析，供大家参考。
一、开发商与购房者之间就延期交房违约金没有约定，或者约定不明而又不能通过协商加以明确的。
法院通常会依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条[4]：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
（1）逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
（2）逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
同时，在实务中也可参照银行同期贷款基准利率计算违约金数额。
二、关于违约金的比例，《商品房预售买卖合同》中有约定从约定。
根据《民法典》第五百八十五条[3]第一款规定，当事人可以在合同中约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。若《商品房预售买卖合同》中约定的违约金比例合法合理有效，法院一般予以支持。
三、如果开发商在合同里未约定退房条款的，是否就不能退房？
法律规定，未在合同中约定退房条款，但符合法定退房条件，法院也会支持业主的退房要求。以下是法定的退房条件：
1、面积差距过大
房屋建筑面积或套内建筑面积与商品房买卖合同中约定的面积误差绝对值超过3%，依照法律规定购房人有权解除合同。
2、违规违法建筑
房屋发生了规划或设计的变更，例如：房屋结构的变更，房屋用途的变更等，若开发商没有告知购房人变更，则购房人有权解除合同。
3、严重质量问题
房屋有质量问题且影响到购房人正常居住使用的，则购房人有权解除合同。
4、开发商延迟交房或不能办证
办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
5、虚假承诺
因房产销售人员的虚假承诺导致在购房过程中造成误判的，也可以要求退房，但是购房人要有足够的证据，比如全程录音录像等。
律师观点
依据合同约定认定违约金系民法意思自治基本原则的体现，对违约金予以调整系例外。买卖双方均应严格遵守合同约定，充分尊重合同约定的违约金计付标准，不应随意主张违约金过高或过低而拒绝履行或要求调整，特别是一些房地产项目已有人民法院生效判决认定违约金计付标准的情况下，当事人可参照已有案例确定双方权利义务，遵循司法案例的指导，尽量避免类案重复诉讼。
