这句质朴到有点挑衅的开题其实初衷并不是比较
毕竟眼下这个行情还去比多少有点五十步和百步梦幻联动的意思
所以今天这题的重点我们放在了为什么身上
上海的小伙伴过去两周被我和我的同行们轰炸习惯了
大概的体感的就是上海放开后应该还行、不错
但其实作为天天盯数据盯市场的人来说过去两三周无论是新房还是二手市场
变化都来的比各位想象的大
尤其当我们去跑交易中心、去中介门店、去售楼处的时候渐渐意识到
这轮放开里，上海市场似乎有点不同
01
确实有效果
base上海的我们肉身体验了新政后的市场
我同事楚然超亢奋跟我分享了新政后那两天外环外六个新盘当日去化按耐不住的的上浮，最高飙到95%接近清盘
没什么了不起，但跟过去半年的新房市场比比看你就知道了
我自己也去跑了各区的二手市场，从静安黄浦到浦东杨浦，从虹口宝山到嘉定青浦，最后闵行奉贤实在没时间去了
但这丝毫不妨碍我能感受到眼前的二手市场正在发生重大改变
除了在上篇二手文字里跟各位叨叨的晚上八点跟爷叔抢电梯看同小区的同一套房源外
我那几天看过的中介门店都是这样的，留个值班的人在那着急，其他人全部出去带看了
除了小区里看房经常看到其他中介带看之外，走在路上的我也经常看到这种中介带着客户边走边介绍的画面
这些画面我跟北京、广州、深圳的小伙伴说起来的时候，对方都觉得我在夸张
因为前前后后他们也有放开，但是除了局部区域的成交上浮、就是高性价比楼盘的点状热度
最后我只能去看全盘的数据
四个一线城市里，只有北京、深圳没有进一步跟进全国范围内517新政，但不妨碍，因为过去一个多月里四个一线城市都有自己的重磅放开
于是我根据他们各自的重磅节点去算直到6月的日均成交
从新房开始，新政后上海新房日均成交322套
对比其他城市算是小小的断崖领先
更领先的还是二手市场
同样的统计维度我们去看各自新政后的二手日均成交
无论是北京还是深圳，他们之间的数据差距已经接近翻倍
广州数据缺失（截止发稿前官方尚未公布二手成交套数）
深圳二手市场体量较小就算了，北京的二手市场是真没想到，因为这也是一个月均成交接近万套的市场
于是各城市的环比数据，上海的变化也是最明显的
而上海这些网签数据还是略微滞后，因为中指统计的还是各自的网签，而市场实时成交其实还远不止上面说的八百套
也是上篇新政后二手市场的文字，为各位带来的链家转定单数据
这是实时反应成交的数据，而根据新政后链家转定单数据可以推算出单日成交1000套+并不是夸张
可以说这轮放开里，上海跑在了老前面
也正是这样的数据基本面，全国楼市从来不缺上海市场的点状热度
还记得日销200亿的中海顺昌玖里么，现场疯抢套均3000万以上豪宅的市场疯传全国各大楼市媒体，这还是新政前的上海楼市
我记得这新闻刚出来不久就有北京的前辈担心上海后续新盘销售是不是后继乏力
结果后续黄浦区&滨江系等各类套均3000-5000万的豪宅热销的头条还是源源不断
当圈外惊叹上海有钱人真多的时候，只有圈内的人知道除此之外，上海的楼市韧性也非各位所想的那么简单
这是为什么
这是我今天想试着回答各位也回答自己的
02
成交到底多在什么地方
直白点说多出来的成交多在哪、或者说相对更火的市场到底火在哪
看回527沪九条本身
这政策倾向性还比较明显，最重磅那条放开单身限购给到外环内二手
而且从缩短社保年限以及老破小房东可以通过以旧换新拿到购房补贴这件事来看，被刺激的更多的是外环内老破小
很快我们拿到的新政第一周链家实时的市场转定单里
500万以内成交量几乎翻倍
也几乎一己之力扛着所有成交往前走
有没有发现上海新政激活的都是自己想激活的客群
也正是这些被刺激的客群让上海的新政效果十分明显
而527新政的这个效果也不是偶然，往前翻
今年1月放开了外环外单身限购，于是今年1月-5月，外环外成交占比迅速提升
再往前翻，去年12月14日上海放开普宅标准，间接减免改善面积段的增值税
普通网签数据还不能及时反应这一数据，但从链家的转定单（签定金合同）数据里可以清晰看到，高总价段成交有了明显增幅
也就是说上海次次政策的出台都能精准刺激自己的客户群，而且效果显著
从改善到刚需、从外环外到外环内，上海每次政策似乎都瞄的比较准
说刺激也真的是刺激的起来，这就很妙了
03
又为何可以精准
如果拿上海跟其他二三线城市相比，还存在经济基本面的问题
但同为一线城市，从GDP、产业面来看各一线城市的经济基本面都各有所长
那上海新政效果为什么会相对更好
还是看回527这个离我们最近的政策
挺有意思的一点，就是上海每次新政...字真的蛮多哈哈哈哈
像这次527简称沪九条，原文差不多四页
从购房资质到首付再到公积金、利率，全面覆盖土地、新房、二手，增加了企业购房、离婚购房这些新政策，补充了购房补贴这些新操作，最后还释放了正在研究国资回购等信号
远不止放开区域、首付和利率这类传统的三大点
细看文件你会发现这些政策在解决点状问题的同时，还能“前后呼应”
比如通过放宽社保年限、单身购房、放开离婚赠与释放刚需进入外环内，解放外环内刚改房东
放开企业购房的同时又约束标的只能是2000年以前、70平以下的房屋
提供购房补贴的前提是你得卖掉外环内老破小走“以旧换新”的路去购买新房，再由新房所在区给你提供购房补贴
这些政策就在新房+二手、内环+外环之间穿针引线
最后你会看到一个完整的刚需+置换链，刚需涌入外环内、释放外环内老破小房东、进入外环外新房市场
所以特别有意思你会从成交数据里看到，成交浪潮是可以接力的
政策前两周我们看到500万以内的价格段飙涨
但是政策第三周开始，成交变化开始从500万以下的价格段往高总价迁移
就精准到这个地步
实操层面看上海新政效果显著-激活特定客群成交-政策制定本身
可以形成这样一套追溯链条，而这也让上海的新政可以轮转生效并且可以精准带到这根链条上的模块
04
更底层的原因有两个
首先上海的新房供应足够克制
2023年上海全年12批次新盘，一共是近10万套供应，不过重要的是供求比
2023年上海全年新房成交近9万套，相当于去化/供应比例在9/10
北京的这个数字在5/6
可想而知其他一线城市这个数字是怎样，更不用说杭州这样的新房强供应城市
今年以来上海的供应了7批次，一共3万套左右新房，今年已经过半，相当于供应量差不多比去年同期还有大幅缩减
这个缩减也是未来的趋势
最近这两批次的土拍市场相信各位也见识到了什么叫一只手可以数的过来的地块数量，相信未来1-2年新房供应量只少不多
跟开源节流一个味道，但逻辑相反，拧紧水龙头、疏通出水口，真正意义的解决问题
而前期的足够节制也带来现在局面的可控
同时也跟上海楼市的底层原因有关
多年前中介入门的第一课就会被师傅带说上海是存量房市场
哪怕去年新房成交占比从3：1变2：1，二手也依然是上海楼市成交的绝大部分
这得益于上海新房供应的足够克制、也得益于上海新进人口的基本面
而月均1.5万套的二手住宅成交量也让上海二手成为全国最大的二手成交市场
哪怕面对过去两年比较低迷的市场也能超过月均1.2万套
跟新房不同，二手市场的成交一套二手房意味着卖掉一套、再买一套
或者卖掉多套置换一套，他是轮动状的
也就是释放购买力，继而还能创造流动性
而这也为上海楼市带来源源不断的活力
05
也只有到这个层面才谈得上上海的经济基本面
分享个数据，链家日均新增客维持在4700-6200组
而上海新政后首个周末的看房人数是是以往的三倍，日均达到15000组
哪怕2021年之后成交冷清，新增客户数据也从来比较平稳
当然我们承认链家的获客能力的强大，但哪怕横向比较你会发现
购买力一直都在
楼市被嵌套在经济支柱层面，是经济就有周期论，而人口就是最有意义的那个周期
2023年上海全市常住人口相较于2022年底增长了11.56万人
全国来看也只有北京上海有户口门槛，户口门槛的背后是城市配套、资源的稀缺，这也让上海成为长三角人口虹吸终极目的地
人口虹吸力表面上是城市名气
背后更为根本的是城市产业带来的企业机遇、工作机遇
这也构成了上海最为夯实的楼市基本面
这也是为什么我们会看到全国楼市如此依然会出现顺昌玖里日销两百亿
这也是为什么当所有人不断不断纳闷购买力何时用完的时候，上海三千万的房子还有人在抢
这也是为什么每一次的新政得小心翼翼、也可以不断激活
本质上这是一个足够夯实的经济盘
而这可能也是上海楼市的终极秘密
06
还是开头所说今天的文字不是为了比较
而是希望试图寻找为什么
从去年开始我们看到的政策都主张因地制宜的原则
这条其实很难，对于其他城市而言，复制国家级新政是第一选择
毕竟不是每座城市都有能力因地制宜
但复制国家颁布的楼市新政，对于局域市场而言就是大开大合，往往不是多了就是少了
而上海在这点上似乎做的还不错，这才是支持我试图寻找答案的动力
