来自 魔都房房房

自新政后，上海二手成交活跃很长时间了，

而且端午小长假前两天的二手网签就超过今年“五一”假期的总和。

截止到6月10日，二手已经网签7346套，环比5月上涨94%。

不过新房总体反响倒一般，6月1日-6月10共成交2860套，环比5月下跌12%。

而且新房认购情况分化很大。

位于宝山南大，中环置地中心·润府三期累计认购430多组，认购率155%。

但位于青浦徐泾的同济蟠龙里，282套房源最终约90组认购，认购率只有30%。

一个是曾经被人嫌弃的南大，另一个是曾经千人摇号、创下高积分神话的大虹桥，竟然已经落地如此地步？

但大虹桥楼市走下坡路也不是一天两天了。

1 羊毛被耗光光

整个大虹桥新房，不止同济蟠龙里，认购这么惨淡。

同样徐泾板块，位于国展南侧，低密住宅虹桥润璟，开盘不用公正摇号，从网签数据看，依旧还有大半没有卖掉。

另一个被称为大虹桥前湾、未来可期的闵行华漕板块，硕果仅存的新房，花语前湾，也开启了分销渠道，销售压力不小。

虽然上海新房卖不动，不是个别现象，但是大虹桥新房从去年下半年开始就不行了。

因为前几年大虹桥新房供应太多，羊毛们确实被薅走不少。

2021-2023年，光这三年，大虹桥总共供应了约1.58万套新房。

前两年的大虹桥，可真是一房难求，认购爆满。

2021年，大虹桥新房供应套数4456套，吸引了超过1.2万组客户，整体认购率约277%。平均3个人抢一套房。

2022年，大虹桥总供应量在相较于2021年翻倍的情况下，总认购仍有1.9万组客户，认购率达到约214%，平均2个人抢一套房。

到2023年，新房供应量变少，但认购比反而更少了。

从大虹桥新房积分和认购情况，很明显看到，热度每况愈下。

前些年大虹桥乌泱泱供应一批新房，薅完羊毛后，到头来发现羊都没了。

反正到现在，大虹桥的新房能顺利清盘都是问题。

除了供应过剩，大虹桥走下坡路还有一部分原因是新房口碑搞砸了。

大虹桥不止一个新房开启维权潮，而且闹得动静真不小。

当然，大虹桥楼市被疯抢的另一重要原因一定是诱人倒挂。

号称“轻中产倒挂天堂”的大虹桥，收割起购房者真是一套一套的。

2 大虹桥二手跌跌跌

“倒挂”一直是新房的大卖点，大虹桥自然不例外。

前两年因为普遍新房开盘价6万/㎡上下的大虹桥新房，高位期大虹桥二手，8-10万/㎡的成交简直就是洒洒水。

所以新盘们2-3万/㎡+倒挂的卖点，成了收割轻中产们的流量密码。

上海蟠龙天地绝对大虹桥的大IP，同样户型，去年一套突破9万+/㎡，今年成交总价只有730万，一年时间，对比高点跌了约155万。

去年年初，蟠龙天地二手还能卖到8-9万/㎡，但是从去年年末开始，已经看不到7.5万/㎡以上的价格，

一年时间，甚至一年不到，总成交少了100万。

大虹桥另一个楼市大IP，万科天空之城，似乎崩得更早。

2022年2月，万科天空之城成交价9.47万/㎡+，总价937万。

2023年10月，面积相同的房源，成交单价7.11万/㎡，总价只有710万。也就是说，一年不到成交少了200万，跌了2万+/㎡。

还有大虹桥品质次新房仁恒西郊花园，去年，成交单价平均8万/㎡，

今年，成交单价没有超过7万/㎡，一年时间总体下跌100-200万。

当然，上海二手房价已经连续下跌13个月，所以大虹桥的下跌根本不意外。

只是不知道大虹桥的楼市泡沫什么时候才算跌到底。

3 但大虹桥的饼远没结束

6月初，上海虹桥国际中央商务区管理委员会，发布了2024年06月政府采购意向，预算100万。

总的来说就是虹桥国际中央商务区总体空间规划优化。

这次规划范围是虹桥商务区151平方公里范围，研究范围向周边城市功能组团拓展，

这次总体空间规划优化的目标，系统谋划虹桥商务区空间格局，打造国际开放枢纽的核心承载区。

而整个大虹桥的规划范围，很可能达到下图所示的535k㎡。

也就是说，除原本整体纳入的徐泾外，赵巷、华新、重固以及白鹤镇、香花桥街道、夏阳街道部分区域也出现在范围内。

今年，青浦区工作安排中提到研究推动华新、赵巷等区域纳入“虹桥创新协同区”。

大虹桥版图西侧以油墩港为界，现在东侧大半个翅膀被划入了该大虹桥板块。

这么看，大虹桥的辐射范围会越来越广。

虽然大虹桥范围越来越广阔，但大虹桥前期产业的错位定位，让大虹桥衰退埋下隐患。

巅峰时期的大虹桥商务区，聚集了大大小小的房企超过50家。

但是后来地产走下坡路，房企们陆续撤退，而且撤退后，大虹桥的办公楼空置率就居高不下，一度高达24%，远高于上海平均水平。

不过好在，大虹桥抛开房企后，产业越来越多元化了。

大虹桥把前湾以电竞和医疗两大产业作为抓手，开启了大虹桥产业转型升级的发展之路。

比如上海新国际文创电竞中心正在建设，新虹桥国际眼视光眼科中心、先声药业、正大天晴全球研发总部已落地。

而且除了开发前湾外，还搞了一个虹桥国际中央法务区，吸引了超过85家法律服务机构签约入驻，成立3年来已经发展成为了一条产业链。

虽然大虹桥各方面的产业和配套还没成熟，但至少在一点点落地。

总的来看，

大虹桥楼市的火热，得益于“世界级的，宇宙第一枢纽、国际商务区、上海城市副中心、长三角一体化国家战略”等规划大饼，

但当大盘一崩，规划堆砌出来的房价泡沫自然崩得更快，

所以大虹桥前些年本就虚高的二手被打了下来，而且大虹桥前期规划定位和实际偏差真不小，

再加之前两年板块火热的时候，迅猛的新房供应，薅走了一大波羊毛，

后来大虹桥新房维权，让本就雪上加霜的新房更难卖。

不过二手的下跌，对于真自住刚需，600万+级，外环唯一6轨交，各方配套规划也在慢慢落位的大虹桥，

现在倒是买入二手的好时机，但等2026年更多限售的大虹桥二手房解禁，说不定届时的二手楼市还会更低？

以上正文仅代表个人观点。