针对过去存量房贷利率与LPR贷款利率相差过大,出现脱节的问题,其实在央行9月底也已经揭示,将从11月1日起,完善商业性个人住房贷款利率定价机制。在此之前,已经于10月25日由各家商业银行调整过一次了。现在由6大国有控股银行(工农中建交邮储银行)率先开始新措施,更是对于购房人足足的善意。
实施从11月1日之后,存量房贷利率也可以按照新的规定进行动态调整了,新购房的商业房贷利率也是按照这个标准进行动态调整。那么未来再也不会有存量房贷利率要求单方面调整的诉求了。这是一个房贷利率定价的重大变化,也是解决存量房贷利率与新购房房贷利率,未来又有可能产生越来越大的差距的一个调整方案。
国有控股的6大行率先开始,那么也代表这是我国银行业统一的工作部署,其他商业银行也会逐步跟进,估计会在2024年底全部统一调整结束。在其中核心就是2点,基本上来说对于房贷用户是友好的,这是银行业值得称赞的一个进步。
一、针对商业房贷利率,建立了一个浮动利率的定价调整体系。新购房申请的商业利率,一般就是当地银行业发放的即时利率。但是在后续还款过程中,就变成了存量房贷利率。此时如果还款利率与全国新发放商业性个人住房贷款利率偏离了,当达到一定幅度时,银行就会调整LPR基础上的加点幅度。
为何说调整的原则是对于购房按揭借款人是有利的。仔细分析细则就明白了:
1.如果存量房贷执行利率,其中LPR的加点值高于全国平均加点值30个基点时,那么借款人申请,银行调整到加点30个基点。
2.特别底线,如果本地区有公布个人房贷利率下限,那么最终加点值不能低于所在地区房贷利率加点政策下限。基本上就是本地区公积金贷款利率是最低下限。
3.央行未来会公布全国新发放个人房贷利率平均加点值信息,他的计算过程是央行最新发布的全国新发放个人房贷加权平均利率,减去当前最新公布的5年期及5年期以上的LPR利率值。
举个例子,假如当前5年期及5年期以上的LPR利率值为3.6%,客户购买的存量二套房为4.5%,央行公布的全国新发放个人房贷利率平均加点值,就是LPR下调60个基点,那么此时全国房贷平均利率就是为3.0%,那么此时客户就可以向商业银行申请调整,调整到3.3%。
二、取消存量房贷的一年只能调整一次的规则,银行与借款人可以协商变更成半年或者三个月一调整。但其实这也是双方要互相博弈未来的利率变化,如果利率未来持续向下,那么越短时间的调整,对于借款人越有利。如果利率未来持续向上,那么越长时间的调整对于借款人越有利。如果利率未来持续振荡,那么就要看向上和向下的时间和幅度谁更多了。所以这个选择其实也挺难选的。
每个家庭购房后,申请了商业房贷后,在申请时是新购房的贷款利率,但是之后都会变成存量房贷利率。那么打通这两者之间的变化,未来就不再会发生之前的存量房贷利率变化滞后的矛盾了。同时预测未来房贷利率,如果公积金贷款利率有下调空间,在短期和中期来看,商业房贷利率仍然会有着持续的下调空间,下调到2.8%之内都是有可能的。
现在央行出台的政策真的很友好,那么大家可以算算,自己的存量房贷利率还会降吗?你会要求一年调整几次利率呢?