中交地产“退房”，千亿梦碎后将转型轻资产业务

又一家房企要剥离地产开发业务。近日，中交地产公告称，拟将公司持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东中交房地产集团有限公司（简称“中交房地产集团”）。

前有华远地产、美的置业、格力地产“退房”，今有中交地产舍弃“房开”业务，这背后，除了房地产行业深度调整下开发业务萎缩、销售额下降外，房企业绩也面临着亏损等局面，进而影响着上市平台的股价、市值以及退市风险等。

剥离房地产开发业务，聚焦轻资产业务

中交地产公告称，拟将持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至公司控股股东中交房地产集团，本次交易涉及的具体资产范围尚需交易双方进一步协商确定。本次交易拟采用现金方式。

对于交易标的，公告称，为公司房地产开发业务相关的资产和负债，涉及的具体交易标的范围尚需交易双方进一步协商确定。

目前，中交地产的主营业务为房地产开发与销售、租赁。通过此次交易，中交地产将名下房地产开发业务相关资产、负债置出。

对于未来业务，中交地产称，将聚焦于物业服务、资产管理与运营等轻资产业务，实现业务的战略转型。

对于此次交易，中交地产表示，有利于改善公司资产质量，提升公司可持续经营能力和盈利能力，维护投资者利益。

“退房”自救，能否摆脱ST风险？

前有华远地产、美的置业、格力地产“退房”，今有中交地产剥离“房开”业务，并不意外。这背后，与业绩下滑有着直接的关系。

同一时间，中交地产披露了2024年度业绩预告，归属于上市公司股东的净利润亏损约53亿元，上年同期是16.73亿元；扣除非经常性损益后的净利润亏损约54亿元，上年同期是17.19亿元；基本收益亏损约7.33元/股，上年同期是亏损2.41元/股。

可以看出，中交地产的亏损额有扩大之势。

对于归母净利润较上年同期下降，中交地产称主要有三大原因，首先是公司房地产开发业务交付排期不同，本期达到交付条件的项目较上年同期有所减少，同时在市场竞争日趋激烈的背景下，为加速库存去化和资金回笼，公司调整销售策略，导致报告期内交付项目的毛利率同比有所下降。

其次，随着竣备的房地产项目增加，公司费用化利息增加，本期财务费用较上年同期有所上升。

第三，报告期内公司部分房地产项目存在减值迹象，公司按照会计准则对存货减值进行初步测试，基于谨慎性原则，对存在减值迹象的房地产项目计提资产减值损失。

而随着业绩下滑，中交地产这个上市平台也面临着可能被ST的风险。

中交地产近日发布了“关于公司股票可能被实行退市风险警示的提示性公告”。公告称，中交地产预计2024年度期末归母净资产为负，根据现行《深圳证券交易所股票上市规则》9.3.1条规定，在公司2024年度报告披露后，公司股票交易可能被实施退市风险警示（股票简称前冠以“*ST”字样）。

如若剥离“房开”业务，那么中交地产或许能摆脱被ST的命运。不过，在发布剥离房地产业务后，中交地产股价连续三日下跌，累计跌幅在20%左右。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，商品房市场快速下行，特别是中小型上市房企，规模萎缩的态势更加明显，会有越来越多的中小上市房企退出或收缩地产主业，这既是市值管理使然，也是顺应行业发展方向。

千亿梦碎，转型之路并非易事

虽为央企，但是相比于中海地产、保利发展、招商蛇口等，中交地产的规模并不大，存在感却不低，尤其是10年前母公司中交集团以“白衣骑士”的身份驰援陷入资金链危机的绿城中国，使其成为舆论焦点。

此后几年，中交地产开始发力。2019年7月，李永前任职中交地产总裁一职，提出“2020年销售额冲刺500亿元、2023年在千亿元之上、进入央企前三”的目标，而在那一年，中交地产的销售规模还不到300亿元。

2020年，中交地产实现全口径签约销售面积242万平方米，签约销售金额533亿元，同比增长81.37%，2021年增至560亿元。不过此后赶上房地产市场持续的深度调整，中交地产销售额出现下滑，2022年、2023年其签约销售金额分别为458亿元、373.61亿元。

2024年1-9月，中交地产实现全口径签约销售金额123.40亿元，较上年同期减少58.45%；权益口径签约销售金额87.39亿元，较上年同期减少59.48%。

而在下半年，中交地产出现大规模的人事变动。2024年9月份，李永前申请辞去公司董事长、董事会战略与执行委员会委员、董事会提名委员会委员职务。当年11月份，叶朝锋、赵吉柱、汪剑平因工作变动申请辞去董事职务，何平、王剑因工作原因申请辞去副总裁职务。

于地产出现深度调整之初喊出千亿目标，中交地产野心虽大，但是并未赶上快速扩大规模的好时机，同时，不稳定的人事关系，也令管理存在变数。

事实上，早在2023年，中交地产财务报表就首次出现亏损。2023年，中交地产实现营收324.68亿元，同比下滑15.59%；对应归母净利润由盈转亏，为-16.73亿元。

在业内人士看来，如果持续亏损，势必影响上市平台“中交地产”。而剥离重资产开发业务，能让其在财务上实现“减负前行”，同时减轻负债压力，提升抵御风险能力。

不过，对于中交地产来说，物业管理与代建项目管理收入在整个收入体系占比非常低。根据2024年上半年的财务报告，在中交地产的营收中，房地产开发占比98.90%，物业管理占比0.06%，代建项目管理费收入占比0.31%，如果剥离地产开发，剩下的规模又能否支撑起市值管理？

新京报贝壳财经记者段文平