借名买房指的是借名人实际支付购房款，出名人对外签署房屋买卖合同并将房屋所有权登记在其名下的行为，并逐渐成为了一种常见的现象。关于借名买房合同效力问题，实践中争议颇多。北京中恒信律师事务所方鹏鹏律师依托审查要点及举证分配，剖析整理了关于借名买房协议的合同效力及裁判规则汇总，供大家参考。

一、借名买房合同的效力认定

1、基于合法目的所签订

实际购买人为了保护个人隐私（如公众人物、合理避税等）而与出名人签订借名买房合同，属于基于合法目的所签订的借名买房合同，该情形是双方当事人意思自治的范畴，不涉及第三人的利益，不违反法律、行政法规的强制性规定和公序良俗，因此该类借名买房合同应当是有效的。

2、为低价购买经济适用房所签订

经济适用住房一般情况下有两种形式，一种是指经政府批准统一建设，面向符合条件的住房困难家庭销售的住房；另一种是单位通过筹集资金，建造房屋后以优惠的条件卖售给单位职工的住房。

前者属于政策性保障性住房，具有极强的社会公益性，如果法院对借名购买经济适用住房不持否定性的评价，将不利于国家对经济适用住房的管理以及对符合购买经济适用住房资格的低收入群众的群体利益的维护，故此类借名买房无效。

后者因为该类房屋相关法律法规并未规定禁止转让，一般情况下是出名人自愿放弃单位的优惠购房政策，将购房资格让渡给实际出资人，不违背双方意思自愿，也不违反法律、行政法规强制性规定和公序良俗，因此一般情况下该类合同也是有效的。

3、为规避限购房屋政策签订

此类合同需要结合其是否违反《民法典》第一百五十三条规定的法律、行政法规的强制性规定，以及需要结合《民法典》第一百五十四条的规定，判断其是否存在恶意串通，损害他人合法权益。

裁判规则

一、房地产调控中当事人为规避银行信贷政策而签订的借名买房协议应认定有效

在房地产调控过程中，当事人一方为规避银行信贷政策而与另一方当事人签订的借名买房协议并未损害社会公众利益，仅仅损害银行单方面利益，应认定借名买房协议有效。

二、实际买房人因受“限购令”限制借用他人名义买房的，商品房销售合同有效

“限购令”并非法律、行政法规的强制性规定，违反商品房“限购令”的行为不宜认为损害了社会公共利益，故违反“限购令”的商品房销售合同仍然有效。

三、借名购买经济适用房的，因不符合相关政策、法规应认定无效

借名人借用出借人购买经济适用房的资格购买房屋，借名人与出借人就经济适用房达成的协议违反相关政策、法规应认定无效，出借人返还借名人的实际出资等相关费用。