在无效房屋租赁合同案件中，导致合同无效的情形通常较为复杂。在对相关因素进行审查时，往往因相关法律法规、政策文件已发生变化等诸多原因，对当事人的过错认定存在困难。北京中恒信律师事务所丁磊律师根据法律条文规定及判断标准，整理探析了无效房屋租赁合同案件的审理思路及处理规则，供大家参考。

一、房屋租赁合同无效的原因

1、租赁的房屋未取得建设工程规划许可证或该房屋未按照建设工程规划许可证的规定进行建设

2、房屋租赁合同约定的租赁期限，超过了最长法定租赁期限

《民法典》第七百零五条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

3、房屋租赁合同的内容损害了社会公共利益、违背公序良俗

违反行政规章一般不影响合同效力，但违反行政规章签订租赁合同，约定将经鉴定机构鉴定存在严重结构隐患等属于损害社会公共利益、违背公序良俗的行为，应当依法认定房屋租赁合同无效。

4、造成房屋租赁合同无效的其他情形

诸如无民事行为能力人订立的租赁合同；虚假意思表示订立的合同；恶意串通，损害他人利益而签订的合同；无资质或超越资质，借用资质，违反招标规定而签订的建工合同等。

二、房屋租赁合同无效后的处理

1、房屋占有使用费支付标准如何确定？

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条之规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”

2、房屋房屋租赁合同无效后，承租人装饰装修损失部分如何处理？

承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

3、对于房屋连环转租中某一手租赁合同无效，当事人要求返还房屋的，如何处理？

实践中，法院审理过程中一般不追加其他租赁合同的当事人参加诉讼，而会依据合同相对性判决承租人直接将房屋返还给该出租人。

4、房屋租赁合同无效后，出租人要求承租人支付逾期腾房的房屋占有使用费的，如何处理？

房屋租赁合同无效后，承租人逾期腾退房屋给出租人造成损失，出租人要求承租人支付逾期腾房的房屋占有使用费的，法院应予支持。房屋占有使用费可依出租人请求参照租赁合同约定或当时当地同地段房屋的租金标准酌情确定。