中原研究院和平区山东路地块六大特征解读：
地块区位图：
地块指标：
01.地王再现！开发成本破5万，利润如何保证？
地块起始楼面价39926元/平米，刷新天津近八年宅地单价地王纪录，更以逼近4万元/平米量级的地价重构开发成本体系。根据中原研究院测算，叠加建安、税费等刚性成本后，项目综合成本预计将突破5万元/平米大关。高成本压力下，开发商需精准定位高端市场，依托学区优势及低密产品特性，提升项目附加值。并充分利用政策红利，优化产品设计，提升居住体验，依托地块稀缺性及独特定位，在激烈市场竞争中脱颖而出。
02.纯洋房社区！低密产品能否带动项目溢价？
地块容积率仅为1.7，是近年来区内首个容积率低于2的稀缺地块。地块的低密优势，契合高端市场需求，规划纯洋房社区，提升居住品质。根据地块稀缺性及高端定位，结合学区资源，吸引高净值人群，助力项目溢价，确保高周转策略有效实施，实现利润最大化。根据地块指标，可规划为11层以下的全洋房产品，这在和平区极为罕见，能够为居住者提供低密、舒适的居住体验。虽然沈阳道一侧可能会出现部分东西向产品，但通过优化户型设计和景观布局，可以最大程度地减少对货值的影响。
[图示楼座摆位及户配示意图仅为模拟方案，不作为项目设计方案]
03.教育加持！引入重小是关键
在和平区的房地产市场中，教育资源对房价的影响力不言而喻。以鞍山道小学片区为例，中海和平之门和天成和平里作为次新房社区，当前二手房成交单价均为6万-7万元/平米（信达格调美古花园当前洋房均价突破9万元/平米）。相比之下，本地块周边社区目前属于哈密道小学片区，教育资源相对不具优势。若未来未能引入重点名校，销售单价预计难有突破，这将对项目的利润率产生一定影响。因此，为确保项目利润最大化，引入重点教育资源至关重要，助力项目单价提升至6.5万元/平米甚至7万元/平米以上，从而显著提升项目总货值，使其在和平区的市场中更具竞争力。而且引入重点教育资源不仅能提升项目单价，还能增强购房者信心，提升市场认可度，使项目具备更强市场吸引力。
04.小户型or大户型
近年来，和平区新房市场多采用小户型、高单价的策略，其中以60-70平米、80-90平米的户型最受欢迎。本地块作为洋房产品，具有稀缺性和低容积率的优势，同时结合建筑新规可进一步提升出房率。因此，建议项目仍延续高单价、小户型的策略，定位于教育工具房同时兼具居住属性，根据地块特征及指标，以80-90平米中等面积户型为主，打造精致化社区，以满足市场对具有居住属性的教育工具房的旺盛需求。这种策略不仅能够保证项目的流速，还能在激烈的市场竞争中脱颖而出，实现高去化率和高利润。
05.小体量快周转！短平快的市场机会
本地块体量较小，全盘预计仅70-80套洋房产品，可实现当年开盘、当年售罄。与擅长开发大盘的央企相比，这种小体量、快周转的项目更适合单盘考核比较严，要求现金流快速回正的房企。这类房企能够凭借灵活的决策机制和精准的市场定位，快速响应市场需求，实现高效去化。而且在资金周转和成本控制方面具备独特优势，能够有效降低开发风险，提升项目利润率。通过精细化管理和高效运营，在短时间内完成项目销售，迅速回笼资金。
06.快周转保利润！小体量高价地取胜之匙
本地块位于和平区核心地段，建筑面积6812平方米，总价2.72亿元，具有小体量、低总价的独特优势。相较于在环城区域拿地，本地块能够实现“快进快出”的开发模式，资金成本更低，项目利润率有望显著优于环城区域的开发项目。为确保项目利润最大化，开发策略需精准把控。本地块预计于2025年5月初开盘，预计销售周期5个月左右。充分利用高效的开发节奏降低财务成本，避免大盘开发的长周期风险。通过紧凑的开发周期和精准的市场定位，项目能在短期内实现高回报，降低资金占用风险，提升资金使用效率。
总体来看，中原研究院认为该地块应定为于打造精细化设计的兼具改善自住属性的教育工具房，同时引入重点学区以提升项目溢价，主力产品以中等面积段为主做到控总价，通过快周转保证项目利润。同时也需注意到地块位于和平区的核心区内，周边路况复杂，后期进场施工难度较大，且可能对周边社区的采光造成遮挡而引发舆情，需开发企业提前做好准备。
