徐汇滨江果然拍到涨停板，内地单价新地王就此诞生。

溢价率30%封顶，楼板价13.1万每平，市场情绪变得复杂。有人说，超过启元的17.8万，徐汇滨江天花板要重塑了。也有人说，地王重出江湖，看起来房地产还真是一门不容易学到的高级课程。

业内一些人看出来，既然徐汇滨江最后“摇号”找到了绿城，上海滨江新时代，将迎来单价20万。

下一个绿城黄浦湾？

徐汇滨江地块起拍价36.96亿元，光是这个起始价，就已直指内地单价地王。7组竞买人参与，分别为：保利发展、华润、中海+西岸集团、宸嘉、越秀+象屿、绿城、招商+徐汇城投。

现场竞价阶段尤为激烈，经过72轮报价后，溢价率达到了30%的封顶值，进入摇号环节，只剩四组竞买人：招商+徐汇城投、宸嘉、绿城、中海+西岸集团。

其实到了最后摇号阶段，宸嘉和绿城，成为坊间热门，呼声最高。

绿城在上海颇有粉丝缘，尤其在高端豪宅领域，血脉更新之后，绿城黄浦湾、绿城玫瑰园等标杆俱为新绿城老历史。无奈近几年的土拍，绿城始终与它心念的城央无缘，只有三个城外项目称为繁花三章。

宸嘉在今年之前，上海买家还是陌生的。但仅仅半年时间，仅仅依靠嘉佰道一个项目，宸嘉一夜之间就成了高品味住宅打造者。

徐汇滨江，上海全新地王，一个未来注定要畅想20万的地方，最终与绿城牵手。这一次，地王与品牌配对，算是成功契合了。但是多年不进城央的绿城，早已不再是宋卫平领衔的绿城，这次“配对”能否创造下一个绿城黄浦湾？

20万依旧有市场

与绿城地王息息相关的新房还有周边三个：

东侧的御江廷，去年入市均价13.1万元/㎡；北侧的汇元玺，首开414套房源，均价13.04万元/㎡。地块的南侧，是目前徐汇滨江的天花板——香港置地启元，住宅上市单价17.8万。如果仅看周边新房，除了启元的打造者颇有想法外，基本都是联动价下的产品。

徐汇滨江作为新房独立板块，市场热度，给予开发商足够的信心。该板块2022年至今共有12次推盘，11次日光，9次认购都超250%，并有4次“千人摇”。

再来看二手方面，徐汇滨江的次新房代表有：区域标杆云锦东方在链家app显示有6套房源挂牌，除了1套底层521平的特殊户型单价15.1万外，其余挂牌价均超过21万。二手成交较为活跃的百汇园、保利西岸、尚海湾豪庭二期，都是“上一代产品”，挂牌单价在17.2-19.5万不等。已合理调整的二手市场，目前看来足够好的新产品，20万是行情价，没什么了不起。

徐汇滨江房价走到了现在的高度，20万的价格合不合适，其实只看房子是否造得足够好。所以笔者预计，买家仍需要绿城拿出一点“眼见为实”的产品符号，真正的挑战不在价格，而在这些符号。

上海当下正需要

新地王诞生，无论时间地点还是主角，在我看来都不是偶然。

关于地点，上海这座城市正在成为此轮楼市力挽狂澜的带头大哥。今年上半年，上海房地产开发投资同比增幅8.4%，其中住宅增幅达到12.8%。全国数据同样是今年上半年，房地产开发投资下降10.1%，其中住宅下降10.4%。为什么地王出在上海，嗅出味道了吧？

关于时间，5月27日上海新政落地，当下楼市还处在政策消化期，大家都需要一些具体的事实来提振信心，而不是这个细则那个细则，滨江地王，可谓来得正好。败在地王，成在地王。

关于主角，与其说绿城幸运靠乒乓球眷顾重返城央滨江，不如说当下的城央，当下高品质市场，急需一个拓展空间想象力的实力企业。对于绿城来说，它需要做一个跳脱板块均价的产品，给大家演绎下这个房地产高品质发展，究竟现实场景是如何演绎的。

一块土地，在半市场的条件下，竟然可以多卖11亿。

变成3.67万平高水准住宅，如果卖了20万，又多卖11亿，创造了一个更新质更高质更合理的滨江高度，我们至少应当悟到一点什么吧。