德勤中国审计合伙人 史啸

2月8日，中国证监会发布了《监管规则适用指引——会计类第4号》，明确了基础设施REITs的权益属性，并表原始权益人在合并财务报表层面应将基础设施REITs其他方持有份额列报为权益，其他投资方对于REITs的投资属于权益工具投资。

明确了对于REITs的投资属于权益工具投资，根据金融工具会计准则的规定，初始确认时，企业可以将非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益（简称“FVTOCI”）的金融资产。投资机构将对于REITs的投资指定为FVTOCI，投资REITs的公允价值，也就是REITs二级市场的价格波动，不会计入投资机构的利润表影响其净利润，而是直接计入投资机构的所有者权益，REITs分配的股利收入可以计入投资机构的利润表。出于减轻二级市场暂时性的价格波动对于投资机构经营业绩影响的考虑，也为了采用更匹配投资目的和业务模式的会计处理方式，符合会计准则相关要求的投资机构，预计将会对于REITs的投资指定为FVTOCI分类。

由于FVTOCI对于REITs公允价值的变动、投资本金的回收和收到的股利分配采用不同的会计处理。REITs的分红，不管是产权类REITs还是经营权REITs，实际上都是包含了本金的回收和股利的分配，如何将二者进行合理的区分，预计将是REITs市场下一个重点关注的会计处理事项。

一、为何现在才引起关注？

事实上，如何将REITs的分红合理区分为本金的回收和股利的分配，该事项一直存在。我曾经在2023年8月的《投资公募REITs的财务核算问题研究》一文中重点论述这一事项，从投资方缺乏统一的标准和方法，将公募REITs分红拆分为“本金的回收”和“收益的分配”，“原始权益人对REITs基金份额的投资存在减值风险”和“REITs投资方对REITs投资收益核算不准确”三个角度分析了该事项的影响，但之前一直未受到市场参与各方的重点关注。为何分类为FVTOCI之后，这个事项会引发关注呢？我们来看下面这个情形。

投资方于2023年1月1日以10元/基金份额购入100万REITs基金份额。2023年5月10日，REITs基金进行分红0.8元/基金份额（假设其中本金回收为0.5元/基金份额，股利分配为0.3元/基金份额）。2023年6月30日，该REITs基金的二级市场收盘价为9.5元，投资方以9.5元/基金份额出售10万基金份额。2023年12月31日，该REITs基金的二级市场收盘价为9元。

我们以FVTPL和FVTOCI两种方式，并分别考虑是否对于REITs分红进行拆分，进行不同情形的会计处理结果的对比分析。

1.2023年1月1日以10元/基金份额购入100万REITs基金份额

2.2023年5月10日，REITs基金进行分红0.8元/基金份额

3.2023年6月30日，投资方以9.5元/基金份额出售10万基金份额，并按照当日的二级市场收盘价对于剩余的90万基金份额按照公允价值进行后续计量。

4.2023年12月31日，该REITs基金的二级市场收盘价为9元

汇总上述不同处理方式对于投资方2023年财务报表的影响：

根据上述结果分析对比，FVTPL分类下，分红是否拆分虽然也会影响投资方2023年利润表确认的投资收益金额和公允价值变动损益金额，但是由于二者都影响净利润且影响方向相反、金额一致，所以分红是否拆分对于投资机构2023年的净利润没有影响。FVTOCI分类下，分红是否拆分，会影响投资方的当期净利润，影响金额即为当期REITs分红中包含的本金回收金额。换言之，FVTOCI分类下，如果对于REITs分红不进行合理区分，将导致投资方的当期净利润出现偏差。这也是为何分类为FVTOCI之后，这个事项会引发市场的广泛关注。

二、是否只有经营权REITs才涉及该事项？

只要存在有限期限、不是永续存续，而且到期时无法回收本金或需要缴纳更多资金才能继续经营（类似于再次支付本金），本质上都是在REITs存续期内，通过REITs分红将投资的本金和投资的收益收回。因此，不管是经营权REITs还是产权类REITs，都会涉及该事项。

该事项的影响是否显著，主要取决于基础资产剩余期限的长短。基础资产剩余期限越短，REITs的分红率越高，REITs分红中包含的“本金的回收”比例就越高；基础资产剩余期限越长，REITs的分红中包含的“本金的回收”比例就越低。由于经营权REITs的期限普遍短于产权类REITs，所以该事项对于经营权REITs的影响更为明显。首批发行上市的REITs试点项目中，已经有部分剩余经营期限较短的经营权REITs，经过了2年多的分红后，由于没有考虑在分红中合理区分投资成本的回收，出现了投资成本明显高于基础资产剩余期限内现金流折现价值的“倒挂现象”。然而，并非只有经营权REITs才涉及分红拆分这一事项。事实上，我们进行过计算，剩余期限较长的经营权REITs和剩余期限较短的产权类REITs，前者分红中包含的“本金的回收”是低于后者的。这也从另一个角度证明了所有基础设施REITs都涉及该事项。

三、如何对于REITs分红进行合理的区分？

根据我的观察和与市场参与方的讨论，目前行业中有三种建议的分红区分方法。

1.采用IRR（内部收益率）为基准将REITs分红拆分为本金和收益。我称其为“IRR方法”。

● 原理和依据：IRR能够真实反映投资者全周期投资REITs的回报水平。IRR就是为了使得投资者投资REITs产生的未来现金流折现现值等于买入成本的收益率。对于投资者而言，类似于支出一笔本金，持有期内可以按期逐步回收每期“本金”和“收益”，因此以IRR为基准，可以实现投资本金和投资收益的拆分。

● 具体操作方法：以基础设施REITs的IRR为基准，对于REITs基金的每一次分红，以投资成本乘以IRR的金额作为投资收益，剩余部分作为投资本金的回收。

● 特点：该方法是对于每一期REITs的分红先确定投资收益，剩余部分为投资本金的回收。每一期的投资收益金额较为稳定，投资本金的回收呈现先低后高的趋势。

2.以“资产使用量占比”为基准将REITs分红拆分为本金和收益。我称其为“资产使用量法”。

● 原理和依据：REITs的投资本金，可以理解为对于基础设施资产的购买价格。基础设施REITs发行价格的重要依据是基础资产采用收益法的评估价值，采用收益法评估时，基础资产的使用量是资产产生现金流入和资产损耗的主要来源。根据实际发生的基础资产使用量占基础资产收益法评估时的预计总使用量的比例，计算当期投资本金的回收，实现投资本金和投资收益的拆分。

● 具体操作方法：以高速公路REITs为例，以高速公路当年的实际车流量作为分子，以高速公路REITs发行时招募说明书中预测的全周期总车流量作为分母，计算当年实际车流量占全周期总车流量的比例。本金的回收金额为当年实际车流量占全周期总车流量比例乘以REITs的投资成本，将REITs分红金额扣除本金的回收金额作为投资收益。

● 特点：该方法是对于每一期REITs的分红先确定投资本金的回收，剩余部分作为投资收益。该种方法下，每一期投资本金的回收金额与当期资产的使用量呈现紧密正相关，由于资产使用量往往也是影响基础设施REITs当期营业收入和可供分配金额的重要因素，因此，每一期投资本金的回收金额占当期可供分配金额和分红金额的比例较为稳定。

3.以“基础资产每期折旧摊销金额作为本金的回收”拆分为本金和收益。我称其为“折旧摊销调节法”。

● 原理和依据：REITs的投资本金，可以理解为对基础设施资产的购买价格。在不考虑资产净残值的情况下，基础设施资产在其剩余期限内通过每期的折旧摊销，价值归零。基础设施资产的折旧摊销反映了资产的使用损耗和经济利益的预期实现金额，因此以基础资产每期折旧摊销金额作为REITs投资本金的回收，将REITs分红拆分为本金和收益。

● 具体操作方法：将REITs每次分红金额所依据的可供分配金额计算表中的基础设施折旧摊销金额，除以REITs分红金额，作为该次分配中“本金回收”的比例，乘以初始投资成本作为投资成本的回收金额，REITs分红中的剩余部分作为投资收益。

● 特点：该方法是对于每一期REITs的分红先确定投资本金的回收，剩余部分作为投资收益。对于采用年限平均法计提折旧的REITs，每一期的投资本金的回收金额为固定金额，投资收益呈现先低后高的趋势；对于采用工作量或使用量法计提折旧摊销的REITs，每一期投资本金的回收金额占REITs分红金额的比例较为稳定。

我们将三种方法进行如下对比：

根据上述分析和对比，折旧摊销调节法操作相对简易，不管是经营权REITs还是产权REITs，在现有信息披露规则下，均有数据来源和依据作为计算基准。但是，与产权类REITs基本都是采用年限平均法计提折旧不同，经营权REITs存在同一类资产采用不同折旧方法，如果由于折旧方法不同，导致同一类REITs资产的投资收益率出现较大差异，既不可比也不符合实际业务情况。

IRR方法依据经营权REITs公开披露的信息，可比性最强，不仅同一类资产可比，不同类型的资产也可比。但是目前产权类REITs没有IRR数据，无法应用。

资产使用量法，计算需要使用的基础数据较多且来源于不同的披露文件，计算相对复杂。与IRR方法一样，不适用于产权类REITs。同时，不同类型的经营权REITs也不具有可比性。

综合考虑各项因素，对于经营权REITs，建议采用IRR方法；对于产权类REITs，可以考虑采用折旧摊销调节法。

四、建议

当越来越多的投资机构将对于REITs的投资指定为FVTOCI之后，REITs分红采用合理的方式拆分为“本金的回收”和“股利的分配”将成为REITs这个市场必须要面对的问题。

根据对于上述几种方法的分析与对比，每种方法都有其依据和道理，但每种方法也都不完美，都有其固有的局限性和缺点。既然是必须面对的问题，想，都是问题；做，才有答案。我国基础设施REITs的试点，本身就是从无到有、摸着石头过河、在发展中解决问题的过程，基础设施REITs的财务核算与会计处理也是一样。面对这一创新的业务与产品，当市场参与方对于REITs分红的拆分有不同的建议方案，且各种方案均存在各自优缺点的情况下，建议先不急于在政策上进行明确和规范，而是鼓励基于不同特点的REITs和资产类型，选择合适的方法先试点做起来，在试点操作的过程中找到问题、解决问题、倾听反馈、不断完善。

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