江苏三城纳入“住房养老金”，莫成为第二个“灯下黑”

作者|深水财经社 何离

最近房地产领域又一个新政策引爆了楼市，把舆情推向高潮。

国务院新闻办公室8月23日举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会，住房和城乡建设部副部长董建国在会上表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制，上海等22个城市目前正开展试点。

其中江苏的南京、苏州、无锡三个城市被纳入试点。

什么是住房养老金？这个钱由谁来出？未来能不能真正起作用？

对于这个问题，网络间议论纷纷，有人叫好，有人狂喷。

“房屋养老金”，顾名思义，就是为房子设立的“养老保险”。“房屋养老金”是对房屋进行维护和修缮的一种形象比喻，它类似于为人养老储备的基金。

据悉，房屋养老金制度的核心在于为房屋体检、维修、保险提供资金保障。通过设立专门的账户，将公共维修基金、土地出让金、财政奖补等多种资金来源纳入其中，形成多元化的资金筹集机制。

同时，鼓励商业性房屋养老金的发展，引入专业投资机构提升资金收益率，为老旧小区改造提供持续的资金支持。

据住房和城乡建设部披露，截至2022年年底，我国城镇既有房屋中建成年份超过30年的接近20%，进入设计使用年限的中后期。

预计到2040年前后，将有近80%的房屋成为“老小区”。这些房屋普遍存在墙体结构安全隐患、屋面渗漏、外墙脱落、设施设备老化等问题，严重影响了居民的居住体验，也形成巨大的安全隐患。

实际上，有一大批房屋质量问题根本等不到30年，很多安置小区和商品房住进去没几年 就已经问题不断，特别是超高层住宅，更是让人揪心。

房子的养老金，不是发给房子的，而是用来给住宅维修用的。实际上，我们的房子都是有住房维修基金的，它是从原来的住房维修基金发展而来。住房养老金账户，也就是直接继承原来的住房维修基金账户。

维修基金的使用也都是一笔无头账，为什么还要搞出个住房养老保险呢？原因有二。

一方面，原有的住房维修金缴交不统一，同一个小区，有的业主缴了，有的没有缴，是一笔沉没资本。在遇到老小区需要维修和改造时，会遇到资金和意见难统一的情况，很多项目无法启动。现在由政府牵头，把住房维修基金，改成住房养老基金，统一规划，统一管理。

另一方面，新老小区住房维修金分配错位。目前市场很多需要维修的老小区没缴过住房维修基金，无钱可用。

搞住房养老保险是好事，但关键是谁来出这笔钱？会不会把这个成本转嫁给买房人或房屋持有人头上？

毕竟房地产领域的各种费用已经够多了，很多钱都是灯下黑，特别是住房维修基金，简直就是一块肥肉，街道、社区、物业都想办法去吃一口，挪用、套取、掏空的情况是屡见不鲜，似乎也没有什么部门去查。

现在又搞出个住房养老保险，你让公众如何信任？会不会又变成第二个住房维修基金？

从官方的公开解读看，似乎这个钱并不需要买房人或房屋持有人来出。

中央财经大学教授、法学院院长尹飞认为，这次建立的房屋养老金制度，主要是按照“不增加个人负担，不减损个人权益”的原则，使用公共资金、建立房屋养老金公共账户，由地方政府探索资金筹集渠道。因此，此次建立的房屋养老金公共账户不会加重业主负担。

上海市房地产科学研究院院长、研究员严荣表示，公共账户是针对公共部位带来的公共安全问题，资金来源自然要由公共部门来筹集，主要的来源包括城镇土地出让收益，这体现“取之于房、用之于房”的原则，另外还可以来自于老旧小区改造资金以及其他财政资金。

即便是这个保险资金不是由业主直接来出，那么会不会以房屋成本方式，让买房人承担呢？这个目前没有看到权威解读。

关注了房屋质量问题确实很好，可是我们有没有想过，为什么我们的房屋质量会这么差？为什么要建那么多超高层建筑？这些高层住宅以后怎么办？

推出房屋养老保险，说明上面是认识到未来这些严峻问题，但是希望出台的政策不要叠床架屋，更不要成为另一个“灯下黑”。

（全球市值研究机构深水财经社独家发布，转载引用请注明出处）