有很多客户问我，如果手上有现金，想要做房地产方面的投资，有什么好的建议吗？

如果是在十年前，我会毫不犹豫的告诉他，去买住宅。

但是现在的话，我会告诉他，如果是真的想做投资的话，可以考虑购买一些入住率还不错的大型小区的社区性商业物业。

为什么这么说，十年前，是我们的城市化进程正在高速发展的时期，也是房价快速上涨的时期，那时候不管在哪个城市买房，都能有相对较高的回报。

但是到今天来看，我们可以看一组数据

8月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有50个和56个，比上月分别增加10个和5个。一线城市商品住宅销售价格环比微涨，二三线城市环比转降或降幅扩大。

也就是说，从全国来看，只有一线城市在微涨，其他的基本上都在下降。

这是什么原因呢，一是我们的城市化进程已经到了一个平衡状态吧，我们的城镇化率从2000年的34.39%到2021年末的64.72%，这其中还有一部分长期在城市工作和生活的流动人口未计入统计，要不我们的实际城镇化率会更高。

这也意味着，该买房的都买了，剩下的要么没有购房意愿，要么就没有购房能力。所以住宅的保有量在一定的程度上到了一个相对饱和的状态。从商品供求关系来讲，就是供给充足和需求不旺盛，自然这个价格曲线是上升不了的。

投资住宅，优势在于退出成本低，为什么这么说，就是住宅的话，一般现在的税费政策都是满两年免征增值税，那么交易税费就只有契税和个人所得税。一般在2%-5%，这样的话，相对交易税费成本就比较低。但是现在住宅的租售比，相对来讲就很低，一般的情况下，可能只有3%左右，甚至更低。

那么非住宅的话，退出成本就比较高，也就是交易税费相对比较高，一般的情况下，交易税费计算下来要到18%左右，非住宅的话如果是抱着投机性的目的来进场的话，可能结局不会太好。如果你手上有现金，在不贷款的情况下，可以考虑买一些回报还不错的社区商业。至于写字楼，格子铺，这两类我个人建议是尽量不要碰，写字楼目前的空置率相当高，所以回报低，且不稳定。格子铺的话，回报率很大程度取决于商场的经营好坏，现在实体商业都比较艰难的情况下，商场的日子也是每况愈下。至于繁华地段的独立门面，这个当然不错，看准了，是值得下手，但是基本上都是难得有出售的。社区商业，现在因为开发商在建房子的时候，都会或多或少的配建一部分商业，如果有合适的，可以考虑购进，但是一定是长期投资，如果想短期上涨获利离场的，还是不要碰。