文/乐居财经 杨宏彬

三季报的收官日，房地产上演了一波“斩龙首”。无论是大A还是H股，昔日的国央企、示范房企，竟一反常态的成了领跌对象。

截止10月31日收盘，A股华发股份、滨江集团、保利发展等跌幅超9%，港股龙湖集团、绿城中国等跌幅超过10%。

狙击龙头房企，让本就脆弱的市场信心风雨飘摇。重建信心，成为整个行业的当务之急。

信心从何而来？房企大抵要经历这样一个过程：触底、企稳、回升和稳健增长。无论是股价还是业绩。

三季报显示，95家A股房企中，有38家实现营收同比增长，占比40%；有24家实现归母净利润同比增长，占比25.27%。这两组数据中，既增收又增利的房企有12家，占比12.63%。

无论多么艰难，总有房企逆风而行。

12家房企增收又增利，万科获营收净利双料王

截止三季度末，有2家A股房企营收超过3000亿元，万科以3,376.73亿元位居A股首位，绿地控股以3,060.53亿元紧随其后，之后是保利发展、招商蛇口、金隅集团及新城控股，分别实现营收1,564.37亿元、894.84亿元、795.76亿元及617.54亿元。

营收垫底的房企为渝开发，实现营收1.20亿元，其次为华丽家族、顺发恒业，分别实现营收1.44亿元及2.08亿元。

同期，有38家房企实现营收增长，包括万科、保利发展、招商蛇口等头部企业。其中，增长幅度最大的为沙河股份，三季度营收3.71亿元，同比增长1423.34%。其次为ST泰禾、粤泰股份，分别实现营收52.64亿元及12.82亿元，同比分别增长232.79%、198.05%。

在营收增长的38家房企中，12家房企同时实现归母净利润增长。分别是万科、华发股份、金融街、沙河股份、天保基建、天房发展、市北高新、中炬高新、南国置业、雅戈尔、迪马股份、西藏城投。

其中，万科以净利润170.50亿元位居A股房企之首。可以发现，前三季，万科不仅增收又增利，且均位列第一，是A股房企中的“双料”冠军。

前三季度亏损的房企有35家，既包括国央企背景的中交地产、云南城投和首开股份，也有蓝光发展、ST泰禾、阳光城、新华联、华夏幸福等出险房企。其中，亏损最多的为蓝光发展，亏损116.73亿元。

相较于2022年上半年，仅有天房发展一家房企在三季度实现扭亏为盈，该房企前三季度净利润为0.47亿元，2022年上半年净亏损3.69亿元。相反，较2022年中期出现盈转亏的企业有两家，为宋都股份和大龙地产。

相对来讲，扣非净利润更能真实反应企业的盈利能力，而扣非净利润占总体净利润的比例，则被用来衡量利润“含金量”。

截止三季度末，共有43家A股房企扣非净利润为负值，蓝光发展扣非净利润排行垫底，为-112.88 亿元，其次为华夏幸福、阳光城，分别为-93.66 亿元及-70.41 亿元。其中，17家房企的扣非净亏损同比扩大，包括蓝光发展、中天金融、ST泰禾等，3家房企扣非净亏损同比收窄，为中交地产、华夏幸福、云南城投。

扣除非经营性损益后，万科的净利润依旧排名95家房企之首，为165亿元，其次为保利发展、绿地控股，分别录得124.06亿元及73.07亿元。

据统计，扣非净利占净利润的比例在80%以上的房企有25家，包括滨江集团、荣安地产等，净利润“含金量”较高。此外，13家房企在扣非后出现了盈转亏的情况，包括天房发展、首开股份等。

毛利率代表了企业在直接生产过程中的获利能力。在2022年中期业绩会上，万科总裁祝九胜提到，短期来看，房企毛利率承压仍会是普遍现象，长期来看，房地产的毛利率终究要回到社会平均水平。

10月28日的投资者会议上，金地同样表示，行业毛利率20%有挑战性，同时相应的房地产板块的结算毛利率，今年1~9月份是19.5%，比去年同期是增加了3.6个百分点。

2022年前三季度，A股房企毛利率上升的房企共36家，其中广宇发展的毛利率增幅最大，达27个百分点，其次是南国置业、空港股份，分别增长23个百分点及15个百分点，但南国置业的毛利仍在亏损中。同样出现亏损情况的还有中天金融和嘉凯城。

与此同时，大龙地产、华丽家族、ST泰禾等6家房企毛利率下滑超20个百分点。

70家房企资金量下滑，过半房企负债率上升

地产行业雷声阵阵，这时候房企手中握有的货币资金与偿债能力也颇受市场关注。

截止三季度末，95家A股房企手握的货币资金为10050.1亿元，较去年同期减少20%。其中，25家房企的货币资金较期初有所增长，70家房企的货币资金较期初出现下滑。

95家A股房企中，手握货币资金最多的为保利发展，持有货币资金1,303.47亿元，但较期初下滑了-23.94%，其次为万科，手握1,188.3亿元，较期初下滑-20.44%，排在第三位的是招商蛇口，手握773.85亿元，较期初下滑-2.70%。

持有货币资金最少的房企为阳光股份，仅持有0.79亿元，此外，空港股份、嘉凯城资金量也不足1亿元。

货币资金实现增长的25家房企中，增幅最大的房企为华丽家族，手握货币资金14.96亿元，较期初增幅高达2184.92%，其次为中天金融，持有36.50亿元，增幅110.14%。

在大量资金沉淀的过程中，哪些是房企自身“造血”所得？截止三季度末，95家A股房企中，有58家经营现金流净额为正，华发股份排在第一位，经营现金流净额为215.98亿元，第二位为绿地控股，经营现金流净额199.8亿元，第三位是新城控股，经营现金净流入166.51亿元。

这58家房企中，有9家经营现金流净额较期初实现增长，其中增幅最大的是万通发展，经营现金流为3.88亿元，增幅596.86%；其次为城建发展，经营现金流为156.64亿元，增幅406.61%；再次为滨江集团，经营现金流为30.25亿元，增幅260.37%。

此外，经营现金流较期初回正的房企共11家，包括荣安地产、中交地产、大悦城、世茂股份、华夏幸福、迪马股份等。

债务方面，截止三季度末，95家A股房企的资产负债率均值为69%，较2021年末下降0.34个百分点，共有49家资产负债率较年初上升，46家资产负债率较年初下降。

其中，资产负债率最高的房企为蓝光发展，达104.28%，是唯一一家资不抵债的房企，较期初增长8.27个百分点；资产负债率最低的房企为万业企业，仅为18.89%，较期初增长2.14个百分点。

与期初相比，截止三季末资产负债率下滑最多的房企为广宇发展，资产负债率52.76%，降幅为30.3个百分点。而增长最多的房企为中体产业，资产负债率50.33%，增幅达13.82个百分点。

华夏幸福、ST泰禾、蓝光发展等房企，均在2020年及2021年出现流动性问题，目前，个别房企债务重组已有进展。

10月14日，华夏幸福宣布，截至2022年9月30日，《债务重组计划》中2192亿元金融债务已签约实现债务重组的金额累计为1250.84亿元，相应减免债务利息、豁免罚息金额共计111.69亿元。公司累计未能如期偿还债务金额合计592.01亿元。

不过，也有A股出险房企仍在苦寻解债出路之中。截止三季度末，泰禾到期未还债务达585亿，控股股东所持股权已全部被冻结；蓝光发展未偿还的债务258.81亿元，债务重组方案无实质性进展。

“逆境CEO，绝境CFO”，财务官对一家房地产企业的重要性可想而知。当下，融资环境依然艰难，销售情况不佳，搞钱救房企成为了摆在每个财务官面前的难题。

压力之下，今年前三季度部分房企的财务岗位发生变动，还是以主动辞任居多。2月，祥生控股财务总监谈铭恒辞职；5月，建业地产杨伟梁辞任财务总监；6月，佳兆业首席财务官吴建新辞任，这一岗位在五年内已四次换人；9月，弘阳地产首席财务官申广平辞任。

中小型房企中，城投控股财务总监邓莹辞任；粤泰股份财务总监司小平辞任，调任为财务总顾问；广宇发展审计负责人徐圣亚辞任；天誉置业财务副总裁陈晓薇、张莲顺辞任……

据不完全统计，2022年前9月，财务负责人发生变动的房企达31家，涉及人数62人。