1993年，一位英国大学生从杜伦大学毕业。

那是一个嘻哈等街头文化流行的时期，很多崇尚个性的青年穿着宽松牛仔裤、脚踩滑板飞驰在街头，荧幕上最受欢迎的是《低俗小说》、《年少轻狂》这样充满个性、让人躁动的叙事。

但这位杜伦大学的毕业生出生于一个精英家庭，而欧美的精英阶层是从权力与资本中诞生的，因此，他听从父亲的建议，进了五大会计事务所之一的安达信。

与底层人充满不确定的意外相比，精英人士的一生总是设定好了方向。在这条路上走下去，不出意外的话，他会靠着金融人士的金字招牌，成为标准的发达国家中产，久而久之，藏起年轻人过剩的好奇心，天天玩弄那些数字游戏。

不过，命运也会出现一系列巧合。1990年，毕业前的第三年，他以交换生的身份在北京中国人民大学留学一年，这让他得以窥见另一个世界的一角。

中国人民大学，中国最知名的高等学府之一，坐落于北京海淀黄庄，距离中关村只有一站路，从这里很容易感受到世界互联网发展初期，中国年轻人面对逐渐开放的世界所产生的萌动。

这段经历给他留下了一段直观而深刻的体验，命运的齿轮由此开始转动。

1995年底，安达信成立上海分部，一年多之内业务快速扩张，需要更多人手，他精通中文，顺利拿到机会，很快就再一次踏上了这片神奇的土地。

他发现相隔7年，中国已经有了翻天覆地的变化，可乐、彩电、港台音乐颠覆旧生活，电视里最流行的电视剧，已经从都市小人物生活剧《渴望》，换成了港片《天龙八部》，传统的工业、商贸快速发展，同时也有搜狐、网易等新星崛起。

大学生、年轻人、大城市中产们很容易就接纳了新事物，并为之疯狂。

作为知名会计事务所的一位雇员，他可以很方便地接触到大量矗立经济潮头的企业，在它们时刻变化的财务数据中感受到强烈的中国经济震动。

一个影响他一生的问题，出现在心底：

谁会成为中国的比尔盖茨？

最开始，他利用职务之便暗中调查，1999年结束在中国的工作，回到英国的时候，拿出了一份富豪榜单，榜单上是19个中国最富有的人。

这份来自神秘地东方中国的榜单，直观地标注了每位富豪拥有的财富，其中“首富”拥有的资产数值被模糊地标上了“10亿”，相当于1.2亿美元，是全国人均可支配收入的285714.3倍。

在不同于西方制度的东方国家，出现了第一批超级富豪，这种撕裂旧秩序的现象很快引起了英国记者们的好奇。

他们将其视为了解中国的一面镜子，并把它引申到了那个根本的问题：打开大门的中国往哪去？

公开的报道也一下子让人记住了他的名字：“胡润”。

最开始，胡润想找出“中国的比尔盖茨”，但是他很快发现，“百富榜”里，比例最大的是房地产老板们。

2004年、2005年，来自房地产行业的富豪在榜单上占比分别为：45%、28%。

极端的年份，榜单上前10位富豪中有6位主营房地产，还有2位也是以房地产为主业之一。

胡润把对寻找中国互联网界的“比尔盖茨”，转向了观察中国经济各行业的变迁，特别是房地产行业。

为此，2006年，胡润专门为房地产定制了一个子榜单：“胡润房地产富豪榜”。

胡润的朋友说，为了联系上房地产公司的老板们，他拿着在街边收到的房地产小广告，从售楼员的电话挨个打过去，一个个找他们上一级的领导，直到联系上老板本人。

第一份“胡润房地产富豪榜”上，首富是世茂集团的许荣茂。

被公开进行财富排名，需要经过富豪本人同意，但多数房地产公司的老板们会刻意回避这个问题。

为了说服许荣茂答应上榜，胡润把许约在上海的一家麦当劳餐馆，对他进行了数小时的“心理建设”，直到对方答应。

后来，他又找了合生创展的朱孟依家族，他在第一份房地产富豪榜单中排名第二，以及雅居乐的创始人陈卓林，他在榜单上排名第三。胡润说：

这些房地产富豪的故事，就是中国房地产业的故事。

也许是一种巧合，从胡润拿出第一份房地产富豪榜开始，中国的地产进入了轰轰烈烈的大时代，上市，对赌，金融危机，4万亿，限购，限价，棚改，三道红线，暴雷……

榜单上的名字也不断变化，财富数额翻倍增长。

2006年，榜单上第一个名字是合生创展朱孟依，财富165亿，世茂许荣茂比他少5亿元。

2007年的，碧桂园上市，首富换人，走上杨氏家族前台的杨惠妍的个人资产一下子变成了高达1300亿。她也成为：

国内第一个登上“百富榜”首富的地产人，以及国内第一个资产超千亿的富豪。

那时候，互联网首富李彦宏的资产只有：180 亿。

当时被人称为“马始皇”马化腾的个人财富为：120 亿，不到杨惠妍的十分之一。

三年后，2010年，地产行业出现了第一个销售额超千亿的公司，但在资产数值上显露头角的是后来成为“地产首富”代称的王健林。

随着万达模式跑通，王健林的个人财富增长到了350 亿元，进入了“百富榜”前十。

之后，房地产行业的财富增速更加疯狂，仅仅过了3年，王健林就第一次登上了“首富”宝座，个人财富达到1350亿元，是三年前的3.86倍。

地产的财富神话自此开始，房地产、互联网成为“百富榜”前十的两大主力，彼此轮换、交织而成了那一个十年的中国故事。

王健林（2013年、2015年、2016年）、许家印（2017年）先后登上“首富”，并“霸占”了黄金十年中的4个年份。

数字成为竞赛的一部分。为了快速增加销售额和个人财富，高杠杆、高周转、跟投等模式被用到极致，每一分与房地产相关联的资本都被卷入、洗涤、加速，陷入狂欢。

2019年，胡润忽然结束了已经有14年历史的“胡润房地产富豪榜”，取而代之的是“胡润全球房地产富豪榜”。

就像开玩笑一样，这次又成为一个巧合：

2019年，中国房地产行业达到事实上的顶峰，此后，来自房地产的富豪们的排名开始在“百富榜”上下滑。

2019年，地产首富许家印名列第三；2020年，地产首富依旧是许家印，名次下滑至第五。

2021年10月27日，《2021胡润百富榜》公布，地产首富换成了碧桂园的杨惠妍，排在第11位。

“房地产行业第一次没有一位企业家进入前10。”胡润觉察到了房地产行业正在走向另一个方向。

过去五年之内，来自房地产行业的富豪们逐年从“百富榜”上大撤退，房地产行业的上榜人数占比大幅下降，五年前15%，今年仅剩9%。

今年，从“百富榜”前100中“消失”的知名房地产富豪包括（但不限于）：

王健林（由上至下为2023年-2019年）：

2023年

2022年

2021年

2020年

2019年

许家印（由上至下为2021年-2017年）：

2021年

2020年

2019年

2018年

2017年

许荣茂（由上至下为2021年-2018年）：

2021年

2020年

2019年

2018年

孙宏斌（由上至下为2020年-2017年）：

2020年

2019年

2018年

2017年

2024年，排入“百富榜”前100的传统房地产领域的内地富豪，仅剩下吴亚军家族（490亿）和杨惠妍（420亿），她们的最高排名为：79。

不知道是不是另外一个巧合，在房地产行业火爆的约20年中，“土豪”成为被人们广泛提及的一个高频词。

随着社会财富的不断增长，人们也在改变态度：鄙视土豪，认同土豪，羡慕土豪，和土豪交朋友。

但2020年之后，“土豪”这个词，被人提及的频次断崖式下降。

在微信搜索框中输入“土豪”，上一篇有热度的原创文章的日期还停留在2020年。而在视频号内，它直接关联向了“迪拜”。

短短五年，随着房地产市场曲线向下，胡润“百富榜”的“含房量”降至历史最低，而在社会学意义上，与之一起被终结的，还有曾经活跃的“土豪”阶层。

这一刻，富豪们能做的和普通人一样有限。