原创 刘晓博

在昨天（3月25日）的资本市场上，房地产股刮起了一波反弹的旋风。

A股房地产板块一度整体上涨了3%，到收市仍然上涨0.85%，是今天涨幅排名第三的板块。

在香港股市，内地房地产股也有明显反弹。其中龙湖涨了接近5%，大中华控股涨了13%，百仕达涨了10.8%、五矿地产涨了7.8%。

房地产板块出现强反弹，跟上周五（3月22日）国常会的最新表态有关，会议提出“要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求”。

会议通稿发布后，我曾在第一时间推文分析，并建议北、上、深三大一线城市取消非核心区限购，其他所有城市取消限购、限价、限贷、限售等一系列建议。

而今天多家媒体报道说：有关方面的确在酝酿取消一线城市非核心区的限购。

目前广州已经先行一步取消了多个片区的限购，并在全市彻底取消了120平方米以上住宅的限购。

这是目前广州的限购地图，120平方米以下的住宅在天河、海珠等5.5个区仍然限购。未来广州会进一步优化政策，比如白云区的南部和整个南沙，就没有必要限购。未来广州全域取消限购也是可能的，毕竟广州的情况跟北上深不太一样。

北京、上海和深圳，在中国城市里最为特殊。北上深的经济增长和税收都不错，地方债务率偏低，对房地产依赖度也偏低。

北京仍然实施减量发展战略，避免人口无序增长，加剧城市病。所以北京也是唯一严格“限商”的城市，禁止外地人买北京的商务公寓、商办公寓。

在支持雄安新区发展、控制总人口背景下，北京核心区的住宅不太可能取消限购。如果取消，也只能是“城六区+通州核心区”之外的区域，也就是下面这张图：

尤其是北京的“第三圈层”——延庆、怀柔、密云，其住宅的投资价值低于强二线城市核心区，即便放开了也不会有多少外地人投资性购入。

在北京仍然保留核心区限购的情况下，上海大概率是要跟随的，这里面有经济上的逻辑，也有政Z上的逻辑。

深圳情况也比较特殊。深圳有红本的商品住宅只有200多万套，是人均商品房存量最少的大城市，也是自有住房率最低的大城市，最近几轮房价大涨往往是深圳带动的，为了维持楼市的平稳，深圳大概率会陪京沪老大哥，在相当长时间里保留核心区限购的。

上海的核心区，是浦西的7个核心城区和浦东核心区，也就是下图中红色区域：

除此之外，上海其他区域实施限购必要性不强。

2021年6月，深圳在新发布的“十四五规划”中，重新定义了深圳核心区，包括福田、罗湖、南山三个行政区，以及宝安区的新安、西乡街道，龙华区的民治、龙华街道，龙岗区的坂田、布吉、吉华、南湾街道。原二线关内的盐田区，被划出了核心区。

如果深圳放松非核心区的限购，很有可能是以上图中的红线为界，红线外取消限购、红线内保留限购。

如果北上深真的取消了非核心区的限购，对楼市能产生超越三个城市范围的影响吗？

当然能！

北上深其实就是内地楼市的天花板和风向标，这三个城市不回暖，其他城市回暖也只能是暂时的，是“假性回暖”。

北上深三个城市中，深圳的指标意义更强。过去1年多时间里，北京和上海楼市一度回暖，由于深圳不跟，所以整个大盘也最终没能起来。

如果北上深能按照上述范围，取消非核心区的限购，就可以引入外部资金，打破楼市目前的僵局。

取消北上深非核心区限购，是我一再撰文提倡的。希望本轮政策能做到这个突破，否则楼市持续回暖仍然是空中楼阁。

要推动楼市走出调整期，必须鼓励富裕家庭继续买房，率先抄底。

北上深非核心区取消限购，可以吸引三四五线城市的富裕人群来买房。因为在北上深的非核心区，也有不错的、值得长线看好的片区。

比如北京昌平南部靠近中心城区的区域；再比如上海的五大新城，以及深圳的光明科学城、光明凤凰城，龙岗大学城（大运）、宝安北（会展+海洋新城等片区）。深圳盐田区楼下有地铁站的海景房，对全国客户也有充分的吸引力，毕竟只有在深圳才有“一线城市通地铁的海景房”。

当外地有钱人蜂拥到一线城市非核心区买房子的时候，一线城市本地居民也会被激发起来买房，带动一线楼市全面回暖，最终影响全国楼市。

或许有人会问：如果北上深非核心区取消了限购，楼市依然低迷，怎么办？

很好办，那就北上深全域取消限购。2010年之前，这些城市本来就是没有限购的。难道现在的市场信心，能高于2010年之前吗？

在取消限购的同时，还应该继续大力度降低房贷利率，降低公积金贷款利率，甚至可以考虑把首套房首付比例降低到15%，二套房首付比例全面降低到20%。