好消息：房地产将在H2触底，坏消息：银行或迎来1万亿亏损

引言：在风云变幻的房地产市场中，每一个细微的波动都牵动着无数人的心弦。未来中国楼市将何去何从？是触底反弹还是继续下行？

01、中国楼市的底部探索：2025年能否迎来反弹？

在房地产市场的起伏中，寻找那个至关重要的“底部”成为了众多投资者和购房者的共同关注点。那么，中国楼市究竟何时能够触底？

2025年是否会成为这一转折点？让我们一同走进摩根士丹利的分析，探寻答案。

①摩根士丹利的乐观预测

在2024年底，摩根士丹利发布了一份引人瞩目的报告——《摩根斯坦利：全球及中国经济和市场展望》。在这份报告中，大摩对中国房地产市场的未来走势给予了乐观的预测。他们认为，2025年第二季度，中国的新房市场将触底反弹，而到了下半年（H2），整体楼市有望迎来全面的反弹。

②大摩预测的依据

大摩之所以得出这样的结论，并非空穴来风。他们基于以下几点判断：

新房销售超越供应：

大摩通过详尽的数据分析发现，在排除政府收购的前提下，中国新房的供应速度已经明显慢于销售速度。

这一趋势从统计局公布的数据中得到了印证：2024年全国房屋竣工面积大幅下降27.7%，而新建商品房销售面积虽然也有所下降，但降幅仅为12.9%。这意味着新房市场的供需关系正在悄然发生变化，库存逐渐消化，为未来的反弹奠定了基础。

政府引导的去库存化：

面对高企的库存压力，中国政府近年来采取了一系列措施积极引导房地产去库存化。这些措施不仅刺激了楼市需求，还预示着未来政府可能亲自下场购房以进一步加速库存消化。

据大摩估计，到2025年年中，中国70个主要城市的整体库存水平将降至理想状态。

金融机构消化死库存：

在庞大的库存中，大摩特别指出了“死库存”的存在——那些因位置偏远、户型不佳或质量低劣而难以销售的房源。

大摩认为，这些死库存不应计入有效供应之中，而应视为银行的沉默成本。

他们乐观地估计，中国金融系统在未来2-3年内能够轻松消化这些损失，每年可处理3000-4000亿元的房地产不良贷款。这意味着随着死库存的逐渐消化，房地产市场的下行周期也将逐步结束。

③国内网友的质疑

然而，并非所有人都对大摩的乐观预测买账。一些国内网友认为这份报告可能暗藏“心机”，因为当前中国楼市所面临的环境远比大摩所描述的复杂得多。

他们指出了几个阻碍楼市反弹的关键因素：

居民收入受影响：

尽管整体居民收入仍在增长，但两极分化现象日益严重。高收入群体收入持续增长，而中低收入群体则因降薪裁员等原因收入受限。

这导致尽管居民存款快速增长，但真正有能力购房的人群却并不多。

宏观经济不确定性：

楼市与经济息息相关。在全球经济仍处于阵痛期、面临多重不确定因素的背景下，中国楼市难以独善其身。

消费低迷、外商投资减少、关税大战风险、通缩压力以及地方财政压力等因素都可能对楼市产生负面影响。

市场信心不足：

在中国楼市，“买涨不买跌”的心态根深蒂固。近年来受居民收入和宏观经济等多重因素影响，居民对楼市的信心降至冰点。

尤其是投资者群体普遍持币观望态度明显缺乏入市热情。

④高盛的悲观预测

与高盛的预测不谋而合的是国内部分专家的观点。他们认为楼市的调整尚未到位未来两年仍有可能继续下行。

高盛在2024年10月份发布的预测报告中，指出由于当前楼市库存高企，且新房销售面积远未达到巅峰水平，因此2025年中国楼市，仍将继续下跌，房价可能再降20%~25%。

面对摩根士丹利和高盛截然不同的预测我们该如何抉择？或许最好的答案就是保持理性分析结合中国楼市的实际情况进行动态观察。

二、坏消息：银行或迎来1万亿亏损

在房地产市场的波动中，银行作为金融体系的重要支柱，其健康状况直接关系到整个金融市场的稳定。然而，随着房地产市场的持续调整，银行或许将面临前所未有的挑战——1万亿的信贷损失。

这一数字不仅令人咋舌，更引发了市场对银行体系稳定性的广泛担忧。

①死库存：银行信贷损失的隐形炸弹

在房地产市场的调整过程中，一个不容忽视的现象是“死库存”的累积。所谓死库存，指的是那些因位置不佳、户型过时或质量缺陷等原因而难以销售的房源。

这些房源不仅占据了大量的资金和资源，更成为了银行信贷损失的隐形炸弹。

据摩根士丹利的分析，当前市场上超过30%的存量新房被视为死库存，且随着时间的推移，预计有20%的在建房产项目也将步入这一行列。

这些死库存最终将由银行承担坏账损失，因为开发商往往难以通过销售来回笼资金以偿还银行贷款。

更为严峻的是，摩根士丹利预测中国金融系统在未来2-3年内需要消化高达1万亿的信贷损失。

这一数字相当于银行每年需处理3000-4000亿元的房地产不良贷款。对于任何一家银行而言，这都是一笔巨大的财务负担。

②银行亏损的市场影响

银行亏损的潜在风险不仅局限于银行业本身，更可能对整个金融市场和实体经济产生深远的影响。

金融市场波动加剧：

银行作为金融市场的重要参与者，其信贷质量的恶化将直接冲击金融市场的稳定性。投资者对银行股的信心可能因此受挫，导致股价下跌和市值蒸发。

同时，金融市场的波动性也可能因此加剧，给投资者带来更大的不确定性。

投资者信心受挫：

银行亏损的消息一旦传出，将严重打击投资者的信心。在“买涨不买跌”的市场心理作用下，投资者可能更加谨慎地对待与房地产相关的投资产品，甚至选择撤资以规避风险。

这将进一步加剧房地产市场的下行压力。

贷款政策收紧：

为了应对潜在的信贷损失风险，银行可能会采取更加谨慎的贷款政策。这意味着购房者将面临更加严格的贷款审批和更高的贷款利率要求。

这将进一步抑制购房需求，延长房地产市场的调整周期。

结语

面对房地产市场调整带来的潜在风险，银行必须保持高度警惕并采取有效的风险管理措施。

同时，政府和监管部门也应加强对房地产市场的监管和引导，防止市场风险向金融体系蔓延。只有这样，我们才能确保金融市场的稳定和实体经济的健康发展。