物业费缴纳义务自交付房屋之日起算，与是否实际入住无关。
《物业管理条例》第41条：
已竣工但未交付的房屋，物业费由建设单位（开发商）承担。
最高人民法院司法解释：房屋存在严重质量问题且未实际使用的，业主可主张减免部分费用。
4种合法免/减物业费情形情形1：开发商延期交房关键证据：
购房合同约定的交付日期；
开发商出具的《延期交房通知书》。
2024年南京案例：
业主因开发商延期交房9个月，法院判决免交该期间物业费（（2024）苏01民终XX
号）。
情形2：房屋存在重大质量问题
操作流程：
委托第三方机构出具《房屋质量鉴定报告》；
向住建局申请《整改通知书》；
起诉开发商期间可暂停缴费。
文书模板：
“致XX物业：
因房屋漏水未修复（附鉴定报告），本人暂缓支付物业费直至问题解决，请停止计收
滞纳金。”
情形3：地方性空置减免政策部分地区规则（2024年更新）：
江苏：空置超1年可申请按70%缴费；
山东：空置超6个月按60%缴费；
广东：未装修且未使用的毛坯房按50%缴费。
取证要求：
连续3个月水电表读数为零的证明；未装修的现场照片（需物业确认）。
情形4：物业违规收费免交情形：
物业擅自提高收费标准；
捆绑收取“装修管理费”等非法项目。
反击动作：
向市场监管局举报（罚款可达违法所得5倍）；
申请退还多收费用并抵扣物业费。
拒交物业费的3大风险滞纳金滚雪球：按日3‰计算，1年欠费翻倍；
法院强制执行：查封银行卡、拍卖房产；
征信污点：纳入“失信被执行人名单”，影响贷款、出
合法减费操作指南步骤1：书面通知物业核心内容：
申明房屋空置状态（附水电表读数）；
要求按地方政策减免费用；
警告不得收取滞纳金。
步骤2：行政投诉施压话术模板：
打12345：“举报XX物业违规收取空置房全额费用，要求住建局介入核查！”
步骤3：司法救济终局起诉要点：
开发商逾期交房的证据链；
房屋质量问题影响使用的鉴定报告；
物业违规收费的转账记录。
赔偿公式：
应退费用 = 已缴金额 × 违规比例 + 利息（LPR计算）
常见误区澄清误区1：“没签物业合同不用交” → 事实：前期物业合同自动约束业主；
误区2：“没享受服务不用交” → 法律：公共区域维护即视为已服务；
误区3：“投诉后就能免单” → 现实：需走法律程序认定减免比例。
全国空置房数据透视住建部2024年统计：
全国空置房物业费纠纷年增35%；
合法减免成功率：一线城市42%，三四线城市仅18%；
业主胜诉率TOP3城市：
杭州（67%）、成都（58%）、武汉（53%）。
“转发本文到业主群，你可能会：触发物业主动协商减免方案被邻居推选为‘维权代表’收到神秘人提供的开发商违规证据（物业最怕懂《民法典》第944条的业主）”来源：江西民事律师赵中杰