近日，虎眼相中了一处房子。

确切地说是同一单元的两套，一楼办公，二楼居家，可以自成一体，但一楼又不需要设置到二楼的楼梯，不占用一楼的空间。

30秒内，居家到办公自由切换，省时省事省心却又保证了绝对的私密空间。

太妙了！

最妙的是，这里拥有西部城市顶流的江景资源。

可以朝看日出暮看霞，可以举杯邀明月，可以对潇潇暮雨洒江天，可以拍摄IMAX级270°环幕视野，可以满足唐寅式的行也思君坐也思君……

上下五千年，天下文人对环境的极致要求，这里都拥有。

在这里，最能满足虎眼每天成片成片地撒播气势磅礡的、浪漫如斯的、百转柔肠的文字，敬献这座美丽的城市和为之奋斗的人。

谈好价格，虎眼询问物业管理。

一流的宜居资源，必须配置一流的物业管理，一流的物业管理，就是一流的人文环境，不仅影响着业主的工作生活，还决定着房子的升值空间。

卖家是我的同学，毫不客气地反问我说：你喜欢哪种物业公司？

最喜欢开发商自己的物业公司，自己开发的楼盘就是自己生的仔，哪怕是亏钱也得管理好，目的是为持续开发的楼盘背书，这是企业的形象和活广告。

再不济就是本土的物业公司，生于斯长于斯，怎么着也得有点绵阳情怀吧？

千万莫要扯大旗谋虎皮去引进那些所谓的一线房企的大物业公司，房地产走到今天这步，跟一线房企无序扩张、野蛮生长不无关系，所以暴雷最快。

他们旗下的物业公司，怎么说呢？跟母公司的操作一个模式：看上去挺美，引进来却谁用谁知道。

卖家同学长叹一声说：你最不想看到的，都发生了。

同学讲——

这个小区就是开发商自己的物业公司，大多数业主还是满意的，当然也有提升空间，近两年来，他们也在与时俱进努力改进。

但就有那么几个人，混进业委会后，通过各种手段排除异己，掌控了业委会，有的在幕后操作，有的在前台唱戏，把物业公司工作中的不足无限放大，煽动业主与物业公司对立。随后又安排人天天上门游说业主投票更换物业公司。

有的业主不答应，他们煽动业主对立，给不配合他们工作的业主扣帽子，弄得乌烟瘴气。

同时又许诺他们会聘请全国头部房产公司的物业来为业主们提供五星级服务，有的业主居然信以为真了。

诚然，在很长一段时间内，头部房企开发的楼盘及其物业服务，都是业界的标杆，有的还是以独角兽一般地存在。

但是他们的物业管理跟楼盘开发一样，也是成金字塔管理体系的，体系不一样，收费标准不一样，服务质量也就不一样。

比如，同样是万达广场，北京的万达广场、成都的万达广场、绵阳的万达广场、广元的万达广场，规模的档次会是一样的么？

大房企的物业公司，服务北京的项目、成都的项目跟服务绵阳的项目，是一样的么？

大房企开发的楼盘，都有十分健全的产品系，有的卖给年收500万的业主群，有的卖给年收100万的业主群，有的卖给年收50万的业主群，有的卖给年收10万的业主群……

不同档次的楼盘，不同的居住圈层，物业公司的服务团队和服务标准是一样的么？

不同档次的楼盘，大房企的物业公司，也会针对不同的业主群作出相对应的服务标准——

有的楼盘每月的物管费可以收到10元/平，有的只能收到5元/平，还有的只能收到3元/平……

3元和10元，服务的工作人员，服务的标准，会是一样的么？

更不可忽视的是，头部房企培育的头部物业公司，通常具有两种功能——

一是为自己在一线城市开发的豪宅产品做品牌服务。

这种对内服务确实称得上五星级管家，卖房子已经赚得盆盈钵满，不需要在物业服务上赚钱。

二是不停地扩张自己的赚钱功能。

对外服务的楼盘收费相当高，因为有品牌加持嘛，业主给钱买面子，何乐而不为呢？品牌做大做强了，服务也得找相对应的城市和楼盘，才觉得不掉范儿是不？

但是近几年，随着房地产进入市场调整期，不少头部房企看似“家大业大”，实则“债台高筑举步为艰”，为了“活下去”，物业公司自然成了母公司的“提款机”。

于是乎，他们开始下沉到三四县城市，甚至十八线的小县城也不放过。这类城镇的楼盘，所找的“头部物业公司”，通常是他们的加盟店，新成立的本土小物业公司挂靠的，他们收加盟费即可。

这类所谓的“头部物业公司”，看似头衔很响，实则是“马屎皮面光，踢开一包糠”。

这些年，网上频频曝光的的某些超级物业公司的一系列骚操作，要么在二三线城市服务的外接楼盘，要么是三四五线城市的“挂靠货”。

一有舆情发生，它们就是头部物业公司请来的“临时工”。

三四五线城市的“挂靠货”最恼火，本身实力堪忧，还要给那么高的挂靠费，服务的楼盘本身又收不起来费，用脚趾甲都想得到，拿什么来提供你所想要的优质服务？

其实，绵阳的老百姓，是吃过这种大亏的！

比如去年绵阳某楼盘的业委会，请来某头部物业公司，其实就是十足“挂靠货”。

虎眼近期派人潜伏探访该小区，发现外墙脱落、绿化随意破坏、机动车与非机动车混停混放、消防栓损坏未维修、消防通道混乱堆放保洁用品等各种乱象丛生，服务质量顶多可以比肩城中村大爷大妈的服务水平，哪里具有头部物业公司的气质？

听业主讲，新来的物业公司不到一年，业委会已经在打维修基金的主意了。

介于这种情况，我明确告诉卖家同学，如果是原来的物业公司继续管理，我们无条件成交；如果让业委会去外聘所谓的一线物业公司，我只好暂时忍痛割爱了。

卖家同学说——

是呀，我们许多业主心里还是有底的，每月就2元的物管费，业委会还许诺能请一线物业公司，还要降物业费，可能吗？

但有些人真的做起了享受10元钱的五星级服务的美梦，以为一线公司是做慈善的！这就好比一个小感冒，以为给5元钱的挂号费，可以搬动华西医院的专家上门服务一样天真！

我们这么好的小区环境，却天天生活在人为挑起的“内斗”中，多让人伤心！有的业主下了班连家都不想回了，还有几套房子因为小区内斗成风，买家扭头就走。

据调查，在绵阳二手房市场，小区的物业水平如何，小区是否和谐，可以直接决定房价和成交是否“一锤定音”。

业委会为何热衷挑起小区对立情绪更换物业公司？

个别物业公司不珍惜“眼前”，引起业主公愤，的确应该更换。

但事实上，近年来，随着绵阳营商环境和基层治理水平的显著提升，各职能部门和所在的街道、居委会，对物业公司的管理越来越严格、越来越细化，各种考核指标大大提升了物业公司的规范化管理水平，大大增强了绵阳市民的归宿感、幸福感。

值得注意的是，各级各部门对物业公司的监管力、掌控力提升了，但对业委会这个“新生社会组织”却有点“力不从心”。

这是什么原因造成的？

北京师范大学社会学院副教授陈鹏在《城市社区业委会治理困境及对策研究》一文中指出——

在城市社区中，居委会、物业公司和业委会是三个基本的治理主体，通常也被称为“三驾马车”。

在这三个治理主体中，居委会属于特别法人，物业公司属于营利法人，业委会在现行法律中尚没有明确的法律身份，从而处于一种不对等的法律地位。

在地方司法实践中，一些物业纠纷案件中，业委会有时也会被赋予诉讼主体资格。总体来看，业委会法律身份和地位不明，使得其在实际运行中产生一些治理盲区和难点，主要体现在：

一是难以有效监管。

业委会法律地位的不明确，使得其在实际履职过程中，其行为存在较大的随意性，缺乏有效的监管和规制。

二是难以依法追责。

由于业委会不具备法人资格，也就很难承担相应的民事主体法律责任和后果。针对一些业委会的非诚信行为，以及侵占业主利益或是利用职务之便牟取个人不法利益的行为，甚至是一些违法犯罪行为，无法得到及时规范和查处。

三是难获正常薪酬。

业委会作为公益性工作，其委员履职主要基于志愿奉献。目前现有政策法规规定，业委会可以根据小区自身情况，通过业主大会表决通过的内部规定提供一些工作补贴，但却无法按照工作绩效获得正常薪酬。

四是难获社会认同。

业委会法律地位的模糊以及体制地位的暧昧，影响了其社会形象的塑造。

尽管有“四大尴尬”，在很多地方，一些别有用心的人却想方设法要钻进业委会，通过套走业主维修基金，更换物业公司和操纵新的物业公司来弥补“薪酬困境”和“身份困境”的尴尬。

无利不起早。

诸如业委会主任占物业公司干股，一些揽不到活儿的劣质物业公司给业委会不菲的活动经费去挑起小区矛盾更换物业公司，让小区内部本可以坐下来沟通、协调解决的内部矛盾变味成了由外部掌控的“商战”！

业委会本身是依法组织和监督住宅小区物业管理活动的法定主体。但由于别有用心者钻了业委会机制的空子，让住宅小区业主自治出现失灵，愈益成为基层社会治理的重要难题。

比如，有的业委会主任一番骚操作，把小区搞乱之后，屁股一拍，不干就是。因为他不是法人呀，还不好追责，酿下的苦果只有业主默默地忍受。

更可怕的是，个别业委会主任利欲熏心，正好利用“在现行法律中尚没有明确的法律身份”之便，在小区内是老子天下第一，顺我者昌；对外却又不顾一切地挟裹民意，甚至煽动不明真相的业主与居委会和街道搞对立，这就让业委会运行机制彻底变味，成为社会治理的极大隐患。

有街道干部深有感触地对虎眼说，小区业委会乱象，实则就是基层“民主”的乱象，个别人打着“民主选举”的幌子，设置各种坑，让不明真相的业主中招。这个难题若不得到破解，依托业委会搞基层治理，就把矛盾越治越多。

总而言之，业委会的产生和发展，如何给城市基层治理注入新的活力和动力元素，如何有力推动和促进基层社区治理结构的转型，还有很长的路要走。