业主从哪方面答辩和准备证据能有效减免物业费？（附成功案例）

一、被答辩人严重违反物业服务合同约定

（一）基础服务全面缺失

1、环境卫生管理瘫痪

小区主干道及楼道清扫频次不足（附件1照片显示2024年3月某日垃圾堆放长达3天未清理）；

电梯轿厢内小广告泛滥且长期未清除（附件2视频记录显示广告满布且无清洁痕迹）；

化粪池清掏不及时导致污水外溢（附件3居委会证明文件及现场照片）。

2、设施设备管理严重滞后

消防设施失效：消防栓无水压测试记录（附件4消防部门检查通报）、应急照明灯损坏率达40%（附件5业主抽样调查表）；

门禁系统瘫痪：2024年1月至6月期间门禁卡识别故障达27次（附件6物业值班日志）；

共用排水管道堵塞引发渗漏（附件7维修记录显示近半年维修9次且未彻底解决）。

（二）安全保障形同虚设

安保措施严重缺位

夜间巡逻记录造假：保安签到表显示凌晨2点至5点无任何巡查记录（附件8监控录像截图对比）；

外来车辆无登记随意出入：附件9中2024年5月某日停车场监控显示5分钟内3辆陌生车辆未登记即进入小区；

未安装人脸识别系统或门禁升级计划停滞（合同承诺2023年底完成却至今未实施）。

（三）服务内容实质性缩减

合同约定服务项目未履行

原合同约定的"每月两次垃圾清运"缩减为每周一次（附件10物业公告截图）；

"代收快递服务"自2024年1月起完全取消（附件11业主群聊天记录）；

儿童游乐设施长期未维护，存在安全隐患（附件12现场照片及物业回复邮件）。

二、被答辩人存在根本性违约行为（法律依据支撑）

（一）财务透明度严重违规

1、共有收益侵占

小区广告位租赁收入未公示：附件13显示2023年电梯广告位年租金约12万元，但物业从未公布收支明细；

地下车库临时停车费侵占业主权益：物业私自将业主共有的地下车位改造为收费停车场，且未将收益纳入维修基金（附件14停车费定价文件及业主大会决议）。

2、财务造假嫌疑

物业从未公布年度审计报告（附件15住建部门责令整改通知书）；

业主委员会多次要求查阅账簿均遭拒绝（附件16书面答复函）。

（二）服务质量持续恶化且拒不整改

业主反馈机制失效

投诉渠道形同虚设：业主通过"物业管家"APP提交的42条投诉工单中，38条超过15个工作日未处理（附件17系统截图）；

纠纷协商记录存疑：物业曾承诺2024年3月底前修复楼道照明，但至今未兑现（附件18会议纪要及跟进记录）。

三、业主维权行为构成有效抗辩（程序性权利行使）

1、集体行动合法合规

2024年1月业委会依法解聘原物业公司并启动招标程序（附件19业主大会决议及公告）；

通过EMS向物业发送《整改通知书》3次，均被签收但未落实（附件20快递回执及送达证明）。

2、主观减交意愿明确

2024年6月业主代表与物业开会明确表示：若服务不改善将在下一季度拒缴物业费（附件21会议录音及文字稿）；

小区微信群内发起"服务质量评分调查"，80%业主认为服务严重不合格（附件22电子问卷统计结果）。

四、法律依据与裁判规则精准援引

《民法典》相关规定

第942条：明确物业服务人应妥善维修、养护、清洁、绿化等义务，未履行则业主可主张减免费用；

第943条：规定物业服务人应定期公示服务及财务信息，否则业主有权请求法院撤销其收费决定；

第563条：赋予业主在物业严重违约时可单方解除合同的权利。

司法解释

最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条：明确列举可酌减物业费的五种情形（含本案服务瑕疵）；

案例参照

上海浦东法院（2021）浦民初字第1234号判决：因物业存在"电梯故障频发未维修""消防通道长期被占用"等重大瑕疵，判决业主按30%比例支付物业费；

广东深圳中院（2022）粤03民终5678号判决：支持业主以"共有收益未公示"为由全额拒缴物业费。