不知不觉间，2022年已经过去8个多月了，根据2022年1~7月份的房价走势来看，今年上半年的楼市发展趋势基本上延续了2021年下半年的低迷状态。中指研究院的数据显示，2022年1~7月份，我国商品房销售面积为7.8亿平方米，同比下降23.1%；商品房销售额为7.6万亿元，同比下降28.8%。与此同时，2022年1~7月份，全国房地产开发投资额为7.9万亿元，同比下降6.4%；全国房屋新开工面积为7.6亿平方米，同比下降36.1%；全国房屋施工面积为85.9亿平方米，同比下降3.7%。凡此种种数据，均验证了2022年上半年的楼市低迷。当然，严格意义上来说，2022年上半年的楼市低迷并不意外，甚至可以说是能够预见的。为什么？笔者认为主要有2方面的原因。其一，口罩事件以来，全国经济都受到了不同程度的影响，个人收入减少、实体店生意惨淡更是普遍现象。其二，自2020年8月底央行以及银保监会等房地产主管部门提出“三道红线”以来，大多数开发商都出现了资金链紧张的问题，像过去那样“高负债、高周转”的开发运行模式已经行不通了，同时，房地产行业本身也迎来了瓶颈期，住房总量过剩、购房需求减少、城镇化日渐趋缓等问题愈发明显。

在这样的楼市背景下，2022年上半年会延续2021年下半年楼市的低迷状态也就不难理解了。但更需要注意的是，面对2022年上半年的楼市低迷，各级政府部门并没有放任不管，而是频频出台楼市松绑政策来提振楼市，促进我国房地产行业的平稳健康发展，比如降低首付比例、下调贷款利率、取消限购限贷、发放购房补贴、提高公积金贷款额度等等。看到这里，或许有人会产生疑惑，以前楼市调控不都是收紧、限制吗？现在楼市热度好不容易降下来了，各级政府部门却又要松绑楼市调控，这难道不自相矛盾吗？实际上，这并不矛盾。为什么？我们需要清楚，楼市调控的目的是为了促进房地产行业的合理化、常态化、健康化，促进房地产行业的平稳健康发展，而不是为了打压房地产行业。我们都知道，房地产行业存在的问题，并非一朝一夕产生的，也并非一朝一夕可以解决的，最合理的解决办法只有用“时间换空间”，除此之外，似乎没有更好的良策可以解决。

如果面对楼市的持续低迷，相关政府部门放任不管，那么，房地产危机或许难以避免。要知道，目前，房地产行业仍旧是我国的支柱产业，关联上下游数百个行业，更牵扯数以万计人的就业问题，如果下行幅度较大或者一直持续下行，那产生的负面影响或许要比房价上涨还要大，这一点可以参考1991年的日本楼市。介于此，有不少人都会心生纠结，甚至反复问自己：今年到底还要不要买房？今年不买房，5年后房子是“金价”还是“葱价”？特别是对于2022年打算买房的个人以及家庭来说，这样的矛盾心理更加明显。实际上，关于这个问题的答案，经济学家马光远已经说清楚了。早在今年年初，经济学家马光远就曾对2022年的房地产市场做出了基本判断，在他看来，2022年，房企的债务危机还会持续，房企洗牌会加剧，而且，政策转折点会到来，维持市场的稳定是重中之重。除此之外，马光远还表示，2022年，市场不会迎来爆发式反弹，这次调控放松和过去不同，市场环境也大为不同，不要对市场反弹抱有幻想，市场再也回不到过去了，地方政府和开发商对此应该有清晰的认识。

总结经济学家马光远的观点来看，未来楼市，稳定发展是大势所趋，维持市场的稳定是重中之重，我们每个人，都不要再对市场反弹抱有幻想了，市场再也回不到过去了。基于此，我们再来看上文中提到的那个问题：今年还要不要买房？今年不买房，5年后房子是“金价”还是“葱价”？答案也就清晰了。首先，在楼市稳定是总体趋势的背景下，买房应该按需购买，也就是说，今年还要不要买房？取决于自己以及家庭的需求。如果确有所需，那该买还是应该买，但如果需求没有特别强烈，等等也无妨，毕竟，在楼市稳定的背景下，现在买，还是等等再买，购房成本并不会有特别大的差距。（结合下文来看）

其次，今年不买房，5年后房子是“金价”还是“葱价”？主要取决于2个方面，一个是房子所处的城市，另一个是房子的品质。如果想要买的房子在一、二线大城市，那么，今年不买房，5年后，购房成本的增加是不可避免的，虽然不会像过去那般大幅增长，但稳定增长仍就难以避免，特别是一线城市的核心地段，房子是“金价”也属于大概率事件。但四、五、六线小城市就不一样了，长期来看，下行趋势也是不可避免，今年不买房，5年后购房成本大概率会减少，像是一些非市中心的房子，价格会成为“葱价”也是有可能的。当然，在关注城市的时候，房子的本质同样也不可忽略，毕竟，随着人们对住房需求的升级，品质差的房子是一定会贬值的。最后，笔者想说的是，未来5年，楼市稳定是大概率事件，但楼市分化同样也会伴随出现，换言之，5年后，楼市会存在“金价”的房子，同样也会存在“葱价”的房子，购房者完全可以根据自己的需求以及经济能力来选择，不用过分担忧，按需购买，量力而行即可。对此，你怎么看？