2019年9月30日，甲大厦与乙公司订立了《写字楼租赁合同》，租赁期限三年，自2019年9月15日至2022年9月14日，合同约定甲大厦将位于北京市东城区甲大厦建筑物内四层、五层、六层整层出租给乙公司用于办公。

2021年9月15日，乙公司向甲大厦发函载明，由于政策及形势影响公司业务规划调整，准备提前退租四层、六层，将租赁三层减少为一层，并愿承担一个月的违约金。2021年9月29日，甲大厦回函表示，认为乙公司已经构成违约，在乙公司同意承担违约责任的情况下甲大厦同意解除合同，双方的合同可于2021年12月31日解除，除租金及物业费外，乙公司应支付三个月租金的违约金，并没收保证金。同时仅同意乙公司退租五、六层，保留四层继续承租。

自此至2021年12月30日期间，双方就沟通乙公司退租房屋具体楼层以及退租补偿事宜多次发函协商，但并未达成一致，后双方仅同意于2022年1月8日解除租赁合同。甲大厦于2021年12月30日与丙公司签订了租赁合同，将涉案房屋的五、六两层自2022年3月1日起出租给丙公司，涉案四层持续空置。

2022年2月原告甲公司向法院起诉，要求乙公司返还免租期租金3852267.67元，且乙方因提前解除房屋造成的空置期损失，要求乙方支付合同解约违约金11556803.01元、清洁费16800元、维修费21488.48元。

法官观点

一审法院认为，甲大厦与乙公司订立的《写字楼租赁合同》系双方真实意思表示，当事人应当按照合同履行义务。本案中，通过双方沟通的往来函件可以认定云杉公司单方提出解除租赁合同，构成根本违约。因此其应根据合同约定承担违约责任，甲大厦要求乙公司支付免租期租金3852267.67元，法院予以支持。

关于甲大厦根据合同约定全部没收保证金，并要求乙公司承担三个月租金作为违约金的诉讼请求，虽然甲大厦已自行降低违约金标准（从六个月降低为三个月），但根据违约金用以弥补损失的性质，上述责任明显过重，法院将根据乙公司单方违约给甲大厦造成的实际损失情况，并结合涉案租赁合同剩余履行期限，对违约金予以酌定。因乙公司提前退租，将造成甲大厦房屋空置期损失、必要的清洁、修缮费用及合理的招商费用，但甲大厦提交的相关证据现不足以证明有关涉案房屋的上述损失确切数额。

因此法院综合考虑以上因素，确定乙公司已交纳的租赁保证金中扣除1160万元作为违约金，其余保证金返还乙公司。鉴于法院已在违约金中考虑清洁、修缮费用，甲大厦另行主张清洁费、维修费，法院不予支持。

律师分析

本案因乙公司违约造成甲大厦出租楼层空置，因此对甲大厦所主张的空置期损失，法院予以支持，现实中不乏因承租方欠租、逃租等违约行为导致租赁合同解除的情况，此时承租方通常会面临因寻找新承租人期间所产生的空置期租金的被动局面。在双方诉至法院时，如何确定空置期的合理标准以及相应的损失赔偿，往往也会成为争议焦点。对此，法律并无明确规定，在司法实践中，各地法院一般会认为违约的承租方需承担空置期损失，只是在具体的损失范围及违约金标准认定上，各地法院存在不同的考量标准。

如上海高院在《关于民事案件审理的几点具体意见》中提出，对于因承租方原因导致的租赁合同提前解除，有明确的指导意见。指出剩余未履行期间的租金可以视为出租方的损失，并由承租方负责赔偿。具体赔偿标准上，若剩余租期不超过3个月，损失按实际剩余租期的租金计算；而租期超过3个月的，承租方通常需按照3个月的租金标准赔偿出租方。同时，《上海市高级人民法院关于商事审判中规范违约金调整问题的意见》第3条规定，法院在审查违约金调整请求时应注意尊重当事人意思自治，审慎做出违约金过高的认定。

北京和江苏等地高院也发布了相关解答意见，明确指出因承租人根本违约行为导致合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿房屋闲置期间的租金损失，但最长一般不得超过六个月。这一规定为出租人主张空置期损失设定了一个明确的上限。

综上可以看出，因承租人违约提前退租导致租赁房屋空置的，出租人主张空置期损失能否得到支持，法院在处理时主要会从剩余租期期限、房屋实际空置期限以及出租人另行招租的难易程度等多个方面综合考量，并依据“填平原则”合理确定出租人房屋空置期的租金损失，根据上述地方法院意见可以看出，该等补偿或赔偿一般以三到六个月的租金为限。此外，如果租赁合同中双方还对违约金进行了约定，大部分法院在认定空置期租金损失时一般会以出租人实际损失为限，将违约金一并考虑在内，不会同时予以支持。当然，出租人即便作为守约方，同样也负有防止损失扩大的义务，在发生承租人违约退租的情形时，出租方为积极采取措施避免损失扩大的，如未能及时或积极招租导致房屋空置的，承租人则需要自行承担扩大部分的空置期损失。