自2022年开始，我们国家的地产行业就呈现下滑的趋势，并且在24年同样如此，那么，什么时候地产的下滑会到尽头？

过去，我们知道地产行业绑定了我们日常生活中太多的东西，地产绑定了婚姻，绑定了教育，绑定了医疗，还有诸如交通以及生活等都和地产发展息息相关，要知道，这些绑定的方面都和我们的生活息息相关，这也是地产发展壮大的因素。但是，现在同样绑定这些东西，为什么现在地产行业下滑了？因为被绑定的东西过去成为普通人巨大的负担，这些负担也在自然规律下土崩瓦解。

首先是教育。我们知道，自23年开始，首先是幼儿园迎来了大量关闭潮，24年这样的情况会更加明显，关闭潮也更加明显。现在的形势是，部分教育资源已经明显过剩，23年从幼儿园开始，25年传导到小学教育，2031年传导到中学，2034年传导到高中，也就是说，2034年即使国家不实施12年义务教育，社会的现实也真正实现义务教育了，2038年传导到大学教育。换句话，现在出生的孩子能够享受到足够的教育资源，现在社会是担心孩子少，所以，教育的任何门槛都将被擦除，教育也自然绑定不了地产行业。

其次是婚姻。婚姻是否可以继续绑定地产行业，其实可以换一句话，在享受了一代人的城市居住福利之后，现在人已经很难再农村里面生活下去了，不是说婚姻绑定地产行业，而是更加好的城市生活绑定了地产行业，作为一个正常人，你相关了在城市生活，你到农村是非常不习惯的，不信的话大家可以回老家住一段时间，估计没病也憋出病来了。大部分人还是向往城市生活的，所以，过去是为了结婚买房子，现在是为了居住在城市买房子，所以，婚姻对地产有作用，但是没有居住的作用下大，地产行业绑定不了地产行业，但是城市的生活可以。

第三是医疗。医疗可以绑定地产行业吗？答案是当然不行，不管在过去还是未来，医疗对地产的绑定都是弱相关，虽然说靠近医疗方便自己，但是现在道路的发达也减弱了医疗的绑定属性，加上现在，如果大家有时间去自己所在的城市转一圈，你会发现，现在不少医院都在建设自己的分院，这就自然减弱了绑定属性。

最后就是真正对地产有促进作用的。那就是城市的生活和便利才绑定了地产行业。在过去的30年，每个县城发展最大的娱乐产业就是建设公园、幼儿娱乐设施、广场等等，这样的生活其实和在农村生活没有多大区别，因为参与度都不高，所以没意思。但是在接下来，不管是国家还是居民都在温饱之后有了享受的欲望，过去一直在挣钱，但是这股风一直在，但是大家都理性了，所以，未来娱乐行业一定是县城发展的重点，包括各种娱乐活动、表演节目和比赛等等，这些都极大丰富居民生活乐趣，提高幸福度，这才是绑定城市地产的核心。

我们回到现实，现在有那些人需要买房子，那些人有能力买房子，其实还是每年的那些走上社会的毕业生，按照我们国家的传统，房子现在是父母买，孩子还贷款，父母也在一定程度上帮助孩子还一点贷款，这也是一个正常的逻辑，过去没买房的父母现在大部分只能支付首付和装修款了。按照正常的情况，现在就是在1990年到2000年出生的人需要买房子，那个时间段，平均下来每年在2000万上下，除去拆迁和已经购买的人口，基本上打八折，也就是1600万需要房子，要知道，是两个人需要一套房子，也就是每年地产会保留在800万套的销售数据，大概是8亿平方米。

2023年还有11.17万平方米，24年还有房票拆迁安置和合村并镇，以及国家继续开展的回购商品房用于出租房等，今年会继续保持一定的跌幅，也就是今年的销售面积在11.17~8之间，个人认为，在今年普遍悲观预期下，叠加政策的边际效应，24年销售在9.5亿平方米到10.1亿平方米之间，10亿平方米一定是一个关键单。最迟在25年，地产销售一定下跌到每年销售8亿平方米。

25年的地产基本上会见底，但是这个底部啥时候起来，还需要看我们国家经济层面的发展，如果经济一直是这样，那么地产会一直在底部晃荡。