15座万亿城市2024年人口数据公布，看到了咱们熟悉的老朋友。前5位城市的表现都相当不错，尤其是排在首位的深圳，一年将近增加了20万人，在当下的环境，实属不易。
但，今天江月更想说说杭州。
毕竟就生活在杭州，除了冰冷的数据外，还有那么点切身的体感。
先不卖关子，咱们直接开门见山。
杭州比去年更拥挤了吗？
从切身感受来说：并没有。
毕竟也就增加个10万人，在千万级城市的人口里，10万人就像一滴水汇入大河，掀不起太大的波澜。
但是，
江月有一个感受，相当直观！
老年人，增多了！
尤其是江月所在的小区，老年人比去年多了不少。
天气好时，总能在小区园区的童玩区、塑胶跑道看到不少老年人推着个婴儿车慢悠悠地遛娃，晒太阳。隔壁邻居在去年还是小夫妻两带着个孩子，今年直接升级成五口之家，来了两位长辈。每当江月回家，总能闻到一阵飘香，孩子他奶做饭真的太香了……
顺着这个直观感受，江月找出了杭州2023年与2024年的人口结构数据。
不看不知道，一看还是稍微有点惊吓。
杭州人口在“明升暗降”！
整体情况来看，杭州人口的的确确增加了。
不过，分年龄结构看，事情并不简单。
1.0-14岁人口减少。
2023年，杭州0-14岁人口有158.9万人。
2024年，杭州0-14岁人口只剩157万人。
同比减少将近2万人。
2.15-59岁人口减少。
2023年，杭州15-59岁人口有847.4万人；
2024年，杭州25-59岁人口有847.2万人。
同比减少2000人。
3.60岁及以上人口增加。
2023年，杭州60岁及以上人口有245.9万人。
2024年，杭州60岁及以上人口有258.2万人，
同比增加12.3万人。
一看完这三项数据，许多人都惊呼了：好家伙……原来杭州的人口增量全来自于老年人。
不。
分析完这三项数据，我们唯一可以得出的结论只有三个字。
老龄化！
60岁及以上人口增量来自于哪里？
一是59岁人口的年龄增长，自动进入了60岁人口的统计范畴中。
二是外来人口带来的增量，主要就是爷爷奶奶外公外婆，帮着在杭州打拼的中青年夫妻照顾第三代。
15-59岁以上人口为何缩减？
增量少于减量。
减量我们已经知晓。
要么59岁的人口进入了下一个统计口径，要么就是离开杭州。
增量来自于两部分。
一是14岁人口随着年龄增长，进入到15-59岁的统计中。
二是外来人口的增量，主要就是来杭打拼的中青年人。
已知杭州总人口增量10万人，60岁及以上增量12.3万人。
我们能得出的，
不是2024年杭州没有年轻人口的增量。
而是，杭州年轻人口远没有老年人口增加得多！
众所周知，大碗的主业是研究房地产市场。关于杭州市场，大碗曾用这么一句话高度总结——
手握三五百万无房可买，七八百万才是杭州的门槛。
而今天，当大碗得出杭州“年轻人口远没有老年人口增加得多”的结论时，终于找到了杭州房产市场高门槛的最底层原因。
一个满眼望去，全是改善的市场。
关于杭州的市场，咱们先从最近沸沸扬扬的土拍说起。杭州的土拍，哪场最震惊我？
不是那场奥体宝地楼面价77409元/㎡的土拍，也不是蒋村低密宝地楼面价超8万/㎡，地价超越深圳那场，而是4月1日那场默默无闻的土拍。
这场土拍，代表了经典的杭州市场。
抛去钱塘区和临安区不谈，此次土拍有三个特点。
其一，普遍的高溢价率。
此场土拍最低溢价率接近20%，普遍在50%以上。
与此同时，高溢价率导致了高楼面价。
最低2.5万/㎡，最高4.6万/㎡。
那么，
这批新房以后的售价，基本在4万/㎡往上。
其二，普遍的低容积率。
萧山区的三块宅地，容积率1.1-2.5；拱墅区的三块宅地，容积率分别为1.6、1.7、1.8.
即使是临安和钱塘的两块地，也是低密。
说明，
这些宅地以后都将做成改善产品。
洋房，叠墅，甚至是排屋、合院。
根据“越改善的产品，面积也越大”这里定律，我们大致可以预估这些产品的面积会在150㎡往上。
4万/㎡以上的单价，150㎡以上的面积，总价得到多少？
起步600万。
其三，普遍都不在顶级地段。
起步600万的价格、低密产品，你是不是以为这些宅地都是杭州的顶级地段？
天真！
拱墅三块地，在三塘、运河新城两个板块。
这两板块只能算作是拱墅区的二梯队，前面还有桥西、申花、文晖……
萧山三块地，分别在市北、区政府、蜀山单元。
市北属于经开区，区政府属于萧山人认可的老城区，而以杭州的标准，萧山最好的还是钱江世纪城、奥体。至于蜀山那块地，临近潘水，不少人认为相当偏僻。
此次土拍，是杭州近几年来无数次土拍的缩影。
据统计，
2025年，杭州八区土拍共计拍出26宗宅地。其中，楼面价超过3万/㎡有13块，占50%；楼面价超4万/㎡有10块，占比接近40㎡。
2024年，杭州整整卖了23块低密地块，占总出让比例超三成。
你看，
杭州持续在卖改善宅地。
由此，
杭州的市场成了改善的天堂，刚需的噩梦。
今年2月，杭州新房成交均价31420元/㎡，套均总价达422万。
2024年全年，杭州新房400万以上成交房源，占总房源的54.9%。其中，500-1000万总价区间的房源供应量最大，占总量的三分之一。
这就是杭州市场。
二梯队、甚至是普通地段，照样是清一色的七八百万，上千万的顶级产品，而刚需新房寥寥无几。
杭州市场为啥这么热衷卖改善？
最根本的原因，就是人口结构下的改善需求。
改善新房，有四口之家五口之家做支撑，越卖越好。反倒是刚需新房，支撑力没那么足。
举一个最新的例子，
3月份，
杭州钱江新城二期的玉澜月华首开152套房，起步价1177万，共1224人报名参与摇号；
勾庄和萃揽悦园184套房，起步价209万，共720人报名。
这就是杭州的现状。
越贵的房子，越好卖。
反馈到土拍市场，自然就热衷于卖低密宅地，做改善产品。
最终，刚需产品越来越少。
年轻人，无房可买。
改善潮，向着二手房市场蔓延。
从近几年二手房的成交结构中，也能看出二手房大面积化的趋势。
2022年，90㎡以下的成交房源占总成交量的7成。
2024年-2025年，90㎡以下的成交房源占总成交量不到6成。
根据我爱我家数据，也能得到基本一致的结果。
2019年，90㎡的房源成交占比还只有30.4%；
2024年，90㎡的房源成交占比，已经超过60-90㎡，达到了43.7%。
5年间涨了13.3个百分点。
2024 年，杭州二手房套均成交面积为 99.98㎡，比去年将近高了2个平方。达到了近 5 年来新高。
按照杭州二手房3万/㎡的成交均价计算，
每过一年，杭州的购房门槛就涨了约6万元，基本等同普通牛马辛苦一年积攒下来的金币。
但是，
这还不是杭州的极限。
2021年，是杭州新房市场的转折年。
右下图可知，2015年-2021年杭州新房套均面积变化并不大。
6年时间，仅增长4㎡。
自2021年后，杭州新房面积开始疯长。
2022年一年时间，增长11㎡。
2023年，4㎡。
2024年，6㎡。
也就是说，
当下杭州市场最主流的户型是130㎡面积段的户型。
如果你常去各个项目的售楼处看看，那么你还能得出更准确的结果——
139㎡的户型，是杭州当下的主流款。
随着这些新房交付，流入到二手市场，会进一步改变房源面积的结构。
或许，
5年后，10年后的杭州，能够收留来杭州打拼的年轻人们就只剩下十几年以上的二手房、二三十年的老破小。
说到这儿，
是不是觉得杭州和上海北京很像？
2024年，
北京常住人口2183.2万人，较上年减少2.6万人。上海常住人口2480.26万人，较上年减少7.19万人。
两座一线城市的人口均在减少。
杭州的人口，也在“明增暗减”。
唯一不同的是，
北上的人口减少除了高房价的门槛外，还有户籍、限购等多方面的限制，阻碍了人口的流入。
而杭州，仅剩下越来越贵的新房。
虽然杭州基本盘相当稳。
有着众多中产家庭的购买力支撑，有着来自江浙其它城市县域的大小老板。
虽然杭州行情在向上走。
最近屡屡出地王，二手房月成交达12000多套，达8年来新高。
但是，
杭州还不至于到北京、上海的程度。
反而，
杭州更应该像深圳。
2024年，深圳15-59岁人口为1396.6万人，占总人口79.53%。
目前，杭州15-59岁人口占比为67%。
从67%到79%，这才是杭州接下来要走的路。
