房子卖不出去，并非是首付比例和贷款利率的问题，降低购房门槛并不等同于降低价格，那些花里胡哨的举措并无实际用处。关键是刚需并不缺首付，缺的是保证三十年每月能按时还房贷的能力。降低首付到 15%，看似是好事，实际上却是加大了杠杆，约加了 6-7 倍杠杆，房价跌 10%就可能爆仓，前买房首付30%，3.3倍杠杆，现在最高去到6.6倍杠杆了，考虑到交易成本还有税费等，要是房价向下波动10%就将事实上归零，再考虑每年4%的持有成本，持有3年不涨不跌同样是首付也基本归0。

这究竟是利好还是下套坑人呢？能被 15%首付吸引的往往是之前付不起 30%首付的“穷人”，而他们的收入水平和财务能力更为脆弱，在经济形势不好时更容易面临断供，当年老美的次贷危机就是如此。

当前经济处于下行态势，智能化发展迅速，失业规模有扩大趋势。在这种情况下，不解决就业问题却鼓励生育鼓励买房，这让人们十分疑惑：生了孩子让他们做什么呢？没有稳定工作做保障，贷款买房且需还二三十年，一旦中间出现生意失败或失业房贷还不上那咋办？房子或可能被收回拍卖，当然现在年轻人醒悟了，一些理智的年轻人不敢也不会轻易去购房的。

所谓的鼓励生育，更多是为了让人们接盘，其实这些刚需群体抗风险能力很弱，只要一个劳动力没工资没收入了，或者生病怀孕，就可能导致家庭没有活动资金、欠债甚至断供。以前首付比例为 30%，相当于 3.3 倍杠杆，现在首套房首付比例下调到 15%，变成了 6.6 倍杠杆，这其实是让大家透支未来收入、鼓励举债，这点看起来十分危险。

救楼市真的是为了刚需吗？其实是债务！每一家房企都债务高筑，主体涉及银行、建筑商以及付了首付却未拿房的业主等，一旦房企陆续倒下，债务雷也会一个个爆掉，总有人要为此买单。这相当于把开发商的杠杆转移到了那些购房者身上。

目前房子卖不出去主要在以下这三点：

一是房价太高，让一些凭自己工资收入的刚需买不起。、

二是房子建得太多，空置率居高不下，供求关系严重失衡，房子也逐渐失去金融属性，无利可图了，炒房客囤房客也会加速抛售，让楼市更多疲软。

三是目前经济下行，生意难做钱难赚，经济环境差，内卷严重，就业压力大，对未来收入预期把握不定，导致很多人不敢贷款买房。

其实要想让国内房地产焕发生机，一是停建，二是收储，停建可让房地产存量不再增加，收储可以激活二手房市场活跃，这样的话就可解决房子流通性问题。不过还想让房地产来拉动经济，还想让土地财政继续已经一去不复返了。