(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案件背景与当事人诉求
1. 原告诉讼请求
吴某兰向一审法院起诉请求：
- 判令坐落于北京市西城区三号房屋（简称三号房屋，即涉案房屋）归吴某兰所有；
- 判令钱某杰、孙某峰协助吴某兰办理上述房屋的所有权转移登记手续；
- 诉讼费由钱某杰、孙某峰负担。
2. 被告上诉请求及理由
钱某杰、孙某峰上诉请求：撤销一审判决，改判驳回吴某兰的全部诉讼请求；诉讼费、保全费由吴某兰承担。
- 事实和理由：涉案房屋系钱某杰、孙某峰自购，一审法院通过吴某兰本子中有关记录以及其与朋友间转账等认定借名买房成立，属于认定事实错误，适用法律错误。一审法院据以定案的主要证据系吴某兰提供的三个记录本，该三个记录本系吴某兰单方记录且记录混乱，证明力不足，不能证明相关事实；
- 吴某兰与钱某杰、孙某峰之间不存在借名买房的意思表示；涉案房屋系钱某杰、孙某峰自购，吴某兰并没有一直持有涉案房屋的房本；涉案房屋的装修费用由钱某杰、孙某峰支付；一审法院把交纳物业费、水电费作为房屋所有权的主要论据缺乏依据，属于认定事实不清；双方之间无借名买房的约定，一审法院判定借名买房成立，属于适用法律错误；一审中所涉资金为吴某兰赠予钱某杰、孙某峰，而一审法院认定为购房款缺乏证据，属于事实认定不清，适用法律错误。
- 钱某杰、孙某峰取得涉案房屋所有权的整个过程合法正规、也合情合理。本案诉讼涉及多年家庭纠纷，有其客观原因，一审法院不予考虑，有失公正。
3. 原告辩称
吴某兰辩称，一审法院认定事实正确，适用法律准确，钱某杰、孙某峰的上诉请求无任何理由与法律依据，应当予以驳回。
二、法院查明事实
1. 当事人关系与房屋购买情况
钱某杰与孙某峰系夫妻，钱某杰系吴某兰与前夫之子。
2014 年 5 月 10 日，钱某杰与李某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定钱某杰向李某购买三号房屋，成交价为 220 万元。同日，钱某杰与北京 T 公司签订《佣金确认书》，确认钱某杰通过该公司的居间服务签订上述房屋的买卖合同，佣金为 22000 元，钱某杰承诺于 2014 年 8 月 30 日前向该公司支付佣金。同日，钱某杰向李某交纳定金 6 万元。
2014 年 6 月 15 日，孙某峰通过其名下账号向李某支付购房款 50 万元。2014 年 9 月 5 日，孙某峰通过上述账户向李某支付购房款 40 万元。同日，孙某峰通过其名下账户向李某支付购房款 120 万元。同日，孙某峰通过其名下账户向李某支付购房款 4 万元。同日，钱某杰交纳房屋买卖契税 31000 元。2014 年 9 月 25 日，钱某杰交纳“已购公有住房上市出售补缴土地收益”800 元。2014 年 9 月 25 日，钱某杰取得三号房屋的所有权证。
吴某兰原系北京市西城区四号房屋（简称四号房屋）的所有权人，该房屋系其名下唯一住房。2016 年 3 月 1 日，吴某兰与张某强签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定张某强向吴某兰购买四号房屋，成交价为 180 万元，张某强应于合同签订当日向吴某兰支付定金 3 万元。2016 年 3 月 20 日，吴某兰收到售房款 6 万元；2016 年 3 月 25 日，吴某兰收到售房款 3 万元；2016 年 4 月 5 日，吴某兰收到售房款 3 万元；2016 年 4 月 10 日，吴某兰收到售房款 50 万元；2016 年 5 月 1 日，吴某兰收到售房款 118 万元。
2. 庭审中资金往来情况
庭审中，吴某兰主张钱某杰系代其购买三号房屋，并主张其按照钱某杰要求共计向钱某杰、孙某峰支付购房款 160 万元：2014 年 4 月 20 日，吴某兰在其名下银行账户内存款 18 万元，吴某兰自称此笔款项系其向朋友冯某的借款，吴某兰于 2014 年 4 月 22 日向孙某峰转账 18 万元，于 2016 年 4 月 25 日向冯某转账 18.6 万元，吴某兰自称系向冯某偿还借款本息；2014 年 4 月 25 日，吴某兰自 C 银行取款 6 万元，自 D 银行取款 9 万元，吴某兰自称于当日将上述款项现金 15 万元交予钱某杰；
2014 年 5 月 5 日，吴某兰的朋友韩某华向孙某峰汇款 30 万元，此笔款项系吴某兰向韩某华的借款，吴某兰于 2016 年 4 月 26 日向韩某华偿还借款本息 31 万元；2014 年 5 月 10 日，吴某兰的朋友陈某向孙某峰名下账户汇款 22 万元，此笔款项中的 7 万元系由吴某兰于当日陈某向孙某峰汇款前汇入陈某的账户内，另外 15 万元系吴某兰向陈某的借款，吴某兰于 2016 年 4 月 26 日向陈某偿还借款 15 万元，于 2016 年 5 月 5 日向陈某偿还借款 7 万元；2016 年 5 月 3 日，吴某兰向孙某峰转账 75 万元。对于上述现金 15 万元，钱某杰、孙某峰不予认可；
对于另外转账的 145 万元，钱某杰、孙某峰主张均系吴某兰对其二人的赠与，但就此未提供证据予以佐证。另，关于对外所借款项，吴某兰主张均按照年息 4.5%的标准向出借人支付了利息。
3. 房屋使用与相关票据持有情况
在购得三号房屋后，该房屋一直由吴某兰居住使用，供暖费、物业费由吴某兰交纳，房屋所有权证、购房款发票、契税缴款书、房屋所有权登记收费专用收据、补缴土地收益缴款书亦由吴某兰持有。2019 年 3 月 15 日，钱某杰申请补发了房产证。
2020 年庭审结束后，吴某兰自家中取回大、中、小三个记账本，并作为证据提交。
三、法院认为与裁判结果
1. 法院认为
本案的争议焦点在于三号房屋登记在钱某杰名下是否系吴某兰借用钱某杰之名购买的结果。本案中，吴某兰未能提供借名买房的协议，钱某杰、孙某峰亦未能提供其收取吴某兰的 160 万元系接受赠与所得的证据，但综合本案事实，法院认为吴某兰主张的借名购房成立，对此法院分析如下：
- 支付款项总额认定：吴某兰主张其于 2014 年 4 月 25 日向钱某杰给付现金 15 万元，对此钱某杰、孙某峰不予认可，但综合吴某兰提交的银行账户明细及其记账本所载内容，法院认定吴某兰所述属实，其确于 2014 年 4 月 25 日向钱某杰给付现金 15 万元。钱某杰、孙某峰认可收到转账的款项 145 万元，故吴某兰在购房前后向钱某杰、孙某峰支付的款项总额为 160 万元，绝大部分购房款均系其自行支付。
- 购房借款总额认定：综合吴某兰提交的银行账户明细及其记账本所载内容，法院认定吴某兰因购房分别向冯某借款 18 万元、向韩某华借款 30 万元、向陈某借款 15 万元，其因购房共计借款 63 万元，后向冯某支付利息 1.2 万元，向韩某华支付利息 1.8 万元。
- 款项性质认定：钱某杰、孙某峰主张该 160 万元系接受吴某兰赠与所得，但未提供任何证据予以佐证，该 160 万元中的 63 万元系吴某兰对外借款，使用借款进行赠与亦与常理不符。因此，钱某杰、孙某峰主张其收取的 160 万元系接受吴某兰赠与所得于法无据，法院不予采信。
- 综合判断因素：综合三号房屋的购买时间与四号房屋的出售时间、购房期间吴某兰自行出资 25 万元并对外借款 63 万元用于支付购房款、吴某兰将自己名下的唯一住房四号房屋出售并在售房后立即向孙某峰转账 75 万元、房产证原件及相关购房票据原件均由吴某兰持有的事实，并考虑该房屋购买后的居住使用情况及吴某兰提供的三个记账本中所载内容，法院采信吴某兰的主张，认为该房屋确系钱某杰帮助其更换的“电梯房”，其系借用钱某杰之名购买，故与钱某杰、孙某峰商定该房屋暂登记在钱某杰名下。
综上，吴某兰与钱某杰、孙某峰形成了借名买房的合同关系，该房屋应系吴某兰的个人财产，其诉求于法有据，法院依法予以支持。
2. 裁判结果
坐落于北京市西城区三号房屋归吴某兰所有，钱某杰、孙某峰于判决生效后七日内协助吴某兰办理上述房屋的所有权转移登记手续，相关费用由吴某兰负担。
四、律师案件分析
1. 核心争议焦点剖析
本案核心争议焦点在于三号房屋的真实权属，即是否存在吴某兰借名钱某杰买房的事实。这一焦点涉及到房屋所有权的确定依据、家庭内部财产关系的认定以及证据的采信与判断标准等多方面法律问题。一方面，吴某兰主张借名买房，需提供足够证据证明其出资、借名合意等关键要素；另一方面，钱某杰、孙某峰主张房屋为自购且款项为赠与，也需承担相应的举证责任。法院在缺乏明确书面借名买房协议的情况下，需综合考量双方提供的各类证据及案件相关事实，以确定房屋的真实权属状态。
2. 借名买房关系认定依据
- 资金往来情况分析：吴某兰向钱某杰、孙某峰支付了共计 160 万元款项，其中包括转账 145 万元及现金 15 万元。对于现金 15 万元，虽钱某杰、孙某峰不予认可，但法院结合吴某兰的银行账户明细及记账本内容予以认定，体现了法院在审查现金交付这类较难证明的事实时，综合多方面证据进行判断的谨慎态度。在转账的 145 万元方面，钱某杰、孙某峰主张为赠与却无证据支持，而吴某兰能说明部分款项系对外借款并支付利息后用于购房，从资金来源和流向来看，更符合购房出资而非赠与的特征。例如，吴某兰向朋友借款并按照约定利率偿还本息，且借款时间与购房时间紧密关联，这些细节增加了其主张出资购房的可信度。
- 房屋购买与其他房屋出售的关联：三号房屋购买时间与吴某兰出售四号房屋的时间存在先后顺序且逻辑关联紧密。吴某兰在购房期间自行出资 25 万元并对外借款 63 万元支付购房款，在出售四号房屋后立即向孙某峰转账 75 万元，这种资金安排与借名买房的情形相契合。如果是单纯的赠与，很难解释为何在出售自己唯一住房后将大笔款项转账且与购房款支付存在如此紧密的时间和金额联系。法院通过对这一系列房屋买卖和资金流转的综合分析，推断出吴某兰借名买房的可能性较大。
- 房屋使用与票据持有情况考量：三号房屋自购买后一直由吴某兰居住使用，且房屋所有权证、购房款发票、契税缴款书等重要票据原件均由吴某兰持有。在一般的房屋买卖关系中，房屋的实际使用人和票据持有人往往与房屋的实际所有权人具有高度一致性。虽然这并非绝对的判断标准，但在本案中，结合其他证据，这些事实进一步佐证了吴某兰对房屋享有实际权益，强化了其借名买房主张的可信度。法院将这些因素纳入综合考量范围，体现了在判断房屋权属时全面审查案件事实的裁判思路，避免仅依据单一因素作出片面判断。
3. 赠与主张未被采信的原因
钱某杰、孙某峰主张吴某兰给付的 160 万元系赠与，但未提供任何证据予以佐证。在法律上，赠与关系的成立需要有明确的赠与意思表示且完成赠与财产的交付。本案中，钱某杰、孙某峰仅提出赠与主张却无证据证明双方存在赠与合意，且 160 万元中的 63 万元系吴某兰对外借款，从常理上讲，使用借款进行赠与不符合一般的行为逻辑。在民事纠纷案件中，当事人对自己提出的主张有责任提供证据，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，将承担不利的法律后果。因此，法院对钱某杰、孙某峰的赠与主张不予采信是符合证据规则和法律规定的。
五、案件启示
1. 家庭房产交易中的证据保留意识
在家庭内部进行房产交易或涉及房产出资等情况时，各方应高度重视证据的保留。无论是书面协议、银行转账记录、借款凭证还是与房产相关的票据、聊天记录等，都可能成为日后纠纷解决的关键证据。例如，本案中吴某兰的记账本虽然记录较为混乱，但仍在一定程度上对其资金来源、交付情况等起到了证明作用。如果在家庭房产事务中能够签订规范的书面协议，明确各方的权利义务、资金性质、房屋权属等内容，并妥善保管好相关的转账记录、票据等，将大大降低日后发生纠纷的风险，并且在纠纷发生时能够更有力地维护自己的合法权益。
2. 借名买房风险防范与规范操作
借名买房存在诸多风险，如本案中双方未签订书面借名买房协议，导致纠纷发生后权属认定困难。如果确实需要借名买房，应当签订详细的书面协议，明确约定房屋的出资情况、权属归属、借名期限、过户条件、违约责任等重要条款，并尽量办理公证手续，以增强协议的法律效力。同时，在借名买房过程中，实际出资人应保留好所有与购房相关的证据，包括支付购房款的凭证、缴纳税费的凭证、实际占有使用房屋的证据等，以便在发生纠纷时能够证明自己的权益。此外，借名买房还需考虑到政策风险、道德风险等因素，谨慎决策，避免因贪图一时之便而陷入长期的法律纠纷。
3. 法院裁判思路对类似案件的借鉴意义
本案法院在缺乏书面借名买房协议的情况下，通过综合审查资金往来、房屋买卖时间关联、房屋使用及票据持有等多方面因素，认定借名买房关系成立的裁判思路，为类似案件提供了重要的借鉴。在其他涉及房屋权属争议的案件中，当事人可以参考本案的证据收集和整理方向，从多个角度证明自己对房屋的权益主张。同时，律师在代理此类案件时，也应引导当事人全面收集证据，深入分析案件事实，从资金、使用、票据等多方面构建完整的证据链条，以提高当事人在诉讼中的胜诉几率，维护当事人的合法权益。
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