楼市进入“精挑细选”时代，新规下，5类房子可能会“贬值”

如果把房地产的发展轨迹做一个分类的话，我认为大致可以分为“两个阶段”，第一个阶段是2018年以前，房地产市场“一片繁荣景象”，房价也是“突飞猛涨”，这个时期我把它暂且称之为“肆意生长”时期。第二个阶段是2018年以后，“房住不炒”是当下的主题，楼市进入“密集调控期”，房价基本稳定，这个时期我把它称之为“平稳发展”时期。

房产

在“平稳发展”时期下，有3个非常重要的表现，正是由于这3个因素的存在，楼市才会进入“平稳发展”时期。分别是：

1 我们现在不缺房子，如果按照人均30平米计算，我国的商品房已经足够10亿人居住，而我国目前城镇人口只有7亿人左右，这就意味着，我国目前仅空置房就可以足够容纳3亿人居住，如果再加上小产权房，保障房等，可容纳的居住人口将会更多。

2 新生儿出生率的降低叠加老龄化趋势的加大，市场上的刚需越来越少。

3 “房住不炒”基本面不动摇，为防止房地产过度泡沫化，加大金融风险化，国家对于楼市的调控始终保持“高压”状态，谁“露头”敲打谁。

正是因为这3个因素的存在，楼市才得以进入“平稳发展”时期。在“平稳发展”时期下，“闭眼买房”就可以赚钱的时代基本宣告“结束”，买房开始了“精挑细选”的时代，尤其是，央行和住建部联合召开了一次房地产座谈会，给开发商定下了“三道红线”，促使房企降杠杆，降负债。

房产

在“三道红线”的新规之下，房企的“苦日子”算是来了。这个时候，对开发商来说，资金回笼将是“重中之重”。因此，在此背景下，不乏会有“耍小聪明”的开发商。

在这样的大环境下，这5类房子可能会“贬值”，买房的时候，千万要注意，不要被“耍小聪明”的开发商给“蒙了”。

过去很多年，在房价“大势”之下，很多一二线城市的远郊楼盘价格也是“突飞猛涨”，主要原因就是价格相对便宜，加之”炒房群体“的烘托，但随着时间的推移，大家就会发现，当初说好的规划依旧”遥遥无期“，上班距离又远，加大了通勤成本和时间成本，平时想购物或者看病，都是非常麻烦的。

随着炒房空间的减少，未来房价进入“平稳发展”时期，城市远郊的楼盘没有的“炒房客”的支撑，也没有“基础设施”的支撑，房价未来大概率下会“贬值”。

房产

过去市区的老房子受到购房者的青睐主要是因为“拆迁”。市场上有专门投资“老破小”等待拆迁的“炒房群体”，但随着旧改代替棚改，“大拆大建”将成为“过去式”，投资的“利好”也就不复存在了。

另外，现在的购房群体逐渐年轻化，80后，90后甚至00后成为了购房市场中的主力军，这些人对于物质的追求，更讲究“新颖化”“个性化”“时尚化”，“老破小”的二手房“变现”能力也会随之“打折”。

城市

此前，相关部门出台《关于加快宅基地和集体建设用地使用权认定登记工作的通知》明确指出：小产权房不在登记范围之内，这意味着小产权房未来转为商品房的可能性“几乎没有”，随着房地产市场的完善与平稳运行，未来小产权房的价值属性会越来越低。

在房地产市场中，除了我们谈论比较多的住宅以外，还有公寓和商铺两种产品也是颇受人们“喜欢”的。尤其是过去二十年，商铺一度被“捧得很高”，什么“一铺养三代”等等，但，随着互联网的深入发展，房地产的合理化，商铺的“价值属性”将会被重新定义，尤其是城市郊区的商铺，价值会越来越低，大家可以去看看，城市郊区的商铺是不是大都为“空铺”。

房产

一旦，未来房价“下跌”，首当其冲的一定是三四线城市的房子。说的再详细一点就是“产业结构单一，资源收缩，人口外溢”的三四线城市，随着棚改的结束，未来这些城市的房价没有了资金的支撑，再加上就业机会少，人口外溢，没有人口的支撑，房价走势也就很明显了。大家可以借鉴一下类似于鹤岗，阜新，双鸭山，玉门等地的房价走势。

商品房

买房是“大事”，一定要把能够规避的风险全部规避掉。

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