数字化的趋势在不动产管理行业非常明显，但似乎始终缺乏一根点燃的“引线”。《中国智慧园区发展白皮书》显示，我国产业园区规模庞大，但智慧化道路任重道远，以国家高新区为例，智慧园区占比约为 35%，产业园区智慧化渗透率总体偏低。

随着存量时代到来，数字化在园区资产管理中的价值逐渐凸显，但与此同时，产业园区又普遍面临着降本增效的经营压力，对供应商提出了更高的要求。

智链合创科技有限公司成立于2015年，前期是文创和科创产业园区运营服务商德必集团（SZ300947）智慧园区管理系统 wehome的实施主体，支撑了德必集团运营管理园区运营管理能力的提升，后于2021年独立门户、直面市场，以产办类不动产为主要对象，输出园区智慧化解决方案。截至目前，其智慧园区方案覆盖逾300家园区，涵盖园区、产城、联合办公等多种类型，年均营收和利润增长率达到100%。

▲图 |智链合创CEO范阳

如何看待数字浪潮下的智慧园区？智慧园区是长坡厚雪的赛道么？如何在激烈竞争中形成自身的护城河？如何让智慧园区落到实处？本期《园区一席谈》专访了智链合创CEO范阳。

范阳指出，与其他行业相比，不动产经营目前处于数字化洼地，渗透率低、打开率不足，但随着互联网原住民日渐成为中坚力量，智慧资管的趋势将不可逆转，有无限发展空间，是一个足够大的市场。

作为一家年轻的智慧园区供应商，智链合创致力于成为一家「更懂园区的科技公司，更懂科技的运营公司」，让天下没有难运营的产办不动产。

以下为访谈实录，《园区一席谈》整理，为阅读便利有所编辑。

1

生于德必长于市场，3年覆盖300+园区

园区一席谈：智链合创定位为产办园区智慧化专家，请简要介绍发展历程和发展现状。

范阳：作为一家独立的公司，智链合创2015年成立，最早期是德必集团的智能中心，主要承载德必内部信息化建设职责，以及现在所说的流量运营、产业运营和社群运营。也就是以互联网思维为出发点，涉足到经营管理和资产增值。这里有一个行业背景，当时共享办公企业WeWork所提倡的理念非常新颖，团队当时也专程到美国进行了学习。

我们在发展的过程中看到很多企业做数字化是先有系统，再去套内部经营管理的流程，但是智链合创是先梳理客户业务，再加上技术加持。这个过程中也踩了不少坑、交了不少学费，但好处是后续遇到任何困难也不觉得困难了。有一次参加线上活动，网友问一个园区公司做元宇宙干什么？我的回答是，如果行业内比较头部的公司不做创新谁来做?如果是必须要做的创新，智链合创一定会做。

园区一席谈：德必集团与智链合创的发展是如何联动的？

范阳：智链合创生于德必、长于市场。智链合创的出生基因决定了我们是产办行业的从业者，要通过数字化的手段解决一些行业问题，德必是孵化的土壤，同时，智链合创也在积极利用数字化能力，配合集团的品牌化、连锁化经营。

园区一席谈：什么契机使智链合创从一个内部智能中心转化为独立运营的企业？

范阳：要不要把管理经验输出给行业？德必内部也有过争执，有过热烈的讨论。最终我们一致认为：不动产数字化没有寡头，即便有也很难建立长期壁垒。根据非官方数字，国内目前大约有30亿-40亿平方米的不动产经营面积，进行数字化管理运营的可能只有不到20%。德必本身作为一家轻资产模式为主的园区管理，完全可以把管理能力输出到行业。在这个背景下，德必集团2021年上市，智链合创的业务也就逐渐独立出来了，我们的愿景和使命就是——让天下没有难运营的不动产。

园区一席谈：智链合创覆盖300个园区，德必以外的园区占比是多少？

范阳：德必内部也就是关联园区部分不超过总数的1/3，其余的都是独立的市场化项目。从客户结构来看，包括政府、国企、民企、外企等，尤其是民营企业使用我们的服务，我感觉是非常值得自豪和骄傲的，因为这类企业特别能证明我们解决问题的能力，目前民企客户在客户中的占比大概在1/5左右。

园区一席谈：能透露市场营收情况和盈利情况吗？

范阳：2021年下半年决定独立经营，2022年1月1日业务正式独立，按年的营业收入增长率、利润增长率都是100%以上，这一点还是挺值得骄傲的，也离不开集团的大力支持。

园区一席谈：园区的类型多种多样，一级园区、园中园、企业自用园区、出租型园区、制造业园区，以及新建园区、在营园区等等。智链合创的产品主要覆盖哪些场景？

范阳：从不动产类型上来说，智链合创主要深耕产业和办公类园区，商业、公寓、酒店类的不动产运营目前还不是主要涉足领域。不同类型的不动产运营差异很大，从建筑形态来说，“办公楼宇园区化”趋势明显，办公楼的环境打造越来越好；同时，现在园区楼宇也在硬件上追赶乃至赶超写字楼，出现“园区楼宇写字楼化”。不同的建筑形态互相学习、互相借鉴，智链合创以产办不动产为核心，会逐渐把产品边界向外拓展。

从体量上来说，从最小的3千、5千平方米的联合办公，到百万平方米的产城项目都有覆盖。总体来说，智链合创目前合作的核心主体是对资产保值增值有诉求，希望资产变得更有价值的业主。

2

“更懂园区的科技公司，更懂科技的运营公司”

园区一席谈：包括智链合创在内，园区数字化领域涌现出一批供应商，既有大厂，也有产业园区开发运营商背景的供应商，形成了比较完整的产业生态谱图。在智慧园区运营管理这一层面，智链合创特有的竞争优势是什么？

范阳：第一个核心竞争力，智链合创把自己定义成科技服务商。跟纯粹的科技开发不同，不动产智慧化的技术门槛和壁垒实际上并不高，但因为聚焦垂直细分赛道，要求更高的是对行业逻辑的理解能力、对行业痛点的服务能力，所以智链合创的优势应该是“更懂园区的科技公司，更懂科技的运营公司”，主打跨界和降维。因为有超过300家产业园运营经验，智链合创的产品在技术管理维度基本都已经跑通了，输出到项目的时候，更多不是跟IT部门对接，而是直接跟使用部门沟通。同时，我们还跟不少大厂合作，为它们提供相关的解决方案。

第二个核心竞争力，站在未来看现在，智链合创也做了不少前瞻的思考和布局。以未来发展方向为指引，智链合创持续迭代产品。比如，未来有没有可能“去空间化办公”？对我们这代人来说，经历了计算机化、信息化、网络化、移动互联网化的过程，一步步才看到数字化。但从10后开始，数字化就和水、空气一样存在，新一代年轻人根本没有数字化的概念，因为他们直接出生在一个数字化的时代。面向未来，智链合创也在虚拟园区等较为前瞻的领域进行了布局。我们在北京做的国家文创实验区 “云园区”项目就是“一个云服务中心+N个数字服务模块”的云上虚拟园区，引导百家文化专业服务机构、千个线下文化公共空间、万家驻区文化企业在“云端”聚集。

园区一席谈：智链合创的对标是谁，你如何看待竞争？

范阳：行业内有一些优秀企业，比如左邻、飞企互联、四格互联，以及房产科技巨头明源云等等。大家八仙过海、各显神通，市场够大足以容纳。我希望的是全行业的数字化转型成功，参与者越多，行业数字化基础设施建设越好。当然，在项目上会有一些竞争，但从大的方向和趋势上，希望大家利用各自优势把行业做大、做好。就智链合创自身而言，因为我们规模还很小，距离天花板还很远，竞争到下一阶段再说吧。

园区一席谈:受各种因素影响，产业园区近两年的发展更加追求实效，对数字化的投入也趋于谨慎。园区追求“降本增效”对智链合创的经营是否有影响，是如何应对的？

范阳：企业开支变谨慎了一定对我们有影响，但这种变化我反而觉得是正常的、正确的、应该的。去年我参加中国互联网大会、世界人工智能大会，科技大咖讲了很多新技术，我也代表行业分享了自己的一些观点，我其中一个观点是：不讲成本的技术都是耍流氓。

在大房开时代，一个楼盘销售额几十亿，数字沙盘的投入不过是九牛一毛。但不动产运营这是个辛苦活，挣钱逻辑决定了花钱逻辑，开支必然是很谨慎的。

从大的趋势来说，我认为大浪淘沙，搞关系、做概念的公司会存在于特定的时代，如果大家都务实了，反倒凸显出我们的优势和特色，因为智链合创可以真正帮助园区实现效率提升。

3

低渗透率，不动产运管尚在“数字洼地”

园区一席谈：智慧园区运营的市场体量有多大？

范阳：智慧园区包罗万象，产城是智慧园区，2万平方米的小型园区也是智慧园区，大家对智慧园区有各自的理解。如果按照广义的智慧园区定义，包含硬件的智慧园区市场规模估测在万亿级别，只计算软件和服务部分的市场约为3000亿元左右。

园区一席谈：数字化深刻影响了各行各业。在产办领域，数字化的渗透度有多高？会否继续提高？哪一类园区更具备数字化的条件？

范阳：什么叫“数字化”？实际上这么多年下来概念不断翻新，从早期的互联网+、后来的+互联网，很快又迭代为人工智能，但本质上的东西到底有没有做扎实？这要打一个问号。

比如大数据招商、资产管理、物业管理、社群运营，本质就是企业IT平台建设，尽管这些东西好像是一种老生常谈。但园区负责人不妨自我审视下，这套数字基础设施是否做好了？人工智能靠的是算法，算法依托于数据，数据的产生、积淀、分析依赖于数字化。无论是用电量、电子票据、电子账单、租约管理等都需要通过数字化汇集到一起。

实际上，与其他领域相比，不动产经营的数字化程度可以用惨不忍睹来形容。所以，坏消息是渗透率很低，好消息是还有无限的提升空间。

园区一席谈：存量时代，不动产企业越来越重视资产运营，产业园区公募REITs持续扩容也加快了投融管退闭环的实现，这是否对园区数字化有显著的促进作用？

范阳：资产估值能反映资产管理的水平？我不敢评价。从资本的角度，大家都认为管好很重要，但“管好”和“数字化”还没有被普遍联系在一起。

举个例子，一个5万平方米的项目，没有数字化就干不了资产管理么？数字化对资产管理到底带来了多少价值？我认为目前的行业共识还不是特别清晰。

在国家级、省部级针对园区的政策中，数字化出现的要求并不多，申请某些类型的示范园、示范基地也并没有数字化的标准。那运营主体怎样重视？数字化是一个收益性项目，还是一个成本性项目，大家的认知是很不一样的。

再举个例子，现在的我们没电脑不能工作，但30年前没有任何问题。那电脑到底是成本项还是产生工作绩效的工具？所以，这需要交给时间去解决，不能交给我们某一家或某几家公司来解决。我相信数字化的趋势。

园区一席谈：园区数字化建设通常聚焦和围绕核心业务，主要覆盖招商、运营、企服、资管几类。当前阶段，数字化主要在哪些环节起到关键的赋能？

范阳：不同主体对不同的事情会有不同的判断。对国企或者一个大的不动产经营管理企业来说，从集团层面需要的是更宏观的数据，增强资产管理的规范性。对一线项目来说，更期待数字化能解决一些实际的问题，比如物业管理、设备设施管理、社群运营等。从我的经验来说，区域或集团更看重管理，一线项目更看重实效，从这两个维度为产办提升助力。当然，数字化是一个工具，是一套标准，重要的是由谁来掌控，我们更多解决的是底线问题，减少错漏，而上限问题要由团队本身来实现。

园区一席谈：智慧园区平台在建设后出现使用率不高的情况，造成了一定的资源浪费。作为供应商，如何提升平台的“使用率”？

范阳：第一，数字化要跟业务相结合。如果系统做完了，领导偶尔打开一次，谁用呢？在领导打开之前大家开始往里面录数据，这是常态。所以，数字化交付不是给园区一套系统、一张说明书，而是一定要跟业务流程强关联。如果一家公司的领导明确不要用OA请假，就用工单签字或者发条微信就可以，那在这种情况下，内部流程管理就跟数字化没有关系，钉钉、飞书再好也没有用。所以，没有跟业务流程绑定的数字化必然“挂在墙上”。

第二，每个子系统的打开率天然就是不一样的。比如，合同台账管理可能半年才打开一次，因为合同录入一遍就够了；租金管理可能一年打开一次，因为收租开票核销本身就很低频；但是物业系统可能每天都要打开，因为设备设施巡检、保洁、保绿这些事项天然高频。所以，数字化里各个子系统本身就有不同的打开率。

所以，从我们的视角来说，我们不仅是一家科技公司，更是一家熟悉园区逻辑的服务公司，能够跟业主进行高质量的沟通，建立数字化和业务流程的强关联，环节打通之后，后续的应用就顺理成章了。

4

释放生产力，数字化从“好看”走向“好用”

园区一席谈：《“十四五”数字经济发展规划》提出，引导产业园区加快数字基础设施建设，上海、浙江、山东等多省市也发布了园区数字化相关的政策。政策加持下，您如何看待园区数字化的前景，以及其所面临的痛点和难点？进入2024年，大家都在讨论新质生产力，数字化在其中扮演怎样的角色？

范阳：数字化本身对于老百姓来说不新鲜，大家每天都通过手机生活、娱乐、消费，有各种各样的应用和小程序。但对于行业来说，怎样通过软件来为硬件赋能，也就是供给侧的改革还是需要从业者思考的问题。

回到产办这个细分垂直赛道上，加快数字化建设在宏观上一定需要一些政策上的引导。只靠几家或几十家企业自下而上地去推动，力量还是不够。

比如打车，互联网企业重塑了打车这个行业。回头来看，与传统出租车相比，互联网解决的仅仅是叫车难的问题么？更有价值的是，由于数字化平台的监督作用，提升了行业发展质量、提升了行业从业者素质，这是数字化给行业的赋能的案例之一。很有意思，设想中的数字化赋能是解决A问题，结果又意外地解决了B问题，我理解这就是新质生产力或者说技术变化给传统行业带来的不可估量的转变和提升。

再举个例子，一家小卖部需要上一套仓储系统么？老板自己盘货、订货不行么？也可以，但是如果通过数字化，将3小时的盘货工作缩短到1小时，创造出2小时的空闲时间，完全可以用来提升生活质量，这也是生产力的释放，是不可估量的价值。

所以，第一，我没法简单设想数字化会给产办行业带来什么，但这个大趋势一定是正确的。第二，数字化以前是比较粗放的概念，好看、漂亮，接下来要往实用、有效来转化了，真正释放生产力。

园区一席谈：智链合创新阶段的布局和发力重点是什么？

范阳:发力点更多集中在“练好内功”上。在大环境的调整周期，要比较激进地进行规模扩张是非常冒险的，我们更希望利用这段时间打磨产品、修炼内容，把以前一些做到60分的工作提高到70分、80分。

同时，现在行业越来越需要服务闭环，也就是说只做单点的公司越来越难。比如，设计公司要延展到落地，咨询公司要服务与运营。所以作为数字化公司，我们也在跟越来越多优秀的外部机构进行合作整合，提升我们的服务能力和服务质量，共同为客户解决问题。