原创 大渔

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今天这篇文章，简单说一说5月以来，真实的深圳市场是什么样子，既不夸大，也不缩小。

3月，弱阳春，起量不起价，以价换量。

4月，热度消退，先是量跌，然后价跌。

4月下旬，出现了一些价格惊人的笋盘，比如610万的前海港湾82平，1030万的华润城89平，385万的诺德48平，都是从未见过的放盘价。

如果这个价位的笋盘接二连三出现，勉力维持的指导价体系就会崩塌。

4月30号，中央政治局会议提出去库存，看多情绪有所抬头，但是都在观望。

5月6日，深圳出台放松非核心区的政策，市场仍在观望。

5月17日，中央出台了首套首付1.5成，二套首付2.5成，放开房贷利率下限的政策，国内市场有所回暖，但回暖最快的是深圳。

原因是：基本面好，回调最深，投资客最看好

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不过，深圳这次回暖，卖的最好的不是二手房，而是部分倒挂新盘。

4月份，这些倒挂新盘并不好卖，原因是大家看不到底在哪里，新盘虽然明面上有一两万的倒挂，但如果二手房再跌一两万，两三万，不等于又进坑了吗？

5月17号，中央发出了最强力的托市信号，能不能涨不好说，但大概率能把底托住了。

虽然如此，市场价的房子大家还是不敢买，怕后市不涨，有倒挂的新盘就敢买了，相当于提前锁定涨幅。

5月25日，米宅第二批深圳看房团，我全程带团，所到的每个售楼处，人气都很旺，超出我的预期，恍惚间回到了2019年。

尤其是赤湾金众云山海的售楼处，人声鼎沸，座无虚席，样板间都差点挤不进去。

当时有客户问我，这里面是不是有好多拖？我看了半天说不像啊，这戏演的也太逼真了吧。

没过多久，金众云山海就发出了售罄通告。

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不过，这还不是顶峰。

5月28日，深圳宣布首套首付降至两成，利率3.5%。

5月29日，更多客户涌向了新盘售楼处。

某新盘6月3号的后台签约数据。

5月份成交量高于4月份，低于3月份，这不是重点。

重点是，6月1号和2号，深圳两成首付落地后的第一个周末，两天时间就达成了5月份一半的业绩。

5月以来的这波回暖，是实实在在的，是有力度的，并不是中介编造的虚假繁荣。

回暖确实是真的，但回暖能否持续，持续到带动二手房上涨。

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我的结论是差点意思。

倒挂新盘热度确实很高，但这些新盘本就为数不多，现正在快速去化，卖一套少一套。

等这批倒挂新盘去化完，新盘热度会迅速消退。剩下的位置一般，又没明显倒挂的新盘，根本难堪大任。

和新盘的火热对比，是二手房的不温不火，新政之后二手房的成交量，甚至还不如3月份。

原因是新盘倒挂优势太大，为什么要买接近市场价的二手房呢？

5月份二手成交3963套，网签刚过5000套，并不比4月份高；6月1号到4号，二手成交424套。

不管是517之后，还是528之后，二手成交都没有明显放量，一冷一热，和新盘形成了鲜明对比，

等倒挂新盘去化殆尽，等优质二手笋消化殆尽，买家接受不了新的价格体系，自然会暂停买入，陷入新一轮观望和拉锯。

拉锯何时打破？

要么拖一到两个月，政策迟迟不出，信心再次回撤，房价再往下掉。

要么继续出台强有力的政策，刺激更多人下场，房价逐渐上扬。

下一个即将登场的政策，应该是北京首付下调，然后再打什么救市牌，不妨边走边看。