2020年流感爆发以来，全球各行各业都遭受了不同程度的冲击，房地产市场也不例外。据数据显示，到2021年末，市场上无法供应的房屋数量已逼近200万大关，这一数字无疑揭示了房地产市场的严峻形势。
其中，阿里拍卖平台上的断供商品数量高达172万，京东也有22万，其他商家合计超过6万。而到了2022年，这一数字虽有所回落，但仍高达168万，与2017年相比，增长了惊人的180倍。
那么，是什么导致了断供房数量的激增呢？
第一，部分二三线大城市的住房价格出现了显著下滑，降至三年前或五年前的水平。这种价格下跌不仅让购房者的首付价值不断缩水，也让投资者对房地产市场的未来发展趋势感到悲观。在这种情况下，一些投资者选择了“弃房断供”的策略，即主动放弃房屋，停止还贷，以避免更大的经济损失。
第二，近两年来，由于多种原因，各行各业都受到了不同程度的冲击。不少人的收入水平出现了下滑，甚至失去了工作。对于那些背负房贷的家庭来说，还贷压力陡增，一些人甚至面临无法按时还贷的困境。在这种情况下，一些家庭不得不选择放弃房屋，以减轻经济负担。
前几天，我与一位朋友相聚，饭桌上的他显得忧心忡忡，眉头紧锁，似乎背负着沉重的压力。他坦言，自己正站在一个艰难的抉择面前：是否要忍痛割爱，卖掉那套曾让他引以为傲的房子。
朋友的困境源于房地产行业的风云突变。几年前，当市场如火如荼时，他和妻子都在这家蓬勃发展的公司工作，收入颇丰。他们看中了一套总价约800万的房子，首付300万，剩下的500万则通过银行贷款解决，每个月需要还2万多的月供。对于当时的他们来说，这笔支出并不算什么，完全能够负担得起。
然而，好景不长，随着房地产行业的下行，他们的收入也受到了严重影响。朋友大幅降薪，而他的妻子则不幸失业。他们上有老下有小，还要应对日常的各种开支，现在却即将面临还不起月供的尴尬境地。更糟糕的是，房子的市场价已经从800万跌到了500多万，资产缩水了三分之一以上。
如果他们选择卖房或者走法拍程序，那么到手的钱在还掉银行贷款后，几乎所剩无几。这就意味着，他们这几年的辛苦工作，不仅没有得到应有的回报，反而还赔进了300万的首付。
我深知这套房子对于朋友来说意味着什么。它的区位、户型都相当不错，这次的下跌更多是被市场跟风带下来的非理性行为。因此，我劝慰他：“如果你能挺住的话，最好还是别卖。不卖的话只是浮亏，资产还在你手上。等经济周期起来，房子价格一定会跟着涨起来的。”
然而，我并不确定朋友是否听进去了我的劝告。毕竟，但凡能撑下去，谁也不会愿意走上卖房这条路。这件事真的让我感慨万千。这几年的房价下跌，写出来只是一串冰冷的数字，但放在每个个体身上，却是一座座无法逾越的大山。
经济周期的下行从来不是最可怕的，比它更可怕的，是在错误的时间做出了错误的选择。试想，如果朋友买房的时间点能够顺延到现在，不论是房价还是按揭利率，他都能捡到一个大便宜。光是房价就能省下300万，30年的利息算下来也能省下一两百万。可惜，人生没有回头路可走。
相比之下，那些“聪明钱”却总是能在经济下行周期中贪婪地抄底优质资产。巴菲特就曾经在伯克希尔年会上说过：“不要白白浪费一次严重的危机。”对这些富人来说，他们很清楚每一次危机都是一次财富大洗牌的机会。在这些危机中，有些人被迫抛售资产，而有些人则趁机进行抄底。人们就在不同的选择中走向了不同的财富路口。
然而，对于多数人而言，他们往往宁愿在高点追高站岗，却因为各种各样的原因而无力在低点抄底。他们跳脱不出“追涨杀跌”的魔咒，因此变富的永远只是那么一小撮人。
我朋友的买房经历除了踩错周期时点的问题外，还犯了投资中的一个大忌——错用杠杆。杠杆这个东西是个双刃剑，用对了可以实现财富跃迁，用错了则会让人陷入被动。那么如何避免错用杠杆呢？
核心在于两点：
第一，杠杆撬动的是什么样的资产，能否带来正向收益；
第二，自己的收入和现金流水平能否覆盖杠杆资金的成本。
如果买入的资产可以不断上涨，在扣除利息后仍可以实现正向的收益，那么这杠杆当然可以加。而且加的越多，财富奔跑的速度就越快。这就是财富“滚雪球”的逻辑。然而，放眼全球，没有永远只涨不跌的资产，只有周期。以房子为例，中国乃至世界历史上最长红的资产其实就是房子了。
我们复盘一下国内不同城市的楼市行情。虽然大体上是普涨普跌的同频共振，但细分来看，不同城市的涨跌幅度和节奏有明显的差异和错位。比如8年前买了天津的房子和8年前买了西安的房子的人，他们的命运走向注定是不同的。当你选择了对的时间，买入对的资产时，理论上无限马力加杠杆都是对的。反之，杠杆只会让你的财富加速缩水。
因此，选对资产、选对时机非常重要。杠杆就是财富的放大器，但选错资产、选错时机时，杠杆就变成了财富的碎钞机。
再来说第二点：自己的收入和现金流水平能否覆盖杠杆资金的成本。这件事说起来轻松做起来却没那么容易。因为它涉及到一个关键词——预期。评估当下时点个人的收入和现金流水平不是难事，但难就难在如何对未来的情况做预期。因为就大家的收入而言，并不是说努力工作就一定会永远增长的。它还涉及到宏观经济、行业周期等诸多复杂因素的影响。
我的朋友就错在对自己未来的收入预期过于乐观，对宏观经济周期也没有清晰的认识，没有保留足够的储蓄去覆盖风险敞口。这些年，行业整顿层出不穷，互联网、教培、房地产以及近期的金融业都受到了影响。大量的从业人员被裁员、降薪。数据显示，我国灵活就业人员已超过2亿，城镇调查失业率为5.5%，深圳的新增登记失业人数同比新增了40%。
从歌舞升平到一地鸡毛，很多人最终意识到原来自己过去的高收入并不是来自能力，而是因为自己踩对了风口、站对了平台。这就是风险认知不足、错用杠杆的后果。其实因收入预期过于乐观而加错杠杆的并不止我朋友一个。
数据来看：2017年中国断供房仅有几千套，而到了2020年断供房来到了65万套；2021年断供房更是达到了200万套；最新数据显示断供房已经来到了1000万套。
从宏观维度来看，全国居民杠杆率目前是63%，与其他国家相比还算健康。但城市之间的差异很大。个别城市比如杭州的居民杠杆率已经超过了130%。在这样的杠杆率水平下，一定会蕴藏着潜在的断供群体。而像北京、上海等城市的居民杠杆率就相对合理很多，明显低于全球同级别城市的水平，因此这些城市的居民债务水平就更加健康。
所以未来大家如果要买房的话一定要重点关注城市的居民杠杆率水平。因为杠杆率过高的城市往往会面临着潜在的“抛压”，对城市房价形成潜在的利空力量。居民债务的上限代表了房价的上限。我们基于居民杠杆率和库存对中国20个超特大城市进行了梳理。
然而说起杠杆大家不必谈虎色变。杠杆并不是洪水猛兽，恰恰相反它是社会进步的一个标志。从自给自足的农耕社会发展到商业社会，人类社会开始出现了社会分工和商品交换，并且有了储蓄的概念。这时候人们会把积攒下来的钱交给更专业、更有能力的人，由他们来使用和支配这些资源获取更大的收益，而自己则收取固定的利息。
加杠杆的本质是因为“有能力”的人不满足于自己的已有资源，而选择付出一定的成本提前获取重要“生产资源”的使用权。本质上杠杆就是债务。当今世界的运行逻辑就是债务驱动经济增长。小到个人的房贷、中到企业的融资、大到国家层面的国债都是如此。经济要发展、货币要扩张都离不开债务。
无论是政府修桥铺路、发放各种补贴、刺激就业和消费，还是支付社保、还本付息等刚性支出都离不开钱。而这些钱被印出来的过程本质上就是负债，全世界都是如此。美国国债占GDP比重超过110%，日本国债占GDP比重超过200%，而中国国债占GDP比重也达到了80%，并且至今还在持续增加。
对个人来说最典型的负债行为就是买房。
30%首付，剩下70%按揭。这70%的按揭本质上就是负债，通过加一个2.3倍的杠杆，做大了自身的资产。现如今甚至可以做到15%首付了，允许加5.6倍杠杆。这也恰恰说明经济的增长离不开加杠杆。
可以说当今世界学会看待和使用杠杆是一门必修课。因为每个人的财富向左还是向右、速度快还是慢就取决于使用杠杆的时机和方法。
最后我想说的是如果你也遇到了和我朋友一样的“断供压力”问题，只要资产本身没问题，还是尽量不要选择割肉，在底部交出“带血的筹码”。市场总是有起有落，就像潮水有涨有退。在低谷中不要被恐慌所左右，不要被眼前的黑暗所蒙蔽。坚守你的筹码，就像坚守你的信仰一样。因为只有那些在黑暗中仍能坚持的人，才能在黎明到来时迎接第一缕曙光。
队长
的确应该取消房贷，彻底打消投机者的炒房梦，让房产回归正常的使用属性。
黄训祥
哪里那么多理由！！！总的来说就是市场上没钱流动了。大部分人是赚不到钱的。很大一部分人真的是柴米油盐都是问题了。
baba 回复 07-26 22:45
都是活该，没那个本事又想气派
海天清一色 回复 baba 08-31 16:14
很多人最终意识到原来自己过去的高收入并不是来自能力，而是因为自己踩对了风口、站对了平台。
用户17xxx56
朋友要卖掉房子，你却劝他不要卖，说以后房子会涨的，你以为你是谁啊，太搞笑了
000 回复 07-25 17:54
你现在卖也卖不掉
baba 回复 07-26 22:28
这就是咸老婆子淡操心，关他屁事
我太老实了。
房屋串串害了多少人，各种套路，实际上他们才该断供
baba 回复 08-24 22:58
害人的是中介，第二是炒房人，这次死的也是炒房人，假如你在主城区有一套房，你也不会卖，涨跌与你无关，炒房人要供多处房货又设人买，钱从哪里来，政策不变，炒房客大多数会跳楼而死
用户17xxx93
减多点利息都不错了
用户10xxx14
一派胡言！劝别人别卖，继续下跌的话你给他兜着？建议取消房贷，你是不是手里房子太多了？亏死你活该！
baba 回复 07-26 22:47
房子涨价的话，人家不会分给他一分钱
思玲
真正买来住的都是经过深思熟虑下买的一套，买了并不想着卖，涨跌影响不大，涨跌还是要还贷，房子还是原来的房子，房产证还是放你家里，只是随着时间折旧点而已。对于多套的专家，教授就不一样了，家里放几十本的房产证，首先是怕受潮烂了，第二怕被虫子吃烂了，第三怕房产证太多弄丢了小孩误当垃圾了[呲牙笑][呲牙笑][呲牙笑][呲牙笑][呲牙笑]
用户12xxx27 回复 08-24 09:39
应该取消房贷！
baba 回复 08-24 22:54
天上不会掉馅饼的，没有房贷，价格就高，一样的道理，不可能让你躺平的
小叮当
取消房贷是不再允许贷款买房，你以为是以前贷款的不用还了吗，做梦吧，少一分银行都不可能放过，人家又不是做慈善的给你降点存量利息已经是不错了，没准那天又加回来
AB
冲动是魔鬼[笑着哭]没有绝对四十年正常工作收入的一定不要想房子[笑着哭]
天涯何处无芳草
这才是良心专家
天下第一美
你猜钱去哪了
用户10xxx63
想健康发展房子就应该区别化，正常房子户型小特别便宜，有一点利润就行了，高端房子特别贵赚利润就赚高端的。比如正常房子几十万，高端房子2000万，不要有中间价格的房子。
诚者有信 回复 07-27 08:25
土豪：这小区便宜，我全买了
抵制-巴西牛排
取消，不取销都没接盘侠清零中[笑着哭]
baba 回复 07-26 22:49
取涓房贷，那干脆我去把首都机场买了，反正没房贷
诚者有信 回复 baba 07-27 08:23
取消房贷要全款的
赢鑫赢
资本挖陷阱让你望下跳……贪婪者自掘坟墓……
用户14xxx98
取消房贷大部分年轻人买不起房子，也因此结婚少了，出生率下降了，二胎政策就更不要考虑了，关键的是房子不要作为投资的渠道，建议限制房贷，比如一对夫妻一套的贷款，而不是取消。
青苔开花
如果买了房就发财，世界上也没有做生意的人了，房价下跌是正常的，你见过越来越年青的人吗？
用户13xxx96
有没有专家建议取消专家[呲牙笑][呲牙笑][呲牙笑][呲牙笑]
用户13xxx48
呵呵，上一篇还建议农民拿5W退出宅基地，去城市买房，农民都能买得起，房贷还算个der,加油，别说500W.就算农民1000W也能买得起、还得起！[得瑟]
用户12xxx03
取消利息，还本金
天若有情人
没有贷款，大多年轻人就会得过且过了，没有压力就没有动力了
baba 回复 07-26 22:51
其实，结不结婚对国家来说没多大影响，就当计划生育了
用户10xxx63 回复 baba 07-27 08:07
我意思是越来越多的人选择不贷款，结婚不结婚并不是重点。
小孩在
利息取消，本金嘛，肯定得还
用户14xxx37
买房的都不要还房贷了，银行就不找你们要钱了，因为银行都是骗了你们的三代的钱
想看看现在想想未来
之前房贷利息太高了。
用户10xxx45
取消利息。还个本金就行了。
用户16xxx17
支持因为很多人已经无力偿还贷款
用户10xxx55
关键你能一直稳定工作，不断供，你才能挺过周期，谁也不知道到这周期多长时间[呲牙笑]
baba 回复 07-26 22:53
当初进成买房的人好牛逼，现在就有好难受，一句话，活该
yjpgd8
降息！
用户14xxx79
专家闭嘴
画大饼毒鸡汤
[得瑟]不值得可怜
a萧湘风雨
取消房贷，银行吃什么？
用户10xxx65
取消只有一套刚需房的贷款购房者房贷利息，减轻压力，提高生活质量，
被房子绑架的人生
工资低，房价高，一套就套30年
苦涩年华
混合油咋样了？？谁还记得这事？？
用户17xxx65
现在应该把买房贷款余额全免，重新开始
游客16xxx69
马后炮专家[点赞]
哈哈
抓紧把房低压给银行，不然有罪受
用户10xxx62
大家快点买房子结婚生小孩了，不然房价又准备大涨了。
大吉大利晚饭吃槟榔
以前怎么建议的。
知人善用
房贷利率上涨了[得瑟]坑
心如常态
这个专家的建议很不错[鼓掌]
用户10xxx67
叫所谓的专家先去房吧，害人的专家吃饱饭等屍啊的专家。
积米崖
免除居民负债
老百姓要安分
早就应该甩开银行
用户10xxx75
取消吧剩下的不用交才好
马到成功
蚂蝗太多了，平民百姓口袋里空空如也，
山东好汉
这个专家贷款肯定很多，压的喘不过气来了吧！你就不要做梦了，没人帮你还房贷[呲牙笑][点赞]