刘思涵听说自己10多年前买的房子要拆迁了，很高兴，可是原房主张静却要求平分拆迁款，这可把刘思涵气坏了，让我们看一下到底怎么回事！

案例回顾

（真实事件改编，文中皆为化名）

刘思涵大学毕业后赶上好机会，挣了点钱，就想在当地买处房子重新装一装，租出去，自己也想过一下包租婆的生活。

刘思涵看了很多房子，最后看中了一套平房，这平房有个大院，刘思涵觉得装饰一下会很好看。

而且这房子面积有150平，价格只需要15万。本来刘思涵打算再讲讲价，可是房主的身世让她觉得可怜。

房主叫张静，几年前张静的丈夫得了癌症，张静手里的积蓄都给丈夫治病了，而且也欠了很多外债，但她丈夫还是因病去世了。

留下了张静和两个儿子，而两个孩子很小，张静也没有什么生活来源，只能把房子卖了谋生。

刘思涵很佩服张静，也很可怜她，于是她不但没讲价，而给了张静16万的购房款，此时的市场价是15万元。张静也很感激刘思涵。

张静这房子是农村的房子，不能过户，所以双方只签订了房屋买卖合同。

刘思涵收到房子后按照原计划，重新装修了一下，没想到很受欢迎。

后来刘思涵又经过村里的同意在院子内盖了两处房子向外出租。

过了10年，就当刘思涵打算靠收租生活时，刘思涵听说这个村子要拆迁，自己的房子也在拆迁范围内。

刘思涵很开心，房屋拆迁必然会获得巨额的拆迁补偿款，刘思涵最后不出意料的获得了419万的拆迁款。

就当刘思涵打算拿着这419万回老家养老时，张静却找了过来。

“刘思涵，这房子我卖给你的时候卖便宜了，现在我这房子不卖了”张静说。

“刘大姐，当时我可是花16万买的你的房子，而当时你的房子就值15万”张静说。

“思涵，你看你当时觉得我可怜多给了我一万，这回能不能再帮帮我，我的两个儿子都没买房子呢”张静说。

刘思涵：“不行啊，大姐，这房子我这么多年一直用心经营，而且我还盖了两间，我不可能分给你”

张静觉得自己确实理亏就提出：“这房子我盖的150平的拆迁款给我，剩下的归你，行不行”

但刘思涵还是不同意。

张静咨询了律师，决定将刘思涵告上法庭，要求确认其与刘思涵签订的房屋买卖合同无效，那法院会支持她么？我们一起看一下。

法律分析

张静认为，房子的宅地基属于村集体所有，而法律规定只能由本村村民买卖，而张静不是本村村民，所以买卖合同无效。

刘思涵认为，自己虽然不是本村村民，但其买房的行为村里的大多数人都是知道的，所以合同有效。

那法院会如何认定呢！

根据《土地管理法》的相关规定，农村宅基地之间的买卖必须是本村民之间，否则无效。

所以刘思涵作为外村人没有资格买张静的宅基地，自然也没有资格购买宅基地上的房产。

最后法院判决双方之间签订的房屋买卖合同无效。

判后，刘思涵起诉张静，要求419万拆迁款归其所有。那法院又会如何判决呢？

现在刘思涵与张静之间的买卖合同已经被确认无效，但张静明知刘思涵非本村村民还将房子出卖，存在过错，而且其作为卖房人应当保证其所出卖的房子符合交易条件，所以应当承担主要过错，应当负70%的责任。

而张静明知房子不能办理房产证还继续购买也存在过错，应当负30%的责任。

经法院调查，房屋总面积为434平，其中284平为刘思涵盖的，其中150平为张静盖的。

所以284平当然房屋拆迁款279万应当归刘思涵所有。

现在房屋买卖合同已经被确认无效，那么购房款16万应当返还给刘思涵，而房屋拆迁款应当按照双方的过错程度来确认。

所以最后150平的房屋拆迁款140万应当先返还刘思涵16万，剩余的124万由刘思涵分得70%，即86.8万，而124万的30%即37.2万，应当归张静所有。

所以最后法院判决，刘思涵分得381.8万（279万+16万+86.8万）拆迁款，张静分得37.2万。

个人观点

有人说张静不应当分1分钱，有人说刘思涵花16万买房最后获得了几百万，已经赚了，对于本案，你怎么看！