7月4日拿地的华润吉山仓地块，这么快就开始造势了。

我先说一下开发商卖房的逻辑，有些在拿地前就会开始宣传，有可能是已经内定了，有可能是领导需要拉高热度，让开发商积极去竞价，这样可以卖个好价钱。

开发商拿地后呢也会开始找一些自媒体打广告，搞什么户型图流出啦，有可能是名校啦等等，顺便再拉个群啥的，目的就是提前制造热点，争夺流量，拉高预期。

我们就以这块地举例，拿地价都3.8万了，加上各种配建起码是四万了，卖6万肯定是不赚钱的，起码得卖到7-8万吧。

让你觉得它好贵，高不可攀，但是一开盘给你打个九折，单价才6.9万，比预期要低，开发商这么有诚意，那不如就买了吧。

以上只是举个例子，至于价格也是猜的，真正卖的时候要看当时的行情，现在谁也不知道。

今天我就去看了，售楼部已经封顶了，但是里面的空地没有一点施工迹象。

年底前估计还开不成，要么就是等明年行情好了再卖贵一点。

下面是视频，左边是黄埔的富颐华庭，右边是天河的珠江花城。

黄埔在靠近天河的地方卖房子，那我就在靠近黄埔的地方卖地。

这种交界地，也只适合卖地盖房子，让开发商去掏钱，自己花钱建好了也是给别人做了嫁衣。

下面我们说几个关于华润这块地的干货和预判。

一、这里既然交给了开发商去打造，大概率领导不会有太多的作为，开发商一卖完房子，周边乱糟糟的局面也会长期存在。

附近也没有啥产业，顶多是一些创意园，旁边的吉山村旧改也暂停了，拆了以后也是盖房子，不拆又影响现在的城市界面，居住体验上并不会比珠江花城好。

建议想要买的先去珠江花城附近感受一下，日常消费只能依赖底商解决了。

这块地规模还是比较大的，开发周期也比较长，售楼部也会在那里长期抗战。

拍摄于8月22日

二、从开发商流出的户型图来看，把珠江花城当成了对手和假想敌。

珠江花城是88的3+1房，华润就做了85的全南向三房，你做117的四房，我就做112的四房。

虽然面积上差不多，但是我位置比你略好，不比你贵就是良心了，如果我还比你便宜，那你有什么理由不选我。

虽然户型更小更好了，但是不得不承认，华润对这块地的信心不是特别足，不然面积做得如此小，连天河都有85的三房两卫，那就说明这个地段不好，需要靠户型做卖点。

而且这个户型是明显小于对面富颐华庭最小的三房两卫的，那这个卷王风一吹，也侧面说明了这个地段的房子要靠卷才能杀出一条血路。

大家记住，当新房开始卷户型时，并不是一件好事，后面的文章我还会专门讲一下这件事。

三，开发商把户型做小的目的是总价做低，但是单价应该不会低，这样既做到了控制建筑成本，又能提高利润的效果。

甚至会比珠江花城要略高，毕竟成本摆在这里，而且珠江花城货量不多了，等它卖到货尾了自然竞争压力就更小。

但是不管怎样，这里的总价范围大概也是500-750万之间，超过800了选牛奶厂会更好一些。

当然后期不排除行情来了，华润有可能会做大面积，珠花的大面积也超140了。

四、最后一点是非常重要的，华润吉山仓这块地影响最大的并不是天河，而是老黄埔。

老黄埔的购买力本来80%以上就来自天河的外溢，远的不说，我们就拿华润隔壁的富颐和珠花为例。

富颐其实位置更好出行更方便，但人家命不好，一是生在了黄埔，二是开发商不行，因为富力的问题，购房者多少还是比较谨慎的，不然挤牙膏一样的卖怎么都卖不完，而且物业和品质也是这个盘的一个痛点。

刚好央企华润来了，华润天合作为牛奶厂的标杆，你有什么理由不选华润，人家位置在天河，而且也是九年一贯制，大不了就过个广园路而已，反正开车才一脚油门，你富颐不也没地铁吗。

珠花虽然位置也一般，但是国企坐镇，很难自降身价，而且卖得也差不多了。

如果你要买同样总价的房子，你看完富颐一定会考虑要不要看一下华润。

富颐都已经是老黄埔的标杆了，华润都能抢了富颐的客，其他盘还不是要在这鼓卷王风中瑟瑟发抖。

华润的客群定位是刚需，但是是哪里的刚需呢，其实并不清晰，周边那么荒本来也没啥购买力，所以只能是抢别人的购买力，这一招，你不得不佩服华润。

最后我们再总结一下。

老黄埔真的不能只是依赖天河了，还是得把自身建设好，如果能建设得跟科学城一样，那赢面会更大一些，把黄埔速度拿出来一定比天河东建设得更好。

赶紧把鱼珠附近的几个村子拆了，再把第二CBD这个名头给坐实了，才不会老被天河压一头，当下别人更愿意留在天河东也不愿去有石化的老黄埔。

吉山到茅岗这个地段是天河黄埔交界的地方，都是大盘，都有学位，没交通，好像离城区很近但又不方便的感觉，当然自住保值是没问题的，投资的话当前不是必要的选择。

以上

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