近年来，随着城镇化推进和乡村振兴战略落地，拆迁已成为影响千家万户的重大民生事件。然而，许多居民因未能及时捕捉拆迁信号，导致补偿谈判被动甚至权益受损。阿宇依据《土地管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规，以及地方政府公开文件，梳理拆迁前的权威预警信号，帮助大家提前布局参考。
一、政府突然启动规划调整程序
当自然资源部门在官网公示《控制性详细规划修改论证报告》，或街道办组织"城市更新意愿征集"时，意味着该区域已纳入征收计划。依据《城乡规划法》第四十八条，此类规划调整需经专家论证、社会公示、政府常务会议审议三重程序。
典型案例：某小区在规划调整公示期间，3户居民突击加建被认定为违法建筑，最终损失补偿款逾百万元。
二、专业测绘团队入户测量
住建部门委托的第三方机构开展房屋面积测绘，并留存影像资料时，根据《国有土地上房屋征收评估办法》第九条，这标志着补偿核算进入实质阶段。此时新建、扩建房屋将不计入补偿范围。
重要提示：测量时必须现场核对《房屋调查登记表》，对房屋用途、结构、面积的认定有异议的，应在7日内书面提出。
三、补偿方案进入30天公示期
当区政府官网发布《房屋征收补偿方案（征求意见稿）》，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条，这既是法定程序也是最后协商窗口期。2025年新规要求方案必须包含：
补偿标准参照前12个月二手房成交均价产权调换房屋的区位、户型图签约奖励金计算方式及递减规则维权要点：对评估单价有异议的，可自收到报告10日内申请复核；对复核不服的，7日内申请专家委员会鉴定。
四、历史遗留问题专项处理
政府开展"无证房屋确权登记"专项行动时，根据《关于加快处理不动产登记历史遗留问题的指导意见》，2008年《城乡规划法》实施前建设的房屋，凭地契、缴费凭证等可补办手续。
关键证据清单：
1987年前房屋：土地房产所有证
1990-2008年房屋：宅基地使用证+水电费凭证
工商登记证明（经营性用房）
五、被纳入城市规划区范围
当村委会收到《撤村建居实施方案》，依据最高法司法解释，集体土地房屋可参照国有土地补偿标准。案例显示，某城中村补偿标准从4500元/㎡提升至1.8万元/㎡。
认定标准：
政府发布城市规划区调整公告土地性质仍为集体但周边完成"农转非"基础设施按城市标准建设
六、重点工程选址公示
发改委官网公示高铁站、地铁枢纽等重大项目选址时，根据《土地管理法》第四十五条，此类项目可直接启动征收。案例显示，某高铁项目补偿标准较基准地价上浮42%。
应对策略：
保存征地红线图原件申请查看项目立项批复核查补偿方案是否符合"区片综合地价"
七、老旧小区改造升级
住建部门开展"加装电梯意见征集"或"外立面改造设计"时，可能预示拆迁。依据《城市危险房屋管理规定》，危房鉴定报告需包含：
房屋完损等级（C/D级可启动征收）结构性损伤检测数据三名以上专家签字案例：某小区30户居民误将征收前兆当作普通改造，错失协商最佳时机。
八、土地性质变更审批
自然资源部官网公示《农用地转用审批》时，依据《土地管理法》第四十四条，征地程序已进入实质阶段。此时应注意：
征地补偿安置方案需经村民会议表决社保安置费用单独列支青苗补偿费需现场清点确认
九、突击建房限制令出台
街道办发布《关于严控违法建设的通告》时，根据《行政强制法》第四十四条，所有新建建筑都将被卫星航拍锁定。2025年新规明确：公告发布后建设的房屋，补偿时按建筑材料成本价计算。
十、补偿争议解决机制启动
当政府开设"征收纠纷调解窗口"，或法院组建"拆迁案件合议庭"时，标志着法律程序全面启动。此时必须注意：
行政复议需在60日内提出行政诉讼起诉期不超6个月申请财产保全可暂停强拆
法律程序关键节点
阶段
法定时限
维权要点
征收决定公告
公告期≥30日
申请信息公开获取立项文件
评估报告送达
10日复核期
要求评估师现场说明计算方式
补偿决定书
6个月诉讼期
对决定书中的搬迁期限提出异议
强拆执行
公告后≥15日
申请暂缓执行需提供担保
补偿计算示例（以南宁市为例）
项目
计算方式
参考标准
房屋价值补偿
评估单价 × 建筑面积（含装修）
2025 年南宁基准地价 1.2 万元 /㎡
搬迁补助费
住宅：1000 元 / 户；非住宅：按设备迁移费评估
南宁市住建局 2025 年标准
临时安置费
住宅：20 元 /㎡・月 ×6 个月；非住宅：停产停业损失按前 3 年平均利润的 60% 计算
南宁市人民政府令第 58 号
签约奖励
按时签约奖励 200 元 /㎡，提前搬迁奖励 100 元 /㎡
以南宁高新区管委会文件为例
本文法律依据：
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第10、13、19条
《土地管理法》第45、48条
《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第12条
《城乡规划法》第48条
法律依据速查表
法律名称
条款
内容摘要
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第 13 条
征收决定需公告，载明补偿方案、行政复议及诉讼权利
《国有土地上房屋征收评估办法》
第 4 条
评估机构由被征收人协商选定，协商不成可摇号确定
《行政复议法》
第 9 条
申请复议期限为 60 日，自知道具体行政行为之日起计算
《行政诉讼法》
第 46 条
直接起诉期限为 6 个月，自知道或应当知道作出行政行为之日起计算
