根据机构的统计，今年一至九月份，国家的房地产调控频率高达745次，超过了过去一年的总和，并且，与之前的“打压”不同，今年的政策更多是为了刺激房地产。因此，今年的“金九银十”是非常重要的，因为这是一系列的宽松政策带来的，也就是说，房地产的表现才是最能反应市场实际情况的。

据官方数据，在新屋市场，九月份，四座主要城市的房价从8月的下跌0.2%变成了下跌，其中有两个城市上涨，两个城市下跌。第二、三线城市房价下跌0.5%，三线城市下跌0.3%。

当然，由于新楼盘的供应面积、产品档次和价格控制等因素，新房的房价并不像二手房那么真实。我们再来看一下二手房价的变动。

二手房方面，4个主要城市在连续几个月的持续下滑后，环比上升0.2%。尽管广州仍有小幅下滑，北京与上海则上升了0.6-0.7个百分点。二级城市中，二手房价较上月下降0.5%，尽管持续下降，但降幅并未持续扩大。而在三线城市，与新屋形成鲜明对比的是，二月份的二手房价格比八月份下跌了零点五个百分点，降幅比八月份更大。

正所谓，每个人都有自己的看法，不同层次的城市，经济基础不同，对人口的吸引力也不同，治理政策也不同，所以房地产市场的表现也就不同。不过，总体的趋势是可以看到的。比如，一线城市的消费能力很强，二三线城市的消费能力相对较弱，而四、五、六线城市的消费水平就更低了。

现在是年末，房地产市场的淡季，不太可能有什么大的政策出台，而且“金九银十”的这一波楼市行情，是非常重要的，打个不太合适的比喻，就好像你给一个患者开了不同的药，你的药效果如何，基本上就能决定未来的走势，所以，对于懂行人来说，明年的房地产市场，很有可能会有三个方向。

第一，在许多地方，旧房等价的机会变得更少了。

无论是专家学者，还是政府官员，都意识到了一个事实：五年来，我国的出生率下降了45%，城镇化率达到了65%，农民进城的人数也在不断减少，想要像2015-2018年那样大规模的棚户区改造，是不可能的。

因此，虽然所有的刺激房地产的办法都用上了，但也只有22个城市的城中村改造，规模和力度都没有2015年那么大。而且，这个区域只有二十多个城市。于是，全国600多个城市，也宣布与这个屡试不爽的刺激举措无缘，这就意味着，在那些地区，老旧房屋的拆除机会变得越来越小。众所周知，在这片土地上，很多人都有自己的房子，如果想要买房，或者想要换房，都不会把旧房子放在第一位。想要卖出去，就得降价，因为现在的楼市，没人买，没人买。

第二点，房地产市场的差异性恢复不只是城市之间的，城市之间也是如此。

尽管目前的楼市正在进行调整，但是人们对于房屋的需求却是不争的事实。北京大学国发院院长姚洋认为，房地产业历来是“朝阳行业”，原因有三：一、美、英、法的房产一向繁荣；2.一些人拥挤在狭小的破旧房屋中，他们急需改进；3.今后10年，我国仍将有一亿多人口进入城镇，同时，从欠发达的城市迁移到较大的城市，也会产生对住宅的需求。可以看出，当房地产调控接近尾声，当明年的楼市开始回暖时，那些经济较好的地区就会率先恢复。如果非要划分的话，最有可能最先恢复的，就是这二十二座城市了。

城市之间的差距也很大。第一，京津冀，南京，都是临近郊区的，以前2-3万/平方米的房价，现在已经涨到了七八千/平方米，以前一平一平，两万一平，如今四五千一平，实在太让人失望了。怎么会这样？除了大的房地产市场，其他的城市配套设施还不够完善，以后也不会有太大的发展空间，最主要的原因，就是政府没有足够的资金进行扩张，之前的城市建设计划都被压缩了，再加上人口的减少，已经没有必要再建造更多的房屋了。

二是城市二手房价格虽有下跌，但在城郊，房价下跌幅度更大。比如南京溧水区某楼盘，2019年房价最高点是一万六千、七千元，如今新房均价仅为七千元/平方米，换算下来，还不到原价的四成。这跟都市圈差不多，不需要，也不需要资金。

第三，高层和低层住房的需求差异日益显著。

这个问题已经很久没有人提过了，但很多人并没有太大的感触，因为他们总以为自己的人口太多了，所以才会有这么多的高楼大厦。但他们不知道的是，这二十多年来，我们的住房面积，已经达到了发达国家的水平，也就是说，我们已经不需要再为住房发愁了。未来的房屋需求将以改善需求为主，因此，从居住舒适性的角度来看，低层房屋通常是大部分改善需求的第一选择，例如别墅、多层洋房，然后是十几层的小高层，至于三十几层以上的高层，随着时间的推移，设备的老化，只要是有经济能力的人，都会选择放弃。

其实，对于住房需求的改变，国家早就有所察觉，并做出了相应的调整，在2021年年初，政府就发布了文件，要求全县6层及以下的住房，其中4/4的建筑层数不能超过18层。而就在这个月，国家自然资源部在公布土地拍卖价格的时候，也说了，将郊区的容积率提升到1.0，这是一个很好的例子。简单来说，就是在告诉我们，以后不能再建太多的高层了，要建的话，就得建低矮的，这样才能满足人口的需求。

简而言之，除人口密度极高的一线城市之外，大部分城市都将面临“高退低进”的住房需求趋势，如果说，这些年来，许多人还在犹豫着要不要买一套高、一套小户型的房子，或许还能找到一个比较合适的价格，但在未来的几年里，当所有人都意识到这一点，并将其反映到市场上的时候，一切都已经来不及了。李嘉诚曾经说过，如果大家都想撤资，那就别想着脱身了。